Портал Банки.ру подготовил рейтинг ипотечных банков по итогам 2014 года. Кредитные организации продолжают наращивать долю ипотеки в своих розничных портфелях, но растет и просрочка по этому виду кредитов. Кроме того, некоторые банки делают все более явный акцент на регионы, наращивая выдачи ипотечных кредитов преимущественно за пределами двух столиц.
Лидеры не меняются
Банки.ру составил очередной рейтинг российских ипотечных банков, на сей раз по итогам 2014 года. В рамках исследования были рассмотрены объемы ипотечных портфелей банков, уровень просрочки по ним, а также объемы выдач и количество выданных ипотечных кредитов по Москве, Московской области и другим регионам.
В рейтинге по итогам прошлого года приняли участие 54 банка, при этом информацией об объеме просроченной задолженности в портфеле поделились лишь 46 из них.
Объем совокупного портфеля ипотечных кредитов банков – участников рейтинга на 1 января 2015 года составил 3,58 трлн рублей, что превышает 99% от совокупного ипотечного портфеля всей банковской системы.
«Золото» и «серебро» по объему портфеля ипотечных кредитов, предоставленных физическим лицам (без учета приобретенных прав требования), традиционно получили Сбербанк и ВТБ 24. Портфель Сбербанка превышает 1,9 трлн рублей, а ВТБ 24 – 650,7 млрд. В пятерку лидеров, как и по итогам первого полугодия 2014 года, входят Газпромбанк (203,4 млрд рублей), банк «ДельтаКредит» (99,2 млрд) и Россельхозбанк (87,6 млрд).
За 2014 год лучшую динамику по росту портфеля ипотечных кредитов физлицам из представленных в рейтинге кредитных организаций показал Национальный Банк Сбережений (плюс 259,28%). Среди банков, портфель которых превышает 1 млрд рублей, лучшая динамика у Промсвязьбанка (плюс 105,78%).
Наибольшее падение отмечено у банка «Агропромкредит» (минус 80,12%), а среди банков-«миллиардников» – у банка «Балтика» (минус 61,19%). Эти же кредитные организации показывали наиболее значительное падение и по итогам первого полугодия прошлого года.
При поддержке государства
Большинство банков продолжают наращивать долю ипотеки в структуре розничного портфеля. Во втором полугодии 2014 года долю ипотеки в своих розничных портфелях нарастили более половины участников рейтинга.
Самый значительный рост заметен у Национального Банка Сбережений – доля ипотеки в розничном портфеле с июля 2014 года у него поднялась с 4,31% до 25%. Также стоит отметить Россельхозбанк (рост с 22,87% до 31,68%), ВТБ 24 (с 39,41% до 46,64%), Транскапиталбанк (с 68,85% до 73,58%) и Банк Москвы (с 25,54% до 29,96%).
«Рост доли ипотеки в кредитном портфеле банка закономерен и обусловлен активным развитием и опережающим ростом ипотечного рынка относительно иных сегментов розничного кредитования в 2014 году, а также целями банка по позиционированию на данном рынке. В 2014 году ипотека фактически стала локомотивом роста розничного рынка, продемонстрировав прирост даже немногим больше, чем в 2013 году», — комментирует старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.
«Это планомерный рост. В розничном бизнесе Транскапиталбанка именно ипотека является локомотивным продуктом, — говорит директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. — На рынок массовой ипотеки банк вышел в 2011 году, и до настоящего времени развитие этого направления остается одним из наших приоритетов. Это важная часть стратегии, а в текущих экономических условиях именно залоговое кредитование видится особенно перспективным. У нас представлена очень широкая линейка предложений, которую мы продолжаем расширять. В прошлом году банк открыл собственный ипотечный центр в Москве. Мы регулярно проводим новые акции, направленные на дополнительное привлечение. Рассчитываем на дальнейший рост доли ипотеки в структуре портфеля».
Значительно сократили «присутствие» ипотеки в розничном портфеле Росавтобанк (с 55,59% до 17,78%) и банк «Балтика» (с 45,07% до 27,64%).
