Игорь Артеменков
вице-президент саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков»
Являются ли земли лишенных недавно лицензии пенсионных фондов Анатолия Мотылева переоцененными, какие типы залогов труднее всего оценивать и почему почти у каждого банка с отозванной лицензией обнаруживается «дыра» в балансе, порталу Банки.ру рассказал первый вице-президент Российского общества оценщиков Игорь АРТЕМЕНКОВ.
– Как сейчас регулируется рынок оценщиков?
– Согласно новой редакции закона об оценочной деятельности, которая была принята год назад, регулятором является Министерство экономического развития. Курирует эту сферу экспертный совет по оценочной деятельности, возглавляемый министром Алексеем Улюкаевым. Экспертный совет во главе с министром разрабатывает и совершенствует стандарты оценки. Так, недавно был принят пакет новых стандартов, который четче прописывает критерии оценки.
– Что это за пакет и насколько конкретизированы приемы, которыми руководствуется оценщик?
– Сейчас практически по всем объектам оценки руководства к действию оценщика достаточно конкретизированы. Большая дельта может, однако, возникнуть при оценке земельных участков. Как правило, это касается земель сельхозназначения, а также земельных участков под застройку, на которых еще не проведены никакие коммуникации, не получено само разрешение на строительство. Ведь не факт, что это разрешение в итоге удастся получить. В свое время такие незастроенные участки очень активно скупались банками с целью дальнейшей перепродажи. Но сейчас эти земли фактически неликвидны, так как цены на них сильно упали. Я говорю о ближайшем и дальнем Подмосковье.
– Причина неликвидности в приостановке строительства?
– Ну да. Таких земель в портфелях банков осталось очень много.
– Могло ли быть так, что земли, в которые вкладывали средства пенсионные фонды Анатолия Мотылева, оказались переоцененными лишь по причине кризиса в стране? (Так, стоимость 14 участков под деревней Борки Одинцовского района площадью 193 га была определена в 65 млрд рублей, по 3 367 000 рублей за сотку). Также к выпуску готовилась еще одна партия ипотечных сертификатов «Инвестиции в будущее» на сумму 11,3 млрд – обеспечением по ней выступили пять участков около деревни Жуковки в том же Одинцовском районе стоимостью 13,75 млрд рублей. – Прим. ред.)
– По моему мнению, земельные участки, в которые вкладывался Мотылев, были явно изначально переоценены. То есть рыночная стоимость, определенная оценщиком на дату оценки, была выше реальной рыночной стоимости. Тут может быть также двойной эффект: оценка сейчас кажется неадекватной с учетом того, что она изначально была слишком завышена. Плюс ко всему внес свою лепту кризис. Ведь сейчас участки в элитных зонах даже с проведенными коммуникациями подешевели в два раза и практически не продаются.
– А насколько сложно оценивать другие типы залогового имущества – квартиры или офисные помещения?
– С квартирами ситуация достаточно прозрачная, поскольку существует развитый рынок с большим количеством реальных сделок. Однако сейчас объем продаж упал в 2–3 раза, и реальные сделки совершаются по цене ниже цены предложения. Падение по офисным помещением составило 30–40%, особенно по классу B и С. В среднем можно говорить о снижении рыночных цен по всем сегментам от 10% до 50%. Опять-таки, это если смотреть на цены в рублях.
– Можно сказать, что у какого банка лицензию ни отзови – обязательно будет «дыра» в балансе из-за того, что резко снизилась стоимость залогового имущества?
– Да, если сейчас посмотреть на залоговые активы, их прежняя оценка может сильно различаться с нынешней. Если банки вкладывались в недвижимость, здесь возможны существенные «дыры» в балансе по текущей рыночной стоимости. Тут необходима докапитализация. Эта ситуация объективно рыночная, и она не связана с какими-то нарушениями первичной оценки. ЦБ, по-хорошему, может сейчас потребовать у всех банков докапитализироваться. Или отозвать лицензию, если капитала недостаточно.
– Насколько сложно выявить недостоверность оценки, а именно завышенную стоимость объекта?
– Это достаточно просто. Во-первых, сейчас существует кадастровая стоимость, которая достаточно близка к рыночной. Я не говорю, что эти оценки везде точные, но достаточно приближенные к рыночной ситуации. Плюс ко всему существует соответствующая база данных, есть аналитики, риелторы. У ЦБ есть особая оценочная группа, которая укомплектована профессиональными оценщиками. И они, в принципе, достаточно объективно проверяют эту сферу. Ведь раньше действительно часто бывало, что из-за неадекватной оценки залогов капиталы банки становились надувными.
