За последние три года ипотечный рынок ипотеки сильно изменился. Россияне стали более придирчивы в выборе жилья, а банки ищут новые маркетинговые ходы для привлечения клиентов. При этом ипотека остается инструментом не для всех россиян.
О том, почему так происходит, можно ли купить необычное жилье в ипотеку и есть ли возможность у трудовых мигрантов купить квартиру в кредит, в интервью корреспонденту портала Банки.ру рассказал первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования Игорь ЖИГУНОВ.
— Что будет происходить со ставками по ипотеке в обозримом будущем?
— Хороший вопрос. Как говорят, если бы я знал, какими завтра будут ставки, я бы был миллиардером. Сейчас мы не видим никаких рыночных оснований для реального резкого изменения ставок в ближайшей перспективе: ни сильного снижения ставок, ни резкого скачка вверх. Стоимость ресурса ниже не становится, уровень рисков в экономике не снижается. По ряду сегментов бизнеса риски, наоборот, растут. Поэтому сейчас никто особо не пытается идти в долгосрочные проекты с «непрозрачным» фондированием.
Тем не менее ряд банков, в том числе и мы, чуть-чуть снизили ставки. Но это, прежде всего, маркетинговый ход. Снижая ставки по одним программам, банки зарабатывают на других. Работает это следующим образом. Например, банк снижает ставки по программе покупки квартиры, если заемщик вносит не менее 30% первого взноса. Но одновременно он может повысить ставки по ипотеке со взносом в 10% или по кредитам с залогом в виде загородных объектов, потому что это большие риски. Никто не говорит о том, что, снижая те или иные ставки, банк будет готов к снижению доходности.
Но пока, к сожалению, на рынке не прослеживается явной тенденции ни к удешевлению ипотеки, ни к повышению доступности жилья с точки зрения массового сегмента.
— Задам вопрос по-другому. Когда в России можно будет купить квартиру в ипотеку хотя бы под 5% в год? Я не говорю о 2%, как в Германии, но вот 5% — более-менее справедливая цена…
— Вот смотрите: у вас ставка, например, 10% годовых по кредиту на 15 лет. Что это означает? Что платеж будет примерно 1,1% от суммы кредита в месяц. Если у вас ставка станет не 10%, а 5%, то ваш платеж в два раза не упадет, а упадет всего на несколько десятков процентов. Потому что в любом случае все платежи, как правило, аннуитетные. И в первый этап действия кредита основная часть платежа — это проценты. Снижение ставки с 10% до 5% позволит несколько снизить платеж, но не позволит в два раза повысить доступность кредитов населению.
Даже если сделать процент по ипотеке не 10%, а 0%, то не все смогут купить квартиру. Потому что у основной массы населения нет возможности покупать жилье даже в рассрочку. Давайте возьмем для примера квартиру в ближайшем Подмосковье (совсем небольшая «однушка», 30—35 метров). Она стоит около 3,5 миллиона рублей. Если вы будете выплачивать рассрочку десять лет, то вам нужно платить в месяц практически по 35—40 тысяч рублей. Какая средняя семья в Подмосковье в состоянии это сделать? Поэтому мы должны четко понимать: само по себе снижение ставки не приведет к тому, что все россияне станут покупателями жилья. Для части населения нужна либо серьезная господдержка, либо чтобы цены на само жилье резко снижались.
— А как сейчас развивается рынок жилой недвижимости? Цены падают?
— В разных регионах картинки очень разные. За истекшие месяцы 2013 года в трех регионах — Северо-Западном, Центральном, Южном федеральных округах и частично в Сибирском — наблюдается активность с точки зрения покупательского спроса и активность на рынке банковских программ кредитования. Если мы посмотрим на такие регионы, как Уральский федеральный, некоторые субъекты федерации Приволжского федерального округа, отдельные субъекты Сибирского округов, такие как Пермский край, Новосибирская область и другие, то в них отмечается уменьшение количества сделок на ряде сегментов рынка недвижимости и, соответственно, снижение количества заявок на ипотечные кредиты.
С чем это связано? За последний год в ряде регионов произошла корректировка цен. Причем в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, цены на жилье эконом- и комфорт-класса серьезно подросли за последний год, а в первых массовых сериях («брежневки» и хрущевки, программы сноса и реконструкции которых периодически вновь «всплывают» на рынке) где-то не изменились, а где-то даже чуть снизились. В остальных же регионах Российской Федерации, где старый жилой фонд остается крупным сегментом рынка жилья, цены на такого типа объекты не снижались и даже в некоторых городах чуть подросли.