Несмотря на то что с января 2014 года доля ипотеки в розничном портфеле «Балтики» снизилась, в банке утверждают, что в планах кредитной организации — увеличение объемов выдачи, так как это одно из приоритетных направлений деятельности. Банк, в частности, вошел в программу господдержки ипотеки и уже успешно ее реализует. Снижение доли ипотеки в розничном портфеле банка произошло за счет рефинансирования ипотечного портфеля, пояснили в пресс-службе «Балтики».
Андрей Осипов считает, что, несмотря на по-прежнему очень высокую стоимость фондирования, крайне негативно сказывающуюся прежде всего на рынке ипотеки, активность игроков может поддержать запуск государственной программы субсидирования ипотечного кредитования.
Заместитель директора департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Андрей Точеный уверен, что ожидаемым явлением на рынке станет наращивание банками доли ипотеки в своих портфелях.
«Насколько значительным будет это увеличение, судить рано, но тенденция к наращиванию доли ипотечных кредитов по-прежнему положительная. Этот процесс обусловлен участием большинства крупнейших банков в государственной программе субсидирования ипотечных кредитов», — говорит он.
«Многие банки подключаются к государственной программе субсидирования ставок и будут наращивать свою долю на первичном рынке недвижимости, — говорит директор департамента розничных сегментов и маркетинга ЮниКредит Банка Светлана Пирожкова. — В ситуации сокращения стоимости фондирования из-за снижения ключевой ставки ЦБ для банков появляется возможность снизить ставки без потери маржи по всем видам ипотечных кредитов. Ограничение для наращивания портфеля в основном — это рост просроченных кредитов, поэтому банки будут стараться выбирать наиболее качественных заемщиков».
Вадим Пахаленко из Транскапиталбанка также полагает, что многие банки будут стремиться к наращиванию доли именно ипотеки.
«Это залоговое кредитование, наименее рискованное, особенно в условиях кризиса. Но отмечу, что преимущество будет у банков, у которых опыт работы с ипотекой уже есть. Этот продукт не относится к «легким». Его совсем не просто и не быстро внедрить с нуля. Он требует инфраструктуры, технологий, отдельного штата сотрудников и так далее», — предупреждает наш собеседник.
Платят хуже
По данным ЦБ РФ, просроченная задолженность по ипотеке в российской банковской системе на конец 2014 года сохранялась на уровне 1%. У 21 банка из тех, кто поделился информацией, просрочка находилась на уровне ниже рыночного.
Среди 46 банков, раскрывших свои данные о проблемных долгах, средний уровень просроченной задолженности равняется 3,28%.
Из банков – участников рейтинга Сургутнефтегазбанк и Локо-Банк показали нулевую просрочку, а лидерами с самой низкой долей просроченной задолженности в ипотечном портфеле стали Азиатско-Тихоокеанский Банк (0,05%) и Банк ИТБ (0,06%).
У 31 из 46 банков, предоставивших информацию о своей просроченной задолженности по ипотеке, уровень просрочки с июля 2014 года вырос.
В РосЕвроБанке просрочка увеличилась с 3,80% до 6,40%. В банке отмечают, что просрочка выросла в основном за счет валютных кредитов, что связано в первую очередь с резким падением курса рубля в конце 2014 года.
«В начале 2015 года мы запустили несколько программ реструктуризации. В частности, для валютных ипотечников мы можем предложить льготный курс конвертации, приближенный к биржевому, и пониженные ставки. Итоги первого квартала 2015 года показали, что эти программы пользуются спросом», — отметил директор департамента развития розничного бизнеса РосЕвроБанка Антон Суворкин, отвечая на вопрос о том, как банк будет бороться с ростом просрочки.
В Росгосстрах Банке рост просрочки составил 2,07 процентного пункта (до 7,82%).
