Ипотека становится для одних россиян кабалой, а для других недоступной роскошью
Все ближе срок окончания госпрограммы субсидирования ипотеки. Правительство заявило, что не продлит программу, однако собирается поддерживать жилищное строительство в рамках экстренно разрабатываемого антикризисного плана. Банки.ру вместе с банкирами постарался оценить, как можно поддержать ипотеку и что будет, если государство откажется ей помогать.
Кровь из взноса
В марте заканчивается действие госпрограммы по ипотеке, в рамках которой правительство субсидировало часть «стоимости» ставки в 12% годовых на жилищные кредиты, выдаваемые на квартиры в новостройках.
Всего с начала действия программы поддержки жилищного кредитования (в марте 2015 года) по 31 декабря 2015 года банки выдали 210,6 тыс. льготных ипотечных кредитов на общую сумму 374,3 млрд рублей. Такие данные приводит Минфин РФ. Эти цифры «вылились» в 10 млн кв. м приобретенного жилья для россиян и существенно помогли переживающим острый финансовый кризис застройщикам.
По словам министра финансов РФ Антона Силуанова, в прошлом году бюджет выделил на субсидирование ипотеки 2,1 млрд рублей. В текущем году объем средств на субсидирование ставки по уже выданным кредитам оценивается в 16 млрд рублей.
На прошлой неделе Силуанов пообещал, что окончательное решение о мерах поддержки ипотеки со стороны государства будет принято в феврале текущего года. В свою очередь его подчиненный, замминистра финансов Алексей Моисеев довольно четко дал понять, что правительство не собирается продлевать госпрограмму. Но, добавил Моисеев, возможно оказание иных форм поддержки для рынка.
К таким формам можно отнести рассматриваемую сейчас правительством возможность субсидирования первого взноса по ипотеке. О такой возможности рассказал глава Минстроя Михаил Мень. Однако у этой идеи сразу появились влиятельные противники. Ее не поддерживает Сбербанк. А Минфин в лице замминистра финансов Алексея Моисеева уже отметил, что министерство против субсидированной ипотеки без первоначального взноса, «так как это несет в систему избыточные риски».
«Субсидирование первоначального взноса — хороший инструмент. Ожидать, что существенно вырастет средний размер первоначального взноса, не стоит, так как сейчас на рынке остаются клиенты, которые в силу разных причин не имеют денег для первоначального взноса и не могут взять кредит. Как показывает рыночный опыт, процент дефолтов по клиентам возрастает по мере снижения размера собственных средств, направленных на первоначальный взнос. Поэтому, если подобная программа будет принята, она должна предполагать, что часть первоначального взноса (может быть, меньшая или равная) формируется за счет собственных средств клиентов, а оставшаяся – за счет субсидии», — поясняет директор департамента по работе с застройщиками банка «ДельтаКредит» Олег Комлик.
Директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко указывает, что субсидирование первоначального взноса имеет шанс оказаться эффективной. «Она могла бы решать многоуровневые задачи, особенно если в «настройках» выставить оптимальные критерии – какое жилье, какие категории заемщиков. Например, если речь продолжает идти о покупке недвижимости на первичном рынке – мы получаем поддержку строительства и далее по списку, — говорит он. — Заемщики получают снижение нагрузки, банки – хорошо обеспеченный залог. Очень важна будет процедура получения: необходимо, чтобы она была максимально понятной и легко выполнимой, чтобы от заемщика не требовалось более двух-трех документов, чтобы получение было четко регламентировано по месту выдачи и срокам».
Но надежда на продление госпрограммы все же остается. Так, министр экономического развития РФ Алексей Улюкаев поделился с журналистами планами, согласно которым четыре отрасли экономики России получат антикризисную поддержку в приоритетном порядке. К ним относятся автомобилестроение, транспортное машиностроение, легкая промышленность и жилищное строительство.
В то же время Михаил Мень уже озвучил желание Минстроя продлить программу субсидирования ипотеки до конца 2016 года. Министерство при этом пообещало представить предложения по поддержке ипотеки правительству к концу февраля и для этого сейчас анализирует предложения от участников рынка. Но оно, конечно, думает не об ипотечных заемщиках, а о строительной отрасли, которая оказалась среди наиболее сильно пострадавших от кризиса.
«Наиболее эффективными мерами поддержки, с точки зрения экспертов, могут стать предложения, связанные с субсидированием ипотечной ставки в том или ином формате. Программа по субсидированию ипотечной ставки на приобретение первичного жилья, которая была запущена в прошлом году, доказала свою эффективность. Каждый третий ипотечный кредит в 2015 году был взят по программе господдержки ипотеки, ее окончательные итоги будут подведены в конце февраля — начале марта», — отмечают в Минстрое.