Вообще хрущевки и «брежневки» — это жилье со снижающимися потребительскими качествами. Эти дома уже очень сильно изношены. В Москве более четко структурированный подход к сносу таких домов и к замене старого жилого фонда на новый, в отличие от субъектов Федерации, где на это нет ни бюджетных денег, ни целевых программ. Там рынок жилья первых массовых серий будет существовать еще достаточно долго.
— Какое жилье сейчас пользуется наибольшей популярностью у россиян?
— Это жилье экономкласса стандартного формата, то есть двух- и трехкомнатные квартиры. Однокомнатные квартиры — это хоть и массовый сегмент, но основные потребители ипотечного кредита их покупают все меньше. Потому что за кредитами в основном приходят люди, у которых либо уже есть семья, «вторая половинка» или уже появляются дети. И таким клиентам однокомнатная квартира не подходит.
— Какую среднюю сумму ипотечного кредита берут москвичи и жители регионов?
— Первый взнос, как правило, от 30% до 50%. Средняя сумма стандартного кредита составляет порядка 1,2 миллиона рублей по регионам, 2—3 миллиона — в Подмосковье и 3—5 миллиона — в Москве.
— Как изменился рынок ипотеки за последние годы?
— Есть несколько интересных изменений. Главное, что ипотека становится все более популярным инструментом у россиян. По статистике риелторов, восемь из десяти сделок по приобретению жилья в ряде регионов проходят с использованием ипотечного кредита и инструментов жилищной рассрочки. В Москве население переориентировалось на покупку жилья либо во вновь сданных домах, либо в недавно построенных.
Это связано с тем, что, во-первых, меняется качество жилья, во-вторых, меняются предпочтения самих потребителей и, в-третьих, банки меняют требования к качеству объекта залога. Если десять лет назад люди брали почти всё: это были и «панельки», и хрущевки, где кухни в шесть квадратных метров. Сейчас потребитель, даже если берет кредит на маленькую сумму, все равно пытается «выжать» из рынка все и купить для себя более качественное жилье. Он старается купить кирпичный дом, пусть не в самой Москве, а, например, в Химках, Раменском, Мытищах. Клиенту важно, чтобы была инфраструктура: рядом располагались бы школа, медучреждения, было бы удобное транспортное сообщение. Например, приобретая квартиру в комфорт- или бизнес-классе, клиент обязательно смотрит: а есть ли рядом общежития, промпредприятия, какой вид из окон и что рядом с детской площадкой. Люди все больше обращают на это внимание.
Все меньшее количество банков работают с домами первых массовых серий, с домами, где большой процент износа. Такие квартиры намного сложнее продать на рынке. Поэтому даже если клиент хочет купить старое жилье, особенно в Москве или в Петербурге, то в последние два-три года у него все меньше шансов это сделать.
В Москве и Подмосковье много позитивных изменений на рынке происходят благодаря политике властей. Новые власти еще больше активизировали работу со строительными компаниями, потребителями и ассоциациями риелторов. Это большой плюс для рынка, потому что «ипотечная» и «строительная» грамотность у людей повышается.
— А как выглядит эта работа с населением?
— Например, в области постоянно проводятся мероприятия с участием правительства Московской области, с комитетом по строительству, с риелторскими объединениями, со средствами массовой информации. Это и открытые обсуждения, и слушания, и совещания правительства с ассоциацией риелторов, о которых потом пишут СМИ, и издание полиграфических материалов на темы грамотности при выборе жилья и рынка недвижимости в целом. Мы наблюдаем по заявкам из Московской области, что люди теперь задают все более конкретные вопросы по объекту: о проектной документации, о регистрации титула и обслуживающей организации, об этапах строительства — то, о чем два-три года назад вообще не спрашивали.
— Можно ли предположить, что проблем новых обманутых дольщиков будет меньше?
— Одна из основных задач, которую сейчас декларируют и московские власти, и власти Московской области, — это не только решение проблем обманутых вкладчиков, но и профилактика этой проблемы в целом. Для этого выпускаются информационные брошюры, которые бесплатно распространяются через почтовые ящики среди жителей районов Московской области, проводятся передачи в СМИ и дни финансовой грамотности в областных городах.
— А что происходит с географией ипотеки? Где ее берут охотнее всего?
