Кредиты на приобретение жилья в новостройках в 2014 году впервые стали основным драйвером роста рынка ипотеки. Но такая ситуация продлится недолго – рынок ипотечного кредитования ждут перемены. Из-за увеличения системных рисков многие банки будут вынуждены переориентироваться на кредитование вторичного жилья, повышать ставки по ипотеке и ужесточать требования к заемщикам.
Новое жилье – допинг для ипотеки
По данным Банка России, за семь месяцев 2014 года было выдано 538 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 927 млрд рублей. Это в 1,3 раза больше, чем за аналогичный период 2013 года по количеству и в 1,4 раза – в денежном выражении, отмечается в обзоре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Согласно данным АИЖК и Банка России, по итогам 2013 года банки с помощью ипотечных займов на вторичное жилье привлекли 948 млрд рублей, на жилье в новостройках — 406 млрд. По данным «Секвойя Кредит Консолидейшн», на 1 сентября 2014 года с начала года банками было выдано ипотечных кредитов на общую сумму более 1,084 трлн рублей. По итогам года данный показатель может достигнуть 1,4 трлн рублей.
Банкиры прогнозируют по итогам 2014 года выдачу ипотечных кредитов на новое жилье на 600 млрд рублей, на вторичное жилье – на 900 млрд, говорят в СМП Банке. «Мы видим, что с 2010 года доля кредитов на покупку жилья в новостройках в общем объеме ипотечных кредитов увеличилась с 10% до 40%. А в 2014 году еще и стала основным драйвером роста рынка – впервые это не вторичная недвижимость, как было ранее, а новостройки», – отмечает директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина. Она указывает на еще один рекорд ипотечного рынка в 2014 году – доля сделок с ипотекой на рынке жилья превысила 26%. «Таким образом, можно отметить увеличение влияния ипотеки на формирование покупательского спроса на рынке недвижимости», – говорит эксперт.
Доступность ипотечного кредитования стимулирует клиентов активнее покупать недвижимость, считают банкиры. «Во-первых, это жилье более высокого класса и качества, чем недвижимость вторичного рынка, а следовательно, оно пользуется у заемщиков повышенным спросом. Во-вторых, экономия в стоимости квадратного метра при покупке новостроек по сравнению с жильем на вторичном рынке может начинаться от 20% и достигать 50–60%», – называет аргументы начальник управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов. По его словам, за счет более низкой стоимости строящегося жилья ипотека становится более доступной.
Кроме того, ослабление курса рубля под влиянием внешних факторов сделало недвижимость популярным объектом для инвестиций, говорят эксперты. По их мнению, многие покупатели недвижимости видят в этой покупке защиту своих сбережений. «Заемщики, которые хотят приобрести жилье для собственных нужд, опасаются роста ставок и вынуждены принимать решение о приобретении жилья с использованием ипотеки раньше, чем планировали изначально», – указывает президент «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева.
Застройщики и банки: дружим домами
Еще одна важная причина смещения спроса в сторону первичного рынка недвижимости – синергетический эффект от активного сотрудничества застройщиков с банками, считают эксперты. Спрос на новое жилье стимулирует банки расширять пул партнеров. В Райффайзенбанке, «ДельтаКредите», Абсолют Банке сообщили, что увеличивают количество совместных программ с застройщиками. «Широкий выбор объектов, на который банк готов выдавать ипотеку, – это залог успешного бизнеса», – отмечают в Абсолют Банке. По словам вице-президента, начальника управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анны Юдиной, банк также расширяет пул аккредитованных застройщиков. «За последнее время в банке было аккредитовано более 100 объектов, строительство которых осуществляют известные и очень крупные застройщики», – рассказывает Юдина.
Активизацию работы с банками подтвердили и представители застройщиков, опрошенные Банки.ру. В группе компаний ПИК сообщили, что компания работает с 20 банками, среди которых Сбербанк России, ВТБ 24, Газпромбанк, банк «Возрождение» и др. В 2013 году пять новых банков пополнили перечень банков – партнеров компании по ипотечному кредитованию, а в 2014-м – четыре. В пресс-службе группы компаний «СУ-155» отметили, что ее объекты аккредитованы более чем в 15 банках в Москве и регионах России. В 2014 году объекты «СУ-155» аккредитовали еще три банка-партнера.
«Только работая в тесной связке, банк и компания могут сделать предложение для клиента наиболее интересным. Примером служат совместные акции банков и застройщиков, делающие приобретение жилья более доступным», – говорит заместитель начальника управления предпродажной подготовки и маркетинга группы компаний ПИК Елена Кураткина. С ней соглашается Наталья Коняхина из СМП Банка. «С одной стороны, банки предъявляют достаточно лояльные требования к застройщикам при аккредитации объектов, что позволяет строительным компаниям запускать новые проекты, рассчитывая на привлечение средств дольщиков. С другой – клиентам банки предлагают привлекательные ставки на покупку жилья в новостройках», – говорит глава департамента ипотечного и потребкредитования СМП Банка. Она напоминает, что в 2012–2013 годах наблюдался бум в строительстве, в том числе за счет госпрограмм по развитию рынка строительства жилой недвижимости, кредитования молодых семей, военнослужащих, учителей и т. п.