Минстрой также сообщил, что частично позицию участников рынка уже представил на коллегии Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Татарстана первый замглавы Минстроя России Леонид Ставицкий. Известно, что Ставицкий, в частности, говорил о том, что снижение норм резервирования по ипотечным кредитам позволит дополнительно привлечь на рынок ипотеки около 1 трлн рублей.
Примечательно, что, несмотря на скорое прекращение действия программы, банки продолжают присоединяться к ней до сих пор. Так, с 26 января банк «Уралсиб» запустил ипотеку с господдержкой. Выдавать кредиты по программе он будет около месяца – до 26 февраля включительно. Еще ранее о присоединении к программе сообщил РНКБ.
Одновременно продолжаются попытки хоть немного «улучшить жизнь» валютных ипотечных заемщиков. Совсем недавно Совкомбанк установил для своих клиентов предельный курс по обслуживанию валютной ипотеки на уровне 60 рублей за доллар до конца 2016 года.
Переменная облачность
С новым относительно льготным продуктом на рынке выступило на днях Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Это кредит с переменной ставкой и фиксированным платежом, он действует для первичного и вторичного рынка жилья, а также для погашения ранее выданного ипотечного кредита (рефинансирования).
«Процентная ставка по кредиту пересматривается раз в три месяца в зависимости от фактического уровня инфляции в России. При получении ипотечного кредита в первом квартале 2016 года процентная ставка для заемщика составит 13,2%, — говорится в официальном сообщении АИЖК. — Ежемесячный платеж по кредиту фиксируется на весь срок кредитования и не зависит от изменения процентной ставки, что исключает вероятность непредвиденного роста расходов заемщика при обслуживании ипотечного кредита даже в случае роста инфляции. При этом платеж по кредиту с переменной ставкой на 5% меньше, чем по аналогичному ипотечному кредиту с фиксированной ставкой».
«Переменный» ипотечный кредит доступен на срок от трех до 30 лет (возможна пролонгация). Когда изменяется процентная ставка по продукту, изменяется и срок кредита. В агентстве заверяют, что «при снижении инфляции в соответствии с целевыми значениями Банка России срок погашения кредита с переменной ставкой в два раза ниже по сравнению с аналогичным кредитом с фиксированной ставкой».
Ставки растут, рынок падает
Между тем, пока решается судьба государственной льготной программы, ставки по ипотечным кредитам растут. Согласно индексу Банки.ру, средняя процентная ставка по кредитам на покупку недвижимости по состоянию на 13 января равнялась 14,71% годовых.
Средняя ставка по программам, предназначенным для покупки квартир на вторичном рынке недвижимости, за месяц стала выше на 0,08 процентного пункта и составила 15,2% годовых, а по кредитам на приобретение строящихся квартир увеличилась на 0,11 п. п. — до 13,28% годовых.
Эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Ольга Крылова обращает внимание, что по сравнению с началом прошедшего года ставки стали существенно ниже, но в течение последних двух месяцев наблюдается плавная тенденция к их повышению.
Однако это не останавливает желания заемщиков взять ипотеку. В банке «ДельтаКредит» заявляют о росте спроса на ипотечные кредиты в январе. В кредитной организации отмечают, что третья неделя января 2016 года стала лучшей по количеству заявок на ипотечные кредиты за последние два месяца, несмотря на то что декабрь традиционно считается пиковым месяцем для жилищного кредитования.
В свое время банкиры говорили, что запуск программы льготного кредитования не повлияет на рост ипотечного рынка, но позволит ему не потерять текущих позиций и укрепиться.
Статистика Банка России в итоге показала: объем предоставленных российскими банками ипотечных жилищных кредитов в рублях на 1 декабря составил 982,351 млрд рублей против 869,952 млрд на 1 ноября. Таким образом, за 11 месяцев 2015 года объем выдачи рублевой ипотеки сократился почти на 36%. Валютная ипотека при этом «просела» почти в три раза. На текущий момент банкиры полагают, что ипотечный рынок в 2016 году «свернется» еще больше.
«Основной объем выдач 2015 года приходился на кредитование по программе «Первичный рынок с государственной поддержкой». В случае отмены программы субсидирования выдачи рублевой ипотеки могут сократиться на треть по отношению к показателям 2015 года. Скорее всего, только успешные застройщики смогут реализовать и запустить собственные программы субсидирования ставки», — уверен директор департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко.
По прогнозам начальника управления, заместителя руководителя департамента розничного кредитования банка «Уралсиб» Дмитрия Чернозубенко, ипотечные выдачи в новом году могут сократиться еще на 25—30%.
Вадим Пахаленко из Транскапиталбанка допускает, что ипотечный рынок 2016 года может составить 70—80% от результатов 2015 года.
«Рассматривая базовый сценарий развития рынка ипотеки, при условии отсутствия серьезных потрясений в макроэкономике, мы ожидаем, что рынок останется на уровне 2015 года», — сказал Олег Комлик из банка «ДельтаКредит».