– Можно ли сказать, что сейчас из-за ужесточения регулирования деятельности оценщиков таких случаев станет меньше?
– Если говорить о стандарте оценки недвижимости, он реально сейчас очень четкий. А вот с оценкой незастроенных земельных участков, как я говорил, проблемы остаются.
– Как часто ваша саморегулируемая организация проводит проверку членов и что обычно происходит по итогам этой проверки?
– Проводим проверки ежегодно и периодически некоторых оценщиков исключаем. Не так много, но до десяти оценщиков в год можем убрать из реестра. Ведь жалобы на оценщиков продолжают поступать. Поступают жалобы на оценщиков даже от таких банков, как Сбербанк, ВТБ, ВТБ 24. Мы реагируем, проводим проверки, и примерно в 50% случаев жалобы на недостоверность оценки являются обоснованными. Выявляется, что нарушались действующие стандарты оценки, неправильно подбиралась исходная информация, в результате чего стоимость залога оказалась завышенной.
– Это связано с низким уровнем профессионализма оценщиков или с каким-то злым умыслом?
– В основном это связано с сознательным поведением тех, кому платят деньги за недостоверную оценку. Они готовы идти на поводу у банков и давать любые цифры, нарушая требования законодательства о независимости оценщика и стандарты профессиональной этики.
– А какие санкции применяются к оценщикам, у которых были выявлены ошибки?
– К оценщику применяются дисциплинарные меры, возможны штрафы. И крайняя мера — исключение из СРО. Законодательно предусмотрено покрытие ущерба, нанесенного оценщиком неадекватной оценкой, за счет обязательной страховки профессиональной ответственности, взыскания средств компенсационного фонда СРО, личной имущественной ответственности. Однако применение таких мер практически невозможно из-за несовершенства действующего оценочного законодательства. Самая крайняя мера – уголовное наказание, но таких случаев очень мало, поскольку необходимо доказать наличие преступного умысла, сговора с заказчиком.
– А бывает такое, что владельцы банков создают оценочную компанию специально под банк? И насколько трудно выявить у оценщиков конечных бенефициаров?
– На рынке есть такие факты, когда оценочная компания открывается на имя родственника или знакомого владельца банка. Но закон об оценке, конечно, гласит о независимости оценщиков.
– В России 15 СРО – оценочных компаний. Вы как-то взаимодействуете друг с другом?
– В свое время было объединение под названием «Национальный совет по оценочной деятельности». Но там возникли конфликты между крупными и мелкими СРО. В результате поменяли закон, и саморегулируемые организации фактически не взаимодействуют друг с другом. Вообще 15 СРО – это чрезмерно много для нашего рынка. Было бы лучше, если бы у нас было две-три саморегулируемых организации, как в других сегментах финансового рынка.
– Много ли сейчас на российском рынке высокопрофессиональных оценщиков?
– Что касается оценки недвижимости, в этой сфере на рынке много хороших специалистов с опытом. Здесь проблема не столько в отсутствии профессионализма, сколько в недобросовестности. Есть ситуации, когда оценщик идет на поводу у заказчика. Конкуренция на рынке большая, хочется хоть что-то заработать, люди готовы делать «оценки по сговору», когда завышается реальная рыночная стоимость.
– Что нужно сделать, чтобы решить эту проблему? Ужесточить наказание за недостоверность оценки или более жестко регулировать деятельность оценщиков?
– Лучше ужесточать регулирование. Наказания ориентированы на индивидуальных оценщиков. А реально большинство оценщиков работают по договору с оценочной фирмой. Договор заключает фирма, а ответственности у нее практически никакой нет. Вроде бы и регулирование достаточно жесткое, а по факту не действует. Поэтому оценщики работают под фирмами, а фирмы не несут никакой реальной ответственности.
– Решена ли проблема недостоверной оценки за рубежом?
– В США создан механизм посреднических компаний. Когда клиенты не работают напрямую с оценщиками и банками, а заказывают оценку у компании-посредника, деятельность которого регулируется специальным законодательством. Они только организуют всю работу. При такой схеме взаимодействия, на мой взгляд, рынок оценки более честный. Хотя тоже хватает проблем, как показывает последний кризис.
Кроме того, в странах с развитой рыночной экономикой реально работают такие понятия, как профессиональная репутация, профессиональная этика, чего нам пока недостает.
Беседовала Юлия ТИТОВА,
