В столичном метро появилась реклама ипотечного кредитного потребительского кооператива (ИКПК) «Содействие развитию взаимного кредитования», предлагающего сбережения под 28% годовых и жилищные кредиты под 6% годовых. Портал Банки.ру разбирался, как работают ИКПК и могут ли они составить конкуренцию банкам.
«Шутки в сторону отложим…»
«Шутки в сторону отложим, сбережем и приумножим» — под таким слоганом размещена реклама на сайте ИКПК «Содействие развитию взаимного кредитования» (СРВК). В рекламе задействован известный российский эстрадный артист Николай Бандурин.
На сайте предлагается несколько программ сбережений в зависимости от суммы и срока размещения – от трех до 36 месяцев. Как рассказали обозревателю порталу Банки.ру в частном разговоре по телефону, минимальная сумма, вносимая в кооператив, составляет 18 тыс. рублей. Доходность по сбережениям на сумму от 18 тыс. до 99,9 тыс. рублей на срок от трех месяцев до года – 24% годовых, максимальная доходность по сбережениям на сумму от 500 тыс. рублей и выше – 28%. Для пенсионеров предусмотрены специальные условия – плюс 0,5% к ставке.
Правда, первое, что настораживает пайщиков кредитных кооперативов, – риски, связанные с гарантией возвратности сбережений. «Мы работаем по федеральному закону 190-ФЗ «О кредитной кооперации». Если кооператив банкротится, на него распространяется действие части 5 статьи 189 федерального закона о несостоятельности (банкротстве)», – объясняет менеджер СРВК. Согласно части 5 статьи 189 этого закона, в случае наступления банкротства в первую очередь подлежат удовлетворению требования членов кредитного кооператива (пайщиков) – физических лиц на основании заключенных с ними договоров передачи личных сбережений, в сумме, не превышающей 700 тыс. рублей в отношении каждого пайщика. Кроме того, рассказала менеджер кооператива, сбережения по желанию пайщика можно застраховать в страховой компании «Держава».
Откуда такие проценты?
Кредитные потребкооперативы предлагают не только займы, но и «альтернативу ипотеке» – приобретение жилья в рассрочку. Рассмотрим на примере СРВК, как работает данный продукт (всего у кооператива представлено четыре вида накопительно-сберегательных вариантов приобретения квартир. – Прим. ред.). Первоначальный взнос составляет 400 тыс. рублей. В качестве первоначального взноса пайщик может использовать материнский капитал. Ежемесячный взнос при накоплении – 38 тыс. рублей. При этом для получения права на покупку недвижимости необходимо накопить 48% от стоимости квартиры. Максимальный срок погашения займа – пять лет.
Пояснить, за счет чего кооператив может обеспечивать столь высокую доходность по сбережениям – до 28% годовых – и столь низкие проценты по займам на приобретение жилья – 6% годовых, – в организации оперативно не смогли. В пресс-службе Банка России сообщили, что регулятор не располагает какой-либо информацией об ИКПК, предлагающих гражданам инвестировать под 28% годовых и брать кредиты под 6% годовых.
«Мы видим, что условия привлечения средств не совсем рыночные. А именно: почти в два раза больше ставки по депозитам. Непонятно, за счет чего можно получить такую высокую доходность. Даже субсидированная государством льготная ставка по ипотеке достигает 12%, тогда как здесь предлагают рассрочку под 6% годовых. Но непонятно, почему люди, которым банк отказал в кредите, могут рассчитывать на то, что деньги дадут здесь, тем более по такой низкой ставке», – рассуждает начальник управления проведения и сопровождения ипотечных сделок Локо-Банка Ирина Милова.
Эксперты считают, что прием сбережений под значительно более высокие ставки, чем выдача займов, безусловно, должен насторожить потенциальных пайщиков, однако, возможно, финансовая модель организации строится в том числе за счет выдачи более дорогих кредитов. «Можно также предположить, что ипотечные займы составляют небольшую долю кредитов и за счет других займов организация покрывает расходы», – отмечают в Национальном партнерстве участников микрофинансового рынка (НАУМИР).