Ставки на вырост
Согласно статистике ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в январе 2014 года, составляла 12,28% и снизилась до 12,21% в августе, приводит данные DeltaCredit. Таким образом, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизилась на 7 базисных пунктов.
Однако с августа 2014 года банки начали повышать ставки по ипотечным кредитам. Об этом свидетельствуют данные кредитных организаций. С 1 октября 2014 года ставки по ипотечным продуктам обновил Сбербанк. Так, по программе «Молодая семья» ставки в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса 12,5–13,5% годовых для семей с двумя и более детьми младше 18 лет, находящимися на иждивении заемщиков (ранее – 12–14%). Ставки для семей без детей или с одним ребенком поднялись до 13–14% годовых вместо 12,5–14%. Процентная ставка по программе «Акция на новостройки» теперь составляет 13% годовых (ранее программа предусматривала процентную ставку на уровне 12,5% годовых). Еще одна программа Сбербанка – «Приобретение строящегося жилья» – также изменилась. Обновленные ставки по ней теперь от 14,5% до 15,5% годовых до государственной регистрации права собственности и 13,5–14,5% после. Прежние ставки составляли 14–15,5% и 13–14,5% годовых соответственно.
Другой государственный игрок – ВТБ 24 – поднял ставки по ипотеке в середине августа. Повышение составило от 0,1–0,3 процентного пункта. Ставки по программам «Покупка готового жилья» и «Квартира в новостройке» теперь варьируют в диапазоне от 12,45% до 13,95% годовых в зависимости от суммы кредита в абсолютных величинах. Новая ставка по продукту «Свобода выбора», предназначенному для приобретения строящегося жилья в не аккредитованных банком новостройках, составила 13,35% годовых, по «Нецелевому кредиту» – 14,45–15,35%.
С января 2014 года процентные ставки по ипотеке в ВТБ 24 зависят только от размера кредита. «Основным фактором, повлиявшим на решение банка об увеличении процентных ставок по ипотеке, стало повышение ключевой ставки Банка России в июле. Повышение ключевой ставки приводит к удорожанию кредитных ресурсов в целом, следовательно, это оказывает прямое влияние на рост кредитных ставок», – комментирует вице-президент, начальник разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Нина Крючкова. Отмечая при этом, что, несмотря на повышение ставок, ипотечные продукты ВТБ 24 по-прежнему одни из самых привлекательных на рынке.
Райффайзенбанк скорректировал ставки по ряду ипотечных продуктов в сторону повышения на 0,1–0,5 п. п. Альфа-Банк за последнее время дважды корректировал ставки по ипотеке как в сторону повышения, так и в сторону понижения. Рублевые процентные ставки для физических лиц по всем ипотечным программам увеличились на 0,1–1 п. п. Росбанк увеличил процентные ставки на 0,25–0,65 п. п. сразу по нескольким ипотечным продуктам: «Автодом», «Автодом Новостройка», «Апартаменты», «Новостройка», «Загородная недвижимость», «Кредит под залог недвижимости», «На улучшение жилищных условий», «Начни с малого».
Изменил процентные ставки по ипотеке и банк «Санкт-Петербург» – по некоторым продуктам на 1 п. п. до 12,75–14,25% годовых в рублях. Правда, по ряду программ в «Санкт-Петербурге» ставки были понижены в среднем на 0,25–1 п. п. В Промсвязьбанке сообщили, что изменение ставок по ипотеке в сторону увеличения коснулось только программы «Залоговый кредит нецелевой»: введена единая ставка 15% вне зависимости от срока и размера кредита (ранее – 13,75–14,25%). А по некоторым ипотечным займам условия были улучшены – ставка 12,75% вне зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса с повышением на этапе строительства на 1 п. п. (ранее – на 1,5 п. п.). По ипотечным программам РосЕвроБанка были повышены рублевые процентные ставки по некоторым программам на 0,25 п. п.
Осторожно, кризис повторяется!
Повышение процентных ставок наряду с ужесточением андеррайтинга – первые признаки сокращения ипотечного кредитования, считают эксперты. «Из-за увеличения системных рисков банки будут вынуждены сокращать объемы кредитования в новостройках и переориентироваться на рынок вторичного жилья. Мы уже видим первые звоночки, что банки будут ужесточать условия ипотечного кредитования: крупнейшие игроки, в частности Сбербанк, начали повышение ставок по ипотеке, ужесточаются подходы к андеррайтингу клиентов», – говорит Наталья Коняхина. По ее словам, текущее состояние дел напоминает вторую половину 2008 года, когда вслед за бурным ростом ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью вообще «ударил» кризис и значительная часть проектов была заморожена. Причем все произошло в считаные дни.