— Если говорить о Центральном федеральном округе, то в последние годы мы видим увеличение спроса на ипотеку в Московской области. Понятно, с чем это связано. В Подмосковье цены все-таки ниже, чем в Москве, качество жилья все лучше и сами квартиры интереснее.
В Москве, несмотря на все разговоры, никакого массового повышения доступности жилья не происходит, и ждать его в ближайшие годы не стоит. Реальные доходы россиян растут гораздо медленнее, чем цены на московское жилье. При этом не стоит забывать о росте постоянных расходов — коммунальной платы, платы за образование детей, даже расходов на еду и одежду. Поэтому на жилье, хоть это и первоочередная потребность людей, денег не остается, если нет специальных госпрограмм. То есть в России есть большая категория граждан, которая никогда, ни при каких условиях не сможет воспользоваться рыночной ипотекой.
— Что это за категория?
— Это больше половины населения. Любая ипотечная программа подразумевает, что у человека серьезный уровень дохода и за достаточно короткий промежуток времени (10—15 лет) он оплатит не только стоимость жилья, но и проценты. Это не зарубежная практика, когда кредит могут платить и дети, следующие поколение. Тот уровень дохода, который получает средняя семья в России, не позволяет этого сделать за 5—10 лет. Доход «чистыми на руки» свыше 25—30 тысяч рублей на человека есть далеко не у многих семей в России.
— Насколько у россиян популярны нестандартные виды жилья — таунхаусы, апартаменты, студии, лофты? И насколько легко оформить на них ипотеку?
— Вообще, рынок предложения и кредитования нестандартных объектов — таунхаусов, шале, лофтов — у нас сильно растет, но часто камнем преткновения является оформление документации на этот объект. Для банков важно, как это помещение позиционируется с точки зрения правового оформления сделки. Для любого банка-кредитора важно, чтобы в документах было написано: «квартира». Порой бывает такой казус, что в реальности это таунхаус с участком в одну сотку, но в документах пишут, что это жилое строение и даже не квартира, и отдельно прилагаются документы на часть земельного участка. Если в правоустанавливающем документе написано «жилая секция» или «часть помещения», да еще и назначение «нежилое», то, как правило, эти объекты выпадают из стандартного оборота, связанного с ипотечными программами.
— А можно измерить объем нестандартного жилья в общем объеме кредитуемых объектов?
— Доля нетипового жилья порой доходит до 20%, 25%, 30% от всего представленного жилья на рынке — в зависимости от региона. Например, в Южном федеральном округе все более популярны частные домовладения с землей. Но если говорить о сделках, которые проходят по банковским кредитам, то это меньше 5%. То есть 95% сделок, связанных с ипотекой, — это классические квартиры.
— Есть ли категория объектов недвижимости, которые сложно продать?
— Да, это прежде всего нестандартные и дорогие объекты. Загородные дома-замки по 50—60 и более миллионов рублей в Подмосковье, квартиры стоимостью свыше 20—30 миллионов рублей уходят далеко не быстро.
Мы наблюдаем интересную тенденцию. Многие новые проекты в Москве и Подмосковье изначально позиционировались как дома бизнес-класса, но вокруг окружение состоит из старого жилого фонда с соответствующими жителями. Квартиры в таких домах не могут найти своего покупателя подолгу.
Сложно продать квартиры с крупным метражом, свыше 100—150 квадратных метров. Особенно в регионах, старых «неэлитных» домах. Как правило, такие объекты сейчас уходят под последующее использование в коммерческих целях: под мини-отели, точки продаж, офисы.
— Есть ли сейчас среди российских клиентов тенденция к покупке недвижимости за границей? Больше ли желающих ее приобрести год от года? Можно ли с помощью вашего банка приобрести недвижимость за рубежом?
— Пока весь основной объем именно ипотечных сделок, в том числе под залог уже имеющегося жилья, касается приобретения и строительства в России. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, в России практически отсутствуют целевые программы на покупку зарубежной недвижимости. А во-вторых, все-таки жилье на родине — это пока первоочередной интерес россиян.
— В Россию приезжает большое количество мигрантов из стран СНГ. Сложно ли им взять ипотечный кредит в российском банке?
— Далеко не все кредиторы предоставляют кредиты негражданам России. И это, конечно, ограничивает рынок. Но тут вопрос в рисках — в случае с мигрантами они очень велики. Все-таки клиент, постоянно проживающий в России, более мотивирован сохранить свое жилье на родине и платить по кредиту.
— Как сейчас выглядит типичный клиент-ипотечник?