«Доля проблемных кредитов в общем объеме кредитного портфеля российских банков, в принципе, увеличивается как в абсолютных, так и относительных показателях – на фоне снижения темпов кредитования и естественного «выгашивания» кредитного портфеля, падения реальных доходов населения, роста безработицы, цен, высокой долговой нагрузки, — комментирует директор департамента розничного бизнеса Росгосстрах Банка Андрей Борискин. — Уровень просрочки по ипотечному портфелю нашего банка вырос в связи с естественным «выгашиванием» портфеля по ипотеке и временным прекращением выдач по ипотечным программам в рамках ужесточения кредитной политики банка на фоне кризиса».
По словам Борискина, с возобновлением кредитования по программам уровень просрочки логично начнет падать. Кроме этого, в банке на данный момент действует программа реструктуризации, которая позволяет сокращать объемы просроченных кредитов и помогать клиентам при возникновении сложных финансовых ситуаций. При этом, отмечает Борискин, интересно, что тренд по реструктуризации получил свое развитие еще до очевидного стресса со ставками на рынке.
В СМП Банке уровень просрочки вырос с 2,28% до 4,58%.
Как указывает директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина, в последнее время на рынке наблюдается рост просроченной задолженности по ипотеке. «Вероятно, данная тенденция сохранится, учитывая, что ситуация в экономике остается неопределенной и происходит сокращение уровня доходов населения, — прогнозирует она. — Кроме того, на фоне уменьшения объемов ипотечных портфелей на балансах банков (за счет погашения ранее выданных кредитов) доля просроченной задолженности будет увеличиваться».
По словам Светланы Пирожковой из ЮниКредит Банка, сейчас есть предпосылки для роста просрочки по ипотечным кредитам, поскольку в условиях экономической рецессии происходит общее снижение доходов граждан. Например, по данным Объединенного кредитного бюро, просрочка на рынке по ипотечным кредитам за 2014 года находилась на уровне 3%, а за I квартал 2015 года она составила уже 3,5%.
Фокусируемся на регионах
За весь 2014 год участники рейтинга в совокупности выдали ипотечных ссуд на 1,68 трлн рублей.
Наибольший объем ипотечных кредитов за прошедший год населению предоставили Сбербанк (921 млрд рублей), ВТБ 24 (350,7 млрд) и Газпромбанк (63,3 млрд).
За 2014 год участники рейтинга выдали физлицам свыше миллиона ипотечных кредитов.
В количественном выражении больше всего ипотечных кредитов населению предоставили Сбербанк (622,5 тыс.), ВТБ 24 (свыше 176 тыс.) и Россельхозбанк (39,7 тыс.)
Из предоставленных данных четко видно, что некоторые банки во втором полугодии 2014 года (по сравнению с первым полугодием) предпочли сделать выбор в пользу регионов. Несмотря на то что объемы выдач в Москве и Московской области иногда растут быстрее, по абсолютным показателям региональные выдачи этих банков «дают фору» столичным. Ставку на регионы делают, в частности, Россельхозбанк, Банк Москвы, Связь-Банк и «Центр-Инвест».
«Популярность ипотечных кредитов и рост объемов выдачи ипотеки в иных регионах страны – органический процесс. Он продолжается уже на протяжении нескольких лет и является следствием поступательного повышения экономической активности регионов и развития соответствующей региональной инфраструктуры», — объясняет Андрей Осипов.
Что дальше?
По наблюдениям Андрея Точеного из Связь-Банка, основными трендами прошлого года явились постоянно меняющиеся условия ипотечного кредитования: ставки, взносы, сроки, требования к заемщикам и прочее. Так банки и клиенты реагировали на цикличные изменения в экономике страны и мира.
Главным трендом I квартала текущего года Точеный видит рестарт ипотечного кредитования в связи с запуском государственной программы субсидирования ставки. Благодаря поддержке, оказанной государством, финансовые институты смогли значительно улучшить условия предоставления ипотечных кредитов, тем самым вернув клиентский спрос на достаточно высокий уровень.
