С вице-президентом банка «Открытие» Анной ЮДИНОЙ обозреватель портала Банки.ру поговорила о том, сможет ли рынок ипотеки существовать без программы господдержки, где выгоднее покупать жилье — на первичном или вторичном рынке — и стоит ли сейчас продавать квартиру.
— Действительно ли ипотечный спрос на «вторичку» достаточно сильно растет в последние месяцы, как указывают некоторые агентства недвижимости?
— Вторичный рынок жилья, разумеется, показывает рост. Это прежде всего связано с тем, что с марта наблюдается падение спроса на программу ипотечного кредитования с господдержкой. Ситуация вполне объяснимая, так как ожидалось окончание действия программы в феврале 2016 года. Соответственно, пик выдач по этой программе пришелся на февраль — у нас до 80% всех новых ипотечных выдач приходилось на кредиты с господдержкой. Если смотреть по рынку в целом, в феврале было выдано кредитов по госпрограмме на 80 миллиардов рублей, что в два раза больше, чем среднемесячные выдачи прошлого года. Мы ожидаем, что в этом году порядка 50% ипотечных выдач придется на «вторичку» (до середины 2014 года было 70%), то есть доля «первички» и «вторички» в ипотеке выравняется. В частности, это связано с тем, что ажиотажный спрос на первичное жилье, связанный с потенциальным завершением программы господдержки, в значительной мере удовлетворен.
— Заявлено, что госпрограмма субсидирования ипотеки будет продлена до конца 2016 года. Вы считаете, что в текущих экономических условиях у рынка недвижимости и у рынка ипотеки есть возможность существовать и без программы господдержки?
— Сначала напомню, для чего запускалась программа. Ее основной целью было поддержание строительной отрасли. В начале 2015 года ставки на рынке были на уровне 18—19% годовых (вторичный и первичный рынок). Это в принципе заградительная ставка. Ипотека для населения была практически недоступна. Спрос на квартиры был ограничен высокими ставками на ипотеку. Объемы продаж у застройщиков упали практически до нуля, что могло критически сказаться на строительной отрасли. Поэтому для того, чтобы не завести ситуацию в тупик, необходимо было вернуть доступную ипотеку.
Программа позволила получать жилищные кредиты по ставке не более 12% годовых, что естественным образом направило весь поток заявок на первичный рынок. Основная задача программы была выполнена. Однако спрос, «заложенный» на вторичный рынок, также вынужденно переориентировался на «первичку». Если раньше люди выбирали, при равных условиях, возможность мгновенной покупки квартиры на вторичном рынке и инвестирование в строящиеся объекты на первичном рынке жилья, то при разнице в ставках в 4—5 процентных пунктов выбор стал очевиден: россияне предпочли первичный рынок.
Но с начала прошлого года по настоящий момент ситуация значительно изменилась. Ставки понизились, сейчас они в среднем держатся на уровне 12,5—13,5% по любому виду жилья. Что, конечно, выше ставки по программе господдержки, но вполне позволит рынку как первичного, так и вторичного жилья существовать и без этой программы.
— Считаете ли вы, что спрос на ипотеку удовлетворен не до конца и в России еще много потенциальных заемщиков, ни разу не бравших ипотечный кредит?
— Население постоянно обновляется, каждый год появляется новое поколение платежеспособных заемщиков. Ипотечные кредиты погашаются, и люди обращаются за новыми кредитами, приобретая недвижимость для детей или просто улучшая жилищные условия, тем самым формируя новый спрос. Поэтому полностью спрос на ипотеку не удастся удовлетворить, наверное, никогда. Да и ставка теперь не заградительная — позволить себе ипотеку проще.
— От чего ставки по ипотеке сейчас могут значительно подняться?
— Все традиционно: играет роль экономическая ситуация внутри страны, размер ключевой ставки. Но я не ожидаю каких-то принципиальных изменений в ставках в ближайшее время. Возможно снижение ставок в пределах 1—2 процентных пунктов, связанное с ожидаемым снижением ключевой ставки ЦБ РФ и имеющимся профицитом ликвидности у банков.