— Есть несколько типичных категорий клиентов. Во-первых, те, кто покупает свое первое жилье. Как я уже говорил, эти люди вдумчиво выбирают квартиру — чтобы она была хорошего качества. Во-вторых, это те, кто уже улучшает свои жилищные условия. Эта категория ипотечников также стала более продвинутой. Например, у людей есть однокомнатная квартира. Но им не хочется с ней расставаться, они хотят оставить ее как актив. Вместо того чтобы продать квартиру, собственники сдают ее в аренду и параллельно закладывают ее в банк, получая кредит. На эти средства приобретается уже двухкомнатная квартира или загородный дом. И третья целевая аудитория — это люди бизнеса.
Сейчас многие предприниматели стали активно пользоваться своей жилой и нежилой недвижимостью как активом, который «формирует» новые деньги. Недвижимость используют как залог. Под этот залог берется новый кредит, и покупается коммерческий объект: магазин, офис и так далее. Это новый вид потребителя, который сейчас формируется у банков. Особенно в таких крупных «ипотечных» городах, как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород. К сожалению, порой далеко не все справляются с бизнесом. И сейчас на рынке есть услуги «срочного выкупа», когда некоторые риелторские организации осуществляют программу короткого заимствования потенциальному бизнесмену. Если бизнесмен не справляется, квартира срочно отчуждается по цене чуть ниже рынка. Понятно, что она дальше реализуется уже на рыночных условиях. Причем порой покупателем такого рыночного объекта уже выступает «ипотечный» заемщик.
— Одно время очень многие покупали квартиру с инвестиционными целями. Сейчас это все еще популярно?
— Сейчас людей, приобретающих жилье с целью инвестирования, очень мало. Основная часть населения — 95% — покупает жилье для проживания или же как вложение для своих детей. Это очень отличается от ситуации начала 2000-х годов, когда немалая доля кредитов бралась на покупку жилья в инвестиционных целях.
— Эти инвестиции оправдали себя?
— К сожалению, после определенных событий на рынке — нет. То есть те, кто покупал недвижимость до 2006 года, еще смогли на ней заработать, потому что за это время цены выросли порой в 5—10 раз. А вот те, кто пытался заработать, покупая недвижимость в 2007—2009 годах, в лучшем случае сохранили свои деньги, но никак не приумножили.
— А изменилось ли как-то поведение заемщиков? Стали ли они выплачивать кредиты быстрее или, наоборот, медленнее?
— Как показывает статистика, средний срок выплаты кредита в России — это примерно 60—70% времени от заявленного изначально. То есть, если человек берет кредит на десять лет, через шесть лет он расплачивается. Почему? Потому что, в отличие от Запада, в России все-таки нет культуры жизни в кредит. Люди относятся к кредиту как к той нагрузке, от которой хочется быстрее избавиться. Как порой шутят: некоторые заменили «пожизненное заключение» на ипотеку.
— Очень популярная шутка.
— Шутка, может, и не очень правильная, но у такого стремления избавиться от ипотеки есть свои причины. У людей нет понимания о том, что будет происходить с экономикой и с доходами через два-три года. А нагрузка будет ежемесячная, и не один год.
— У банков есть черные списки профессий, которым неохотно выдают ипотеку?
— Как правило, любой банк более пристально смотрит на молодых заемщиков до 21—25 лет, подающих заявки на крупные кредиты, и менее охотно их кредитует. Потому что это люди, которые еще только формируют свой карьерный путь. При этом интересно, что объем заявок от молодых людей 20—25 лет растет постоянно.
Кредитные организации стараются работать со среднестатистическим потребителем и выдавать стандартные кредиты. На рынке есть такой критерий — ежемесячная сумма выплаты по обязательствам должна быть не больше половины дохода семьи. Если человек получает 20 тысяч рублей в месяц, ему будет сложно выплачивать кредит и, оставаясь с 10 тысячами рублей, содержать семью весь месяц. Люди с зарплатой выше рынка — 500—700 тысяч рублей в месяц — тоже рискованные клиенты для банка, потому что если они потеряют свой доход, то найти работу с сопоставимой зарплатой будет быстро не так-то просто.
Отсюда мы переходим к желаемым и нежелаемым профессиям. Есть сферы деятельности с повышенным риском — это вновь начатая предпринимательская деятельность, венчурные проекты. Есть достаточно редко встречающиеся специальности. Например, какие-нибудь креатив-дизайнеры и мастера по индивидуальному пошиву элитных штор. Если они потеряют крупные заказы, они имеют серьезный риск потерять доход на непонятный срок. То же самое касается и части фрилансеров.