«По итогам 2014 года рынок жилищного кредитования страны вырос почти на 32%, это даже больше, чем в 2013 году. В конце прошлого и в начале текущего года, учитывая макроэкономическую ситуацию, прогнозы по дальнейшему развитию рынка были пессимистичными: снижение продаж ипотеки в три-четыре раза и, как следствие, сжатие рынка жилищного кредитования на 8–10%, — вспоминает Андрей Осипов из ВТБ 24. — Тем не менее запуск в марте текущего года государственной программы субсидирования ипотеки, а также действия Банка России по снижению ключевой ставки и стабилизация валют позволяют сейчас более оптимистично смотреть на рынок. Мы ожидаем, что по итогам года снижение продаж будет уже не столь драматичным (не более чем в два раза), а рынок жилищного кредитования в целом останется на текущем уровне».
По оценкам Осипова, сейчас реальный уровень ипотечных ставок в рамках действующих предложений банков, как правило, находится в пределах 16–18% годовых. «Это обусловлено стоимостью денег, которая по-прежнему высока, — поясняет он. — Конечно, найдутся банки, которые предлагают сейчас ипотеку и под 22%, и под 25 %, но это уже стоит воспринимать как запретительные условия. Даже ставки в пределах 16–18%, которые в текущих экономических условиях обеспечивают банку в лучшем случае минимальную маржу, для конечного потребителя по ипотеке уже практически неприемлемы и, одновременно с ужесточением требований к заемщику, делают ипотеку труднодоступной для населения. Безусловно, движение Банка России по снижению ключевой ставки позитивно, но пока его недостаточно для значимого изменения ситуации. Перспективы снижения ипотечных ставок зависят от дальнейших шагов Банка России по снижению ключевой ставки, и мы рассчитываем, что оно продолжится».
По словам Натальи Коняхиной из СМП Банка, в 2014 году ситуация развивалась неравномерно. Согласно данным АИЖК, темпы выдачи ипотечных кредитов сократились с 50% в начале года до минимума в 13% в ноябре. В конце года, правда, произошло некоторое увеличение объемов выдач.
Рост интереса к ипотеке в конце года Коняхина объясняет несколькими факторами. Во-первых, в связи с ужесточением требований ЦБ к потребительскому кредитованию многие начали активно выдавать ипотеку, в том числе рынок прирос новыми игроками. Во-вторых, было много акций с застройщиками, что стимулировало кредитование, и в итоге доля «первички» впервые достигла уровня 40% в общих выдачах ипотеки. И наконец, по причине девальвации рубля граждане стремились вложить свои сбережения в недвижимость, которая считается надежным активом. Кроме того, те, кто планировал приобрести квартиру, реализовали свои планы досрочно, опасаясь, что их сбережения обесценятся. Те клиенты, у кого были одобренные кредитные заявки на фоне повышения ставок по кредитам, поспешили ими воспользоваться.
«По итогам 2014 года темпы роста ипотечного рынка составили около 30%. Вероятно, говорить о росте рынка в 2015 году преждевременно, скорее нас ждет сокращение, — размышляет Коняхина. — Так, в первом квартале объемы выдачи ипотечных кредитов в январе – феврале, по данным АИЖК, сократились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 25%. Программа по субсидированию процентных ставок позволит поддержать рынок и сократить темпы падения ипотечного кредитования. Кроме того, если ЦБ продолжит курс на снижение ключевой ставки, это будет способствовать сокращению стоимости фондирования и, как следствие, повышению доступности заемных средств, хотя и не сразу. Однако кредитные риски по-прежнему остаются достаточно высокими, что будет в любом случае способствовать охлаждению ипотечного рынка».
Начиная с III квартала, отмечает Коняхина, происходило ужесточение требований к заемщикам. Банки увеличили требования к минимальному первоначальному взносу, ужесточили требования к формам подтверждения доходов, соотношению «доход – кредитные обязательства». Данные изменения сохраняются до сих пор. Другое изменение — сокращение аккредитованных объектов в банках. Строительство некоторых объектов в конце прошлого года заморозилось, и банки были вынуждены остановить кредитование на покупку квартир в таких объектах.
