Повышение ипотечных ставок в России носит временный характер, а во второй половине года ставки могут начать снижаться. Об этом, а также о проектном финансировании застройщиков и создании уполномоченной кредитной организации в сфере строительства в интервью ТАСС рассказал председатель правления Банка ДОМ.РФ Артем Федорко.
— Банк "Российский капитал" в конце прошлого года сменил название на "Банк ДОМ.РФ". С чем закончил банк прошлый год и с чем начинает нынешний?
— Банк ДОМ.РФ присоединился к группе ДОМ.РФ чуть более года назад, 26 декабря 2017 года. С тех пор банк действительно не только сменил название, но и прошел серьезный период трансформации. В первую очередь, мы полностью сменили стратегию банка, такие решения были приняты нашим наблюдательным советом и согласованы с правительством Российской Федерации. И сейчас мы строим на базе Банка ДОМ.РФ новую модель — ипотечно-строительного банка, который будет заниматься ипотекой в части розничного бизнеса, сосредоточится на развитии ипотечных продуктов и повышении доступности жилья через жилищное кредитование. В части корпоративного бизнеса — это проектное финансирование, новая модель финансирования стройки, которая должна заработать с 1 июля этого года.
— Ранее банк занимался, в частности, достройкой проблемных объектов СУ-155. Какие задачи ставятся сейчас?
— Действительно, банк по решению правительства РФ занимался достройкой объектов СУ-155, эта работа будет завершена в этом году. Сформирована уникальная компетенция по достройке, банковскому сопровождению этих операций, по контролю целевого использования средств, всех платежей. Мы эту компетенцию будем сохранять, развивать, сейчас мы ее применяем на объектах Urban Group. Банк ДОМ.РФ оказывает полное банковское сопровождение по этим операциям, что позволяет обеспечить контроль за финансами, прозрачность расходования средств и минимизацию расходов бюджета. Это одно из направлений деятельности, которое исторически сложилось, и банк продолжает им заниматься. Ключевая же задача состоит в том, чтобы банк стал надежным партнером застройщиков. Это развитие проектного финансирования, формирование продуктов, которые обладают хорошей экономикой для банка, обеспечивают финансовую устойчивость банка, соответствуют всем требованиям регулятора и при этом являются востребованными на рынке. Мы такие продукты создаем, развиваем это направление деятельности и рассчитываем, что сможем выполнить задачи, которые перед нами ставит правительство.
— В прошлом году у вас появились продукты по проектному финансированию застройщиков. Насколько они сейчас востребованы, какое количество заявок?
— В соответствии с поручением президента России Владимира Путина отрасль должна перейти на новые правила с 1 июля 2019 года. Все новые проекты будут реализовываться без привлечения средств граждан, по новой схеме финансирования — это счета эскроу, это проектное финансирование. Мы к этому механизму готовы, банк соответствующие продукты разработал еще в прошлом году и презентовал застройщикам. Мы обсуждали этот механизм с правительством РФ, с Банком России и работаем по нему. У застройщиков есть возможность уже сейчас работать по новым правилам, и некоторые из них это выбирают. В настоящее время в банке находятся на рассмотрении более 400 проектов. Рост числа заявок на проектное финансирование начался преимущественно после Нового года. До внесения изменений в закон застройщики в основном пользовались бесплатными средствами — деньгами дольщиков, за них не нужно платить банковский процент, и они в этом смысле были для застройщиков более предпочтительным механизмом. Но в связи с поправками, которые внесены в законодательство, с 1 января мы видим существенный всплеск интереса к продукту проектного финансирования со стороны застройщиков. Думаю, что этот объем существенно увеличится ближе к середине года.
— Какие критерии проектов, критерии застройщиков оцениваются, когда принимается решение об открытии эскроу, проектного финансирования?
— Новая модель состоит в том, что анализируется не застройщик, а сам проект, его экономика. И в этом смысле это более современный подход к финансированию.