«Участники рынка опасаются, что события могут повториться. Поэтому начали более пристально подходить к оценке застройщиков, отказываются выдавать кредит на покупку жилья в новостройках на нулевом этапе строительства, постоянно мониторят соблюдение сроков строительства в аккредитованных объектах, проверяют на регулярной основе финансовую отчетность застройщиков», – отмечает Наталья Коняхина.
Вице-президент банка «Открытие» Анна Юдина соглашается с такой оценкой: «Да, действительно, такой тренд существует. И он прежде всего связан с экономической ситуацией в стране, характеризующейся некоторой стагнацией. В этих условиях застройщикам тяжелее всего справиться с реализацией собственных проектов». По мнению эксперта, учитывая сложившееся положение, банки более осторожно должны подходить к оценке строительных рисков в отношении объекта залога, но ситуация пока далека от критической.
Ставки по ипотеке, вероятнее всего, продолжат коррекцию в сторону повышения. Как отмечает председатель правления DeltaCredit Сергей Озеров, с начала 2014 года наблюдается увеличение стоимости долгосрочного финансирования в России. «К примеру, доходность на пятилетние ОФЗ на начало 2014 года составляла 7,2%, а сейчас – около 9,7%. Таким образом, ключевой индикатор стоимости долгосрочного финансирования повысился на 250 базисных пунктов», – говорит глава DeltaCredit. В дальнейшем он прогнозирует более сильную корреляцию между стоимостью ресурсов и ставками по ипотечном кредитам. «Но рост ставок, скорее всего, не превысит 0,5–1,% в конце 2014 – начале 2015 года», – считает Сергей Озеров.
«Мы живем в условиях нестабильности на мировом рынке, сложной геополитической ситуации, неопределенности с фондированием – источники становятся более дорогими. В связи с этим можно предположить, что в перспективе 2015 года повышение ставок в целом по рынку в диапазоне 0,5–1% возможно», – говорит управляющий директор по розничным продуктам и сегментам Промсвязьбанка Евгений Лапин.
Нина Крючкова из ВТБ 24 уверена, что с учетом увеличения стоимости фондирования и общей макроэкономической ситуации ипотечные ставки будут продолжать расти. Заместитель начальника департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» Олег Коркин прогнозирует ставки по ипотеке в районе 13%.
Перспективы роста доли кредитов на новостройки в ипотечных портфелях банков участники рынка оценивают по-разному. Как сообщили в пресс-службе Абсолют Банка, доля ипотеки на первичном рынке в кредитном портфеле организации составляет 85%, и банк планирует увеличивать эту долю. О расширении объемов кредитования новостроек заявили также в банке «ДельтаКредит», Райффайзенбанке, Промсвязьбанке.
А по прогнозам СМП Банка, в ближайшее время спрос на рынке недвижимости скорректируется в сторону увеличения сделок на рынке вторичного жилья. Старший аналитик «Альпари» Анна Бодрова считает, что перевесу интереса покупателей в сторону «вторички» будет способствовать стремление сэкономить средства. «Вторичный сегмент жилья позволяет покупателям экономить: ремонт уже сделан, масштабные вложения не требуются», – рассуждает аналитик.
Одновременно эксперты прогнозируют рост просрочки по ипотечным займам. Так, по итогам 2014 года просроченная задолженность по ипотечным кредитам может составить более 44 млрд рублей, отмечает «Секвойя Кредит Консолидейшн». В 2015–2016 годах, по прогнозам компании, данный показатель увеличится. На рынке наблюдаются предложения по кредитам с низким первоначальным взносом и без предоставления справки по форме 2-НДФЛ. «Деньги на покупку жилья могут получить люди, имеющие «серые» доходы, – те, кто наиболее уязвим в случае колебаний на рынке труда. Опыт экономического кризиса 2008–2009 годов показал, что таким сотрудникам первым сокращают зарплату и увольняют, а это неизбежно повлечет за собой быстрый выход на просрочку», – указывает президент «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева.
Впрочем, банкиры подчеркивают, что серьезные изменения на рынке начнутся не раньше 2015 года. «В четвертом квартале традиционно наблюдается увеличение количества сделок на рынке недвижимости. Банки в это время предлагают праздничные и новогодние скидки, подарки, привлекательные ставки. И количество выданных ипотечных кредитов бывает существенно выше, чем в предыдущий квартал. Поэтому по итогам года, вероятно, мы увидим хорошие результаты», – отмечает Наталья Коняхина. К тому же, напоминает она, необходимо учитывать, что ипотека – продукт, растянутый во времени. С момента одобрения кредитной заявки до выдачи кредита проходит 2-3 месяца. Поэтому до конца года будут выдаваться кредиты, которые были одобрены еще в сентябре-октябре. Это означает, что до конца 2014 года рынку ипотечному кредитованию вряд ли что-то серьезно угрожает.
Анна БРЫТКОВА,