Директор СРО «Кооперативные финансы», куда входит СРВК, Александр Соломкин в свою очередь указывает, что в саморегулируемой организации состоят кредитные потребительские кооперативы. «Что касается ипотечных потребительских кредитных кооперативов, это отдельная ветвь потребительской кооперации, которая регулируется своим федеральным законом. Конечно, кооператив может иметь в своем наименовании слово «ипотечный», но предоставлением исключительно ипотечных займов при этом не заниматься», – считает Соломкин.
Как отличить подделку
В пресс-службе Банка России указывают на нюансы работы кооперативов. «Если речь идет о кредитном кооперативе, действующем в рамках ФЗ-190 и специализирующемся на предоставлении займов, обеспеченных ипотекой, тогда на него распространяются все требования обычного кредитного кооператива», – отмечают в ЦБ. По данным регулятора, доля таких кооперативов в общем количестве КПК незначительна. «Какой-либо информацией об ипотечных КПК, предлагающих гражданам инвестировать под 28% годовых и брать кредиты по 6% годовых, Банк России не располагает», – подчеркнули в пресс-службе Банка России. Что касается так называемых потребительских ипотечных кооперативов, они создаются на основании Гражданского кодекса и не поднадзорны ЦБ, пояснили в пресс-службе регулятора.
«Если говорить о кредитных кооперативах, то по cравнению с МФО этот сегмент проще регулируется», – отмечает вице-президент НАУМИР Елена Стратьева. В частности, говорит эксперт, кредитные потребительские кооперативы обязаны работать в рамках 190-ФЗ «О кредитной кооперации», а также состоять в саморегулируемой организации. Обязательное саморегулирование – это важный вопрос. Дело в том, что по закону те, кто не является членами СРО, не имеют права привлекать сбережения. Кроме того, СРО устанавливают для своих членов обязательные стандарты – например, ограничивающие чрезмерно высокие процентные ставки по сбережениям.
Другой нюанс – взносы, которые уплачивают все члены кооператива после вступления в кооператив. «Как правило, все члены кооператива платят членские взносы. Кооператив – членская организация. Иногда кредитные кооперативы указывают в рекламе стоимость займа без учета членских взносов. Но членский взнос заемщика, если он зависит от суммы и срока займа, должен указываться в полной стоимости займа», – говорит Елена Стратьева.
Как отмечает Александр Соломкин, для контроля за соблюдением установленных правил и стандартов в саморегулируемой организации созданы контрольный и дисциплинарный комитеты, которые отслеживают деятельность членов и принимают меры дисциплинарного воздействия к тем организациям, которые не исполняют требования законодательства.
В случае если у СРО не остается никаких методов воздействия, решение об исключении кооператива из членов саморегулируемой организации выносится на заседание совета – постоянно действующего коллегиального органа. «Механизм исключения из членов СРО предполагает не только запрет для исключенного кооператива принимать новых членов и привлекать сбережения, но и вводит прямой надзор за данной организацией со стороны Банка России. Который вправе применять к данной организации и ее руководству другие меры воздействия, в том числе административного характера», – поясняет Соломкин.
По его словам, подавляющее большинство кредитных потребительских кооперативов используют в политике привлечения денежных средств от своих членов достаточно консервативные принципы, основанные на особенностях корпоративного управления. В отличие от кредитных кооперативов банк может более оперативно реагировать на изменение тех или иных тенденций на рынке. Согласно требованиям положений статьи 30 федерального закона «О кредитной кооперации» и норм правил и стандартов саморегулируемой организации, менеджмент кредитных кооперативов более ограничен в своих действиях по оперативному изменению процентных ставок по привлекаемым ресурсам.
Что еще должно настораживать при выборе кооператива? «Информация о потребительском кооперативе – это не должно быть просто объявление с телефоном. Обязательные условия – ОГРН, ИНН, то есть все признаки юридического лица. Приличная организация должна иметь офис. Должны быть также сформированы органы управления: правление, ревизионная комиссия, комитет по займам. Если вы вступаете в кооператив, должны ознакомиться с информацией о его финансовом состоянии на текущий момент», – советует Елена Стратьева. Кооператив проводит ежегодные отчетные собрания с членами. Пайщики утверждают годовую отчетность, смету доходов и расходов. При этом членство должно быть не формальным, а реальным, подчеркивают специалисты.