Для застройщиков он является тоже более привлекательным. Проекты разные, у них разная экономика, и застройщики могут получить по своим лучшим проектам более выгодные условия и иметь либо лучшую экономику, либо предложить более низкие цены. Мы полностью поддерживаем переход к новым правилам. Буквально в этом месяце Банк России внес изменения в положение №590-П, которое определяет порядок формирования резервов по проектному финансированию. Мы в этой работе с ЦБ также участвовали и считаем, что новая инструкция позволяет банкам более гибко предоставлять проектное финансирование по строящимся проектам, более гранулярно оценивать кредитный риск, его стоимость и лучше учитывать специфику проектов. Проектное финансирование с использованием эскроу счетов устроено так, что процентная ставка зависит от ряда параметров. От качества самого проекта, от стратегии застройщика по темпам продаж. Она зависит от того, как застройщик выстраивает свою стратегию реализации, с каким темпом продает квартиры и с каким темпом наполняются эскроу счета. То есть по той части кредитной линии, которая не обеспечена эскроу счетами, застройщик имеет базовую ставку кредитования. Сейчас рыночный уровень ставок по необеспеченной части находится в пределах 11–12%. В нашем банке этот уровень ставок такой же. По некоторым, очень качественным, проектам он может быть даже ниже, по каким-то проектам — чуть выше. Та же часть финансирования, которая обеспечена счетами эскроу, то есть уже реальными продажами гражданам, по ней финансирование предоставляется по специальной ставке. У разных банков она разная, но порядок цифр где-то на уровне 5–6%, то есть это доступное финансирование, которое позволяет улучшать экономику проектов.
— Когда только заговорили о перспективах перехода на проектное финансирование, представители отрасли говорили, что очень сложно найти взаимопонимание с банками. Можно ли сейчас сказать, что взаимопонимание найдено и что отрасль полностью готова к переходу на проектное финансирование?
— Мы считаем, что отрасль готова к переходу на проектное финансирование, и здесь важно подчеркнуть, что к этой работе готовы обе стороны. Банки — с одной стороны и застройщики — с другой. Действительно, это новые принципы работы, по которым рынок раньше не функционировал. Застройщики работали по механизму долевого участия и привлекали средства граждан, соответственно, не предъявляли спроса на банковское финансирование. У банков такой продукт не пользовался популярностью, и большинство его не предоставляли. Поэтому новый механизм, конечно же, требует того, чтобы банки со своей стороны разработали новые продукты, кредитные конвейеры, модели оценки рисков, бизнес-процессы анализа заявок. С другой стороны, нужно, чтобы застройщики научились работать с банками и соответствовать требованиям кредитных организаций. Мы участвуем в большом количестве совещаний с участием и застройщиков, и банков на разных площадках: правительства РФ, Минстроя России, Банка России. Мы как институт развития в прошлом году утвердили стандарты деятельности застройщиков. Это свод лучших практик, лучшего опыта работы по проектному финансированию. Это документ, не обязательный к применению, скорее, некое подспорье застройщикам: каким образом организовывать работу, как выстраивать взаимодействие с банком для того, чтобы гарантированно и с минимальными рисками получать одобрение по проектному финансированию. Видим, что застройщики к такой работе с банками готовятся, мы получаем большой объем заявок на проектное финансирование. Такая же динамика типична и для других банков, включая лидеров рынка — Сбербанк и ВТБ.
— Давайте об ипотеке поговорим. Прошлый год был рекордным и по объему выдачи, и по процентной ставке. Что будет происходить в этом году?
— Прошлый год превзошел, наверное, любые, даже самые смелые, ожидания. В денежном выражении объем выдачи ипотеки вырос на 50%, а ипотечный портфель увеличился на 25%, до 6,7 трлн рублей. Это колоссальные темпы роста, которые существенно превосходят и рост ВВП, и рост любых других макроэкономических показателей. О чем это говорит? О том, что ипотека является одним из ключевых механизмов улучшения жилищных условий, что ипотека востребована, что ипотека доступна. И все больше и больше граждан прибегают к этому механизму. И на первичном рынке, и на вторичном рынке жилья уже более половины сделок совершаются с ипотекой. Мы считаем, что этот тренд продолжится. Видим дальнейший рост доли ипотеки в сделках купли-продажи жилья как на первичном рынке, так и на вторичном. В прошлом году действительно ставки достигли своих исторических минимумов. Сейчас ставки немного подросли, это временная история. В конце прошлого года — в начале этого ипотечные ставки выросли в среднем на 1%. Рыночный уровень сейчас находится в пределах 10,5–11% — это все еще существенно ниже, чем те ипотечные ставки, которые были на рынке последние десять лет. Это все еще доступная ипотека.
