Главная надежда розничного банковского кредитования – ипотека тоже переживает не лучшие времена. Проблема в том, что люди обращаются за ипотечным кредитом, уже имея несколько потребкредитов и первичный взнос за ипотеку за счет кредитных средств, взятых в другом банке.
Первое полугодие 2014 года показало: все розничные сегменты кредитования, помимо ипотеки, стабильно падали. Но и эта долгосрочная надежда банкиров постепенно заражается вирусом закредитованности населения.
«Многие новые клиенты обращаются к нам за ипотечным кредитом, уже имея на руках несколько потребительских кредитов – три-пять штук. Это мы видим и по их анкете, и по информации из бюро кредитных историй. Соответственно, когда они просят ипотечный кредит, мы вынуждены отказать, потому что им следует сперва разобраться с уже существующими задолженностями, — рассказывает председатель правления банка «ДельтаКредит» Сергей Озеров. — Кроме того, если мы выдадим такому заемщику ипотеку, совокупная доля обязательств перед банками превысит 50% от его дохода. Раньше люди тоже приходили к нам с активными потребительскими кредитами, но их доход позволял им взять сверх этого ипотеку, теперь – нет».
Подобные тенденции отмечают и в других банках, плотно занимающихся ипотечным кредитованием.
Директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина подтверждает, что выдавать ипотечные кредиты стало сейчас сложнее, потому что заемщики приходят сильно закредитованными за счет потребкредитов и их обязательства перед банками уже превышают 50% дохода. Она указывает, что в среднем у клиента, желающего оформить ипотеку, имеется по два кредита. Обычно это кредитная карта и еще какой-нибудь кредит – авто- или потребительский, иногда ипотека.
«У каждого банка своя стратегия, но в целом рынок розничного кредитования прирастает за счет обеспеченных кредитов, в первую очередь ипотечных. Всем банкам приходится жить в этой новой реальности, когда заемщики приходят к ним за новым кредитом, уже имея иные кредитные обязательства. В этом и состоит искусство оценки рисков, когда банк анализирует ситуацию клиента и решает, можно ли поверить, что человек будет способен выплачивать еще один кредит, – говорит Коняхина. – Все чаще заемщики, решившись на покупку квартиры с помощью кредита, задумываются (сами либо по совету банка) об оптимизации своих кредитных обязательств и закрывают ранее взятые кредиты для того, чтобы иметь возможность получить ипотеку».
«Действительно, количество обращений за ипотекой клиентов, уже имеющих кредиты (потребительские, авто- и кредитные карты), возросло. При этом часть обращений касается вопроса консолидации, когда клиент под залог своей недвижимости хочет получить кредит по ставке ниже, чем «потреб», и погасить несколько своих потребительских кредитов, – рассказывает первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов. – Тем не менее критичного и резкого роста обращений закредитованных заемщиков мы не наблюдаем».
«ВТБ 24 не наблюдает существенного ухудшения качества ипотечного заемщика, хотя количество клиентов с несколькими кредитами действительно возросло, – указывает вице-президент, начальник управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Нина Крючкова. – Как правило, ипотечный заемщик по сравнению с заемщиком потребительского кредита более тщательно проверяется банками, с учетом срока кредита и платежа по нему. Также с учетом целевого назначения кредита решение клиента об ипотечном займе более взвешенное и продуманное, ипотечный заемщик более ответственен».
По словам заместителя председателя правления Транскапиталбанка Евгения Ивановского, портрет ипотечного заемщика очень разнороден, поэтому подход к кредитованию должен быть в большей степени индивидуальным, учитывать разные параметры.
«Да, есть потенциальные заемщики, чьи обязательства превышают 50% их дохода, но при этом их доход достаточно велик, чтобы такую нагрузку выдерживать безболезненно. Также есть совокупный доход семьи, например, который может эту нагрузку уменьшать, – приводит примеры банкир. – Есть и клиенты, которые обращаются за суммой, которая действительно превышает их возможную кредитную нагрузку. В этом случае им может быть предложена меньшая сумма кредита. Кого-то такой вариант тоже устраивает, а кто-то предпочитает закрыть какие-то другие свои кредитные обязательства, чтобы получить необходимую сумму полностью по более низкой ставке. К нам приходят заемщики и без кредитов, и с кредитами. Если говорить в среднем, то у них может быть по два-три кредита. Как правило, это автокредит, далее «потреб», далее кредитная карта. С кредитками опять же надо смотреть индивидуально – многие держатели ими располагают, но кредитным лимитом по факту не пользуются».
Впрочем, в Абсолют Банке отмечают, что к ним приходят, как правило, незакредитованные ипотечные заемщики. При этом начальник управления развития розничного бизнеса Абсолют Банка Антон Павлов указывает, что в банке встречаются случаи, когда ипотечные заемщики в качестве первоначального взноса используют кредитные средства. «Да, такие случаи встречаются, но не скажу, что часто. Если доходы позволяют, вполне можно использовать вариант оформления потребительского кредита для первоначального взноса по ипотеке при условии, что взятый кредит не приведет к серьезному снижению коэффициента «платеж/доход», – говорит Павлов.