Обязательным условием является раскрытие полной стоимости кредита (ПСК). Как говорит Александр Соломкин, необходимо исполнение требований федерального закона «О потребительском кредите (займе)», положение которого в части ограничения максимально допустимой процентной ставки по предоставляемым потребительским займам вступит в силу в ближайшее время. «В этом случае может создаться ситуация, когда у данных организаций цена пассивов может оказаться дороже, чем возможно допустимый доход по предоставляемым займам», – добавляет директор СРО «Кооперативные финансы».
«При мониторинге деятельности наших членов в ряде случаев мы выявляем слишком агрессивную маркетинговую политику по привлечению денежных средств. В этой связи мы запрашиваем у кредитного кооператива дополнительные документы к финансовой отчетности для подтверждения того, что кооператив не превратился в финансовую пирамиду, а способен в будущем исполнять обязательства перед своими пайщиками», – поясняет Соломкин. По его словам, если руководство кредитного кооператива не идет навстречу – не предоставляет финансовую отчетность, не раскрывает полностью информацию о состоянии своих портфелей сбережений и займов, – совет саморегулируемой организации принимает решение о прекращении членства данной организации в СРО «Кооперативные финансы».
Таким образом, СРО самостоятельно пытаются ограничить стоимость пассивов и связанные с этим риски. Что касается общей тенденции, связанной с недобросовестными участниками финансового рынка, в том числе с финансовыми пирамидами, по словам экспертов, предстоит большая работа именно с теми организациями, которые пытаются работать вне правового поля, обозначенного для деятельности кредитных кооперативов и микрофинансовых организаций. По мнению Соломкина, такие организации «с непонятным статусом» за счет дорогих рекламных бюджетов, часто финансируемых за счет вкладчиков, вводят в заблуждение потребителей и присваивают их денежные средства.
Есть ли будущее у ипотечных кооперативов?
Комментируя перспективы работы ИКПК, эксперты высказывают разные точки зрения. По мнению Ирины Миловой из Локо-Банка, вряд ли деятельность таких кооперативов получит большое распространение. «Мы считаем, что лучше всего пользоваться традиционными способами покупки недвижимости, а именно привлечением кредита в банке как наиболее надежного способа. Тем более что банк проверяет юридическую чистоту сделки. Подобные кооперативы часто пользуются доверчивостью людей, которые ищут способы недорого купить твое жилье. Ставка кредитования от 6% кажется подозрительной», – уверяет Милова.
Аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко, напротив, считает, что кредитные кооперативы выгодно отличаются от банков тем, что ищут индивидуальный подход к каждому клиенту. Он указывает, что таким образом дешевое фондирование могут привлекать мелкие и средние компании. Среди минусов, по его мнению, то, что в КПК не предусмотрено страхование сбережений по образцу системы страхования вкладов со стороны государства в лице Агентства по страхованию вкладов. Это преимущество сохраняется за банковскими структурами. «Страховщики зачастую бывают аффилированы с КПК, что снижает эффективность процесса страхования практически до нуля», — уверен Сороко.
Что касается сравнительно высоких ставок по депозитным продуктам, аналитик указывает на несколько важных моментов. Во-первых, 10% от вклада передается КПК как взнос и не подлежит расчету дохода. Также КПК починяются законодательству РФ: так что любой доход больше ставки рефинансирования + 10 процентных пунктов, то есть больше 18,25%, должен облагаться 30-процентным налогом. В итоге доходность такого рода вложений получается существенно ниже заявленной, да и их сохранность выглядит слабее, чем у банков, говорит Сороко. Он отмечает, что по ипотечному продукту тоже есть свои нюансы – нередко существует скрытая комиссия. Она представляет собой членские взносы, которые влияют на конечную процентную ставку для потребителя в сторону увеличения. «В целом полагаем, что КПК по-прежнему остаются интересным нишевым продуктом, который с повышением внимания к сегменту со стороны ЦБ РФ стал более прозрачным и безопасным», – рассуждает аналитик.
Позиция ЦБ РФ подтверждает это мнение. Как пояснили в пресс-службе регулятора, ужесточение надзора и регулирования в отношении КПК не планируется. «Развитие регулирования и рынка в целом будет осуществляться в соответствии с дорожной картой, которая разрабатывается совместно с представителями рынка», – отметили в ЦБ.
Анна БРЫТКОВА,