Продлите госпрограмму. Ну пожалуйста...
Представители кредитных организаций не особо верят в пролонгацию госпрограммы субсидирования ипотеки, хотя и надеются на такой исход.
«Скорее всего, в том виде, в каком мы знаем программу государственной поддержки, она продлена не будет. Но независимо от продления данной программы или ее завершения, Абсолют Банк уже сегодня предлагает застройщикам рассмотреть возможность снижения процентной ставки по ипотечному кредиту на первичном рынке путем субсидирования за счет средств застройщика. Основным преимуществом такого сотрудничества является честная ставка на уровне 7—12% годовых на весь срок кредита», — прокомментировал Иван Любименко.
Вадим Пахаленко также верит, что позитивные итоги реализации госпрограммы так или иначе позволят ее продлить.
«Программа субсидирования ипотеки оказалась в целом очень успешной. В первую очередь она была направлена на поддержку застройщиков и строительной отрасли, одно рабочее место в которой обеспечивает 7,5 рабочего места в смежных отраслях, — напоминает он. — Если посмотреть на статистику ЦБ по прошлому году, выдача ипотеки в рамках именно этой программы в некоторые месяцы составляла до 40—45% по рынку, а в различных банках-участниках эта цифра могла составлять и 60%, и 80%, и 90%. Те задачи, которые перед программой стояли, — поддержать экономику в целом через поддержку строительства — она решала. Продление, безусловно, было бы целесообразным и имело бы дальнейший позитивный эффект».
Пахаленко подчеркивает, что программа субсидирования ипотеки была рассчитана не на точечную помощь только заемщикам, только застройщикам или только банкам, а решала более глобальную задачу — поддержку экономики в целом через поддержку строительной индустрии. Если же пытаться таким образом поддержать рынок вторичного жилья, такого комплексного эффекта не будет. Поэтому целесообразность такого подхода неочевидна.
Олег Комлик считает, что шансы на продление у программы есть, так как она оказала положительный эффект на экономику, поддержала первичный рынок жилья и предоставила возможность широкому кругу граждан приобрести недвижимость по низкой ипотечной ставке.
«Ипотечная ставка — прямое отражение стоимости денег в экономике. Поэтому при отмене субсидии ставки по ипотеке будут скорректированы в большую сторону. Поэтому мы рекомендуем нашим клиентам, планирующим приобретение жилья на первичном рынке, подать заявку на кредит и провести сделку до 29 февраля 2016 года (до даты окончания действия программы господдержки)», — говорит Комлик.
Дмитрий Чернозубенко прогнозирует, что программу продлят как минимум до июня. «Таким образом, банки смогут выдать ипотеку по заявкам, которые получили одобрение, но не были выданы до 1 марта», — уточняет он. Формально такое решение правительством принято, но в последние два месяца будут оформляться лишь уже ранее выданные кредиты, а не новые.
Тем не менее никто из опрошенных банков не собирается лоббировать продление программы, а многие отказались комментировать эту тему в связи с ее государственной «составляющей».
«Минфин в конце прошлого года уже обсуждал с банками и застройщиками их мнение относительно продления программы, и мы высказались «за», так что наша позиция уже известна», — говорит Пахаленко.
По мнению Дмитрия Чернозубенко из «Уралсиба», вместо имеющейся госпрограммы рынок жилья могли бы простимулировать такие меры, как программа жилищных строительных сбережений и аналог программы Внешэкономбанка.
В отношении первый он замечает, что некоторые регионы уже успешно ее реализуют. «Уралсиб», например, является участником такой программы в Республике Башкортостан. «Это действенный механизм, сочетающий в себе меры поддержки строительного сектора через формирование спроса, стимулирования внесения гражданами собственных средств (накоплений) на формирование первоначального взноса через механизм софинансирования со стороны Башкортостана, возможность целевого финансирования за счет средств участников программы строительства тех или иных объектов, возможность получения льготного ипотечного кредита по окончании накопления», — рассказывает Чернозубенко.
В рамках аналога программы инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку, реализованного в 2010—2013 годах, были внедрены различные инструменты поддержки как строительного, так и ипотечного рынка, в том числе связка корпоративного кредитования застройщиков и ипотечного кредитования заемщиков-дольщиков. Подобный инструмент также может быть применен в современных условиях.
«Принимая во внимание то обстоятельство, что жилищное строительство для многих регионов является экономикообразующим сектором и несет серьезную социальную функцию, вопрос поддержки государством программ ипотечного кредитования лежит скорее в плоскости стратегических инициатив. Другими словами, поддержка отрасли сегодня позволит завтра избежать проблем с обманутыми дольщиками и застройщиками в стадии банкротства. Это как раз тот самый случай, когда профилактика заболевания гораздо дешевле лечения», — заключает Иван Любименко из Абсолют Банка.
Анна ДУБРОВСКАЯ,