Для Антона Суворкина из РосЕвроБанка главным трендом весны текущего года стало серьезное падение продаж как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости, которому способствует не только ситуация в экономике, но и высокие ставки по ипотеке для вторичного рынка, а также по новостройкам, продающимся не по закону 214-ФЗ. Запуск государственной программы субсидирования ставок по новостройкам несколько оживил рынок, однако говорить об объемах 2014 года не приходится, считает эксперт.
Андрей Борискин из Россгосстрах Банка напоминает, что в декабре прошлого года и январе текущего девальвация рубля привела к повышенному спросу на жилье, так как население видело в недвижимости хороший объект для инвестиций. Через некоторое время спрос снизился, возникло избыточное предложение на рынке жилья. В результате стоимость квартир стала снижаться. При этом на фоне повышенной ключевой ставки ЦБ взлетели и ставки по ипотеке. Поэтому Борискин уверен, что программа субсидирования ставок по ипотеке — своевременная инициатива.
«Уже регистрируется оживление на рынке новостроек. Однако вторичный рынок недвижимости стагнирует. Ипотечные ставки на вторичном рынке жилья на несколько процентных пунктов превышают ставки на ипотечные кредиты на новое и строящееся жилье: без участия в программе субсидирования ставки составляют неподъемные 17–20%, в рамках программы — 12% годовых, — делится наблюдениями Борискин. — Скорее всего, объем выдач по ипотеке по сравнению с прошлым годом сократится в два раза (в 2014 году объем ипотечного кредитования составил 1,7 триллиона рублей). Далеко не все банки участвуют в программе, не включены в программу проекты на вторичном рынке недвижимости, инвестиции в экономику недостаточны, инфляция высока, реальные доходы населения падают».
Светлана Пирожкова из ЮниКредит Банка считает, что по итогам 2015 года следует ожидать охлаждения рынка ипотечного кредитования по сравнению с 2014-м, за исключением тех программ, где принимает участие государство, поддерживая строительную и банковскую отрасли, которые являются важными факторами роста экономики. В частности, это связано с тем, что во втором полугодии 2014 года клиенты банков брали ипотечные кредиты, руководствуясь желанием сохранить сбережения в рублях на первоначальный внос, и реализовывали спрос на жилье несколько раньше запланированного в условиях кризиса.
«Тренды прошлого года – использование материнского капитала на погашение кредита или на первоначальный взнос, ипотечный кредит по упрощенной схеме документов, некоторые банки не требовали обязательного наличия справки, подтверждающей доход по форме 2-НДФЛ, появление различных программ льготного кредитования для бюджетников, молодых семей и военных. Во втором полугодии из-за экономического кризиса наметился рост требований к заемщикам и к размеру первоначального капитала, приостановка выдачи ипотеки в иностранной валюте, рост выдач по программам рефинансирования, — перечисляет Пирожкова. — Тренды по итогам первого квартала 2015 года – это, с одной стороны, рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам и рост заявок на рефинансирование, а с другой — увеличение количества заявок на кредиты и постепенный рост кредитования в результате того, что ключевая ставка снижалась дважды в течение первого квартала (30 января и 16 марта), и на текущий момент ставка составляет 14%. Во втором квартале 2015 года участниками рынка ожидается рост кредитования под 12% годовых недорогой первичной недвижимости в рамках госпрограммы».
Вадим Пахаленко из Транскапиталбанка прогнозирует, что в текущем году рост ипотечного рынка окажется в два раза меньше по сравнению с прошлым годом.
«Подчеркну: это текущий прогноз на сегодня. Он может существенно скорректироваться – как в худшую, так и в лучшую сторону. Год начинался крайне негативно, сейчас все выглядит позитивней, но ситуация все еще зависит от слишком большого количества внешних факторов, — обращает внимание Пахаленко. — Первый квартал 2014 года продемонстрировал тренд перехода депозитной базы во вложения в недвижимость, и в конце года мы наблюдали схожую картину, когда граждане вкладывали сбережения в недвижимость, в основном первичную. В первом квартале 2015 года рынок ждал господдержки, которая сейчас уже начала реализовываться».
Анна ДУБРОВСКАЯ,