«Да, некоторые заемщики действительно берут потребы на первоначальный взнос, но такие клиенты были всегда. И сейчас мы не наблюдаем какого-либо значительного изменения общей картины. Идя на такой шаг, заемщик в первую очередь повышает нагрузку и потенциальные риски себе самому, – комментирует Евгений Ивановский. – Ипотека является залоговым кредитованием. Поэтому для банков, выдающих ипотеку, рисков в таком поведении значительно меньше, чем для самого клиента и банка, который выдал потребительский кредит».
Игорь Жигунов обращает внимание, что сейчас большая доля (больше половины) ипотечных сделок связана с улучшением жилищных условий, когда заемщик продает старую квартиру и покупает новую большей площади.
«В этом случае на первый взнос используются средства от продажи старого жилья, – говорит Жигунов. – Кроме того, можно отметить, что в свете роста стоимости ресурсов на рынке, вполне возможно, вырастут ставки по кредитам: как по потребительским, так и по ипотечным. При этом ставки по ипотеке все равно ниже, чем по «потребам». Ипотека будет все более значимой альтернативой дорогому потребительскому кредитованию».
Новое кредитные реалии приводят к тому, что банки учатся подстраиваться как под них, так и под своих клиентов.
Согласно наблюдениям руководителя дирекции розничного бизнеса МДМ Банка Евгении Самардак, за последние пять лет портрет стандартного заемщика банка, в частности обращающегося за ипотекой, изменился. Заемщики стали более подкованными в банковских вопросах, ипотека уже не кажется им чем-то новым и недоступным – для многих это уже далеко не первый кредит в принципе и даже не первый ипотечный кредит.
«Как правило, семейная пара (заемщик и созаемщик), обращаясь в банк за ипотекой, уже имеют каждый по кредитной карте, одному-двум действующим потребительским или автокредиту на семью. Понимая тенденции рынка, но тем не менее внимательно относясь и к оценке рисков в целом, мы установили для себя требования к заемщикам, при которых кредитные карты, а также совокупные кредитные обязательства до 40 тысяч рублей не принимаются во внимание при расчете максимальной суммы кредита по ипотеке, – делится опытом Самардак. – Таким образом, мы можем оставаться лояльными к нашим клиентам, предоставляя им возможность комфортно решать свои жилищные вопросы. Стоит отметить, что многие заемщики со средним уровнем достатка также серьезно относятся к такому важному решению, как приобретение нового жилья, поэтому часто стараются погасить все остальные кредиты перед оформлением ипотеки».
Самардак считает, что повышение финансовой ответственности со стороны заемщиков вызвано в том числе и кризисом 2008–2009 годов, во время которого максимальную просрочку для банков показали кредиты, выданные с первоначальным взносом менее 10%. В такой ситуации зачастую оказывались и заемщики, которые, покупая квартиру в ипотеку, брали потребительский кредит на первоначальный взнос. Понимая эту ситуацию, банки стараются повторно проверять кредитную историю заемщиков перед выдачей ипотеки, чтобы минимизировать такой риск.
Как бы то ни было, банкиры продолжают верить в жилищное кредитование и считают, что бить тревогу пока более чем рано.
«Действительно, уровень закредитованности населения за последние несколько лет существенно вырос. По данным некоторых исследований, сейчас только 17% граждан в нашей стране не имеют кредитной истории, тогда как семь лет назад эта доля достигала 70%. Несмотря на то что показатель закредитованности населения достаточно высокий, на выдаче ипотечных кредитов он пока не сказывается, – уверен советник председателя правления банка «Московское Ипотечное Агентство» Дмитрий Амиров. – Во-первых, уровень обеспеченности граждан жильем в 2013 году составлял всего 23,4 квадратного метра на человека, что является достаточно низким показателем, поэтому спрос на ипотеку в России остается и, скорее всего, будет еще довольно долго оставаться стабильно высоким. Во-вторых, люди понимают ответственность своего решения и делают определенные накопления, более тщательно планируют свои расходы, прежде чем оформить кредит. Несмотря на то что доля граждан, которые создают целые кредитные пирамиды (берут кредит на то, чтобы погасить другой), увеличивается, количество заемщиков, ответственно походящих к выполнению своих финансовых обязательств, в настоящее время также достаточно высокое».
Более того, как указывает наш собеседник, если в 2009 году банки существенно повысили требования к ипотечным заемщикам, увеличили процентную ставку, то в 2010-м начался период «потепления», когда пошли обратные процессы: снижение ставок, размера минимального взноса, уменьшение сроков рассмотрения и требований к пакету документов.
«Этот процесс как раз продолжался вплоть до последнего времени. Сейчас, несмотря на то, что ставки по ипотеке начали расти и некоторые увеличили требования к первоначальному взносу, процент одобрений остается по-прежнему достаточно высоким. Ипотека остается одним из наиболее привлекательных продуктов для банка из-за того, что по ней наблюдается один из самых низких уровней просрочки и присутствует ликвидный залог», – заключает Дмитрий Амиров.
Анна ДУБРОВСКАЯ,