При покупке жилья и при решении об ипотечном кредите важно учитывать не только ставки, но и размер платежа, цену жилья в том числе. И со стороны цен тренд тоже довольно хороший. Цены на жилье в последние годы не росли, а с учетом инфляции даже снижались. То есть в этом смысле у нас происходило повышение доступности как на уровне ставки, так и на уровне цен, что обусловило мощный рост рынка. В этом году, несмотря на небольшое повышение ставок, мы ожидаем продолжения роста ипотечного рынка, он будет двухзначным, никаких сомнений по этому поводу нет. Думаем, что ипотечные ставки стабилизируются на какое-то время на текущем уровне и продолжат снижаться во второй половине года. Ни для кого не секрет, что рост ипотечных ставок в последние месяцы прошлого года и в начале этого года был обусловлен прежде всего ростом ключевой ставки Банка России, а она в свою очередь возросла за разовым всплеском инфляционных ожиданий после повышения НДС. Понятно, что это разовый фактор, разовая история, которая не скажется долгосрочно на тренде по инфляции, и мы видим, что есть предпосылки к тому, чтобы и ипотечные ставки, и ключевая ставка Банка России продолжили тренд на снижение уже во второй половине этого года. Мы считаем, что ипотечные ставки будут ниже, объемы ипотечного рынка будут выше и ипотека останется ключевым механизмом улучшения жилищных условий.
— В продолжение темы ипотеки. ДОМ.РФ станет оператором ипотечной платформы "Маркетплейс" Банка России. Что это будет за платформа и что она даст потребителям?
— Мы занимаемся тем, чтобы перевести рынок ипотеки в электронный формат. Ранее был принят закон об электронной закладной. Сейчас и правительством РФ, и Банком России реализуется большой объем мероприятий, направленных на то, чтобы не только закладная была в электронном виде, но и весь процесс получения ипотечного кредита можно было совершить онлайн, чтобы все взаимодействие клиента и кредитора могло произойти в том числе на экране мобильного телефона. Это общий глобальный тренд на цифровизацию финансовых услуг.
В части ипотеки совместно с Банком России такую платформу электронного взаимодействия мы будем делать на базе ДОМ.РФ. Сейчас с ЦБ и коммерческими банками обсуждаются детали концепции платформы. Она должна быть востребована как со стороны населения, так и со стороны кредитных организаций, здесь важно найти правильный баланс. Цель нашей работы состоит в том, чтобы перевести ипотеку в цифровой формат, сделать процесс получения жилищного кредита гибким, удобным, быстрым и современным. Это то, чего ждут от нас люди, ведь ипотечный заемщик молодеет. Это молодежь, которая привыкла получать услуги онлайн и не привыкла стоять в очередях и заполнять какие-то бумажки. Это люди, которые умеют и хотят работать в новом цифровом мире. Такой продукт и правительство РФ, и Банк России, и кредитные организации должны населению дать, и мы над этим плотно работаем.
— Как вы оцениваете промежуточные итоги реализации программы льготной ипотеки для семей с двумя и более детьми?
— Повышение рождаемости и поддержка молодых семей — одна из ключевых задач, которую поставил перед правительством президент Российской Федерации. Ипотечная программа для многодетных семей была запущена по поручению президента в начале прошлого года. Она позволяет семьям с двумя и более детьми получить ипотечный кредит по существенно лучшей ставке — 6%. Это значительно ниже рынка, это льготные условия для заемщика. И, конечно же, программа выгодна и интересна для такого рода социальных категорий. С учетом предварительных результатов программы, существует понимание, что ее можно сделать лучше, можно настроить ее более гибко для того, чтобы поддержать большее количество семей. Мы также задействованы в этой работе, совместно с профильными министерствами будем принимать меры, чтобы программа была более эффективной.