И есть сферы, где риск меньше. Например, торговля. К надежным сферам относится и оказание риелторских услуг, хотя кому-то это может показаться странным. Там все понятно — купил, продал. Или, допустим, предприниматель владеет помещениями, которые сдает под офисы или магазинчики. Понятно, что арендный бизнес как был, так и будет.
— Есть ли факторы, которые указывают на надежность заемщика?
— Их целая совокупность. Это и занятость на одном месте больше года, работа в соответствии с тем образованием и квалификацией, которую имеет заявитель, наличие активов и карьерный рост. Важным фактором становится кредитная история. Наличие ее у клиента — это больший плюс. Если у клиента есть кредитная история, даже с небольшой просрочкой на один-два дня, то банк понимает: человек знает, что такое кредит, и у него есть некая культура кредитного потребления. За рубежом отсутствие кредитной истории является негативным фактором. Это значит, что человек вообще не понимает, что такое банковский кредит. В России пока такого нет, и порой банки говорят: «У него кредитов не было, это хорошо». Постепенно это начинает меняться.
Есть еще такая важная составляющая, как семейное положение заемщика. Но тут тоже важны нюансы. Например, к нам обратился клиент, у которого больше десяти детей и нет четкого дохода. На каждом месте он работает по три-четыре месяца. То есть у него нет структурного подхода к жизни. Такой человек в группе риска, мы не знаем, что с ним будет через месяц, через год. Как он планирует расходы на семью, образование детей.
В зарубежной практике, где уже есть большая история кредитования, о клиентах можно судить по деталям. Например, клиент, у которого иностранный автомобиль, позволяет себе «технические просрочки», а клиент с отечественным авто более четок в исполнении обязательств. У нас в стране до таких подходов пока еще далековато.
— Раз уж мы заговорили о деталях, то давайте поговорим о программах для конкретных категорий населения. Насколько в России сейчас развита программа «Молодая семья»?
— В регионах подобные госпрограммы существуют в самых разных вариациях (это и субсидия на первый взнос, и погашение части кредита, и компенсация части платежей и прочее). В Москве такие программы — это, конечно, больше маркетинговый ход. Банки используют название «Молодая семья», чтобы привлечь внимание целевой аудитории. Речь идет об ипотечном кредите, где не нужно платить 50% первого взноса, кредит дается не на десять лет, а на двадцать и можно учесть доход не только супругов, но и папы с мамой. То есть такие программы порой не имеют ничего общего с конкретными федеральными субсидиями, но реально помогают именно молодым семьям, доходы которых имеют потенциал к росту.
— На какой стадии развития в России программы «обратной ипотеки»?
— В массовом своем российском формате — пока ни на какой. Обратная ипотека — это интересная и перспективная тема. За границей это очень популярный продукт. За рубежом существует специальная нормативная база. В России нормативная база именно для таких программ пока отсутствует. Нужно вносить изменения в гражданское законодательство, корректировать положения по наследственному праву и другие документы. Поэтому, чтобы в России «обратная ипотека» реально заработала, нужно еще многое сделать. Хотя уже сейчас у нескольких банков есть проекты по «обратной ипотеке», но это пилотные форматы.
— Есть ли у вашего банка планы по запуску каких-то новых продуктов?
— Развитие рынка требует оптимизации как продуктового ряда, так и бизнес-технологий. Банк на днях уже запустил новую программу партнерских продаж и онлайн-работы с заявками клиентов по всей своей сети. В ближайших планах модификация ряда ипотечных программ и новая депозитная линейка. Отдельного внимания заслуживает сегмент кредитования, так называемый «стрит-ретейл». В этом сегменте ипотечного бизнеса банк сейчас реализует пилотный формат программы кредитования покупки и под залог коммерческой недвижимости и планируем расширить ее на целый ряд целевой аудитории заемщиков: субъекты малого и среднего бизнеса, индивидуальные предприниматели.
— Не планирует ли банк с кем-то «сливаться», укрупняться?
— Основная задача в текущий момент — это развитие масштабируемой, доходной модели бизнеса, учитывающей взвешенный риск- менеджмент и прежде всего такие сегменты, как депозиты населения, ипотечное кредитование и работа с определенными сегментами рынка потребкредитования. Отдельное внимание уделяется партнерским продажам и развитию онлайн-сервисов. О сверхзадачах в настоящее время речи не идет.
Беседовала Александра КРАСНОВА,