— В марте банки массово повышали ставки по госпрограмме. Почему?
— Действительно, в марте 2016 года вместе с продлением программы господдержки банки повысили ставки по программе. Дело в том, что после пролонгации изменился размер субсидии. Если до марта 2016 года размер государственной субсидии составлял 2,5 процентного пункта, то сейчас он сократился до 1,5 процентного пункта при ключевой ставке 11%.
Напомню, как рассчитывается сейчас размер субсидии: это разница между ключевой ставкой, увеличенной на 2,5 процентного пункта, и 12% — максимальной ставкой по программе, закрепленной в постановлении правительства. Сейчас это 1,5 процентного пункта. До марта текущего года вместо 2,5 процентного пункта было 3,5. Поэтому до марта включительно банки могли себе позволить держать ставки на более низком уровне.
— В последнее время банки, наоборот, снижают ставки по госпрограмме. С чем это связано? И ждать ли дальнейшего снижения?
— Снижение ставок связано с имеющимся профицитом ликвидности у банков, а также с высокой конкуренцией на рынке. Банки идут на минимизацию доходов в пользу сохранения бизнеса в данном сегменте.
— На ваш взгляд, лучше покупать жилье на первичном или на вторичном рынке?
— Тут нужно понимать цели заемщика. Если у человека отсутствует собственное жилье для проживания и нужно купить недвижимость, куда можно въехать сразу после сделки, — ему подходит только вторичный рынок. Если есть возможность инвестировать деньги в строительство и подождать какое-то время, если можно не платить аренду или доход позволяет платить и аренду, и ипотеку — лучше взять «первичку». Тут отдельный плюс, что практически в каждом случае покупки недвижимости на первичном рынке жилье после завершения строительства вырастает в цене на 10—40% в зависимости от стадии готовности дома на момент покупки. Если говорить о заемщиках Москвы и Московской области, следует также помнить, что новостройки появляются сейчас обычно на окраине города или в городах Подмосковья. То есть, если заемщику интересен центр, его выбор ограничен в основном вторичным рынком и апартаментами.
— Можно ли в современных экономических условиях назвать недвижимость хорошей инвестицией?
— Недвижимость — это всегда хорошая инвестиция и инструмент сбережения средств. Даже в кризис цены на недвижимость падали незначительно, было небольшое колебание. Скидки были связаны с пониженным спросом из-за отсутствия доступной ипотеки.
— А для продажи квартиры сейчас хорошее время? Ждать ли роста стоимости недвижимости?
— Какого-то значительного скачка цен я не ожидаю, но постепенный рост, естественно, будет. По крайней мере, снижения цен ожидать точно не приходится.
— Некоторые СМИ писали, что валютная ипотека продолжает быть популярной, сменился только портрет валютного ипотечного заемщика: теперь это не массовый, а достаточно состоятельный клиент. Подтверждаете такой тренд?
— Я не согласна с тем, что существует такой тренд. На текущий момент нет ни одного клиентского сегмента, для которого валютная ипотека была бы выгодна и не рискованна. Сбережения, возможно, и целесообразно держать в иностранной валюте, если есть уверенность, что она не ослабнет по отношению к местной валюте, но с займом абсолютно обратная ситуация. Единственное исключение, когда валютная ипотека может быть выгодна благодаря более низкой ставке, — это когда заемщик получает доход в иностранной валюте без привязки к рублю. Но таких заемщиков в России немного. Однако даже им нужно быть уверенными в скорейшем погашении кредита и в том, что валюта их дохода не изменится.
— Хотя бы в долгосрочной перспективе валютная ипотека может вернуться на российский рынок?
— Я не вижу такой возможности.
— В банке «Открытие» не планируете возвращать в линейку такие кредиты?
— Нет. Мы отказались от них еще в 2011 году, когда ощутили последствия кризиса 2007—2008 годов. Уже пять лет назад, после падения курса рубля, мы столкнулись с тем, что задолженность по кредитам в валюте при конвертации в рубли в большинстве случаев превышала стоимость заложенных объектов. Большинство банков отказались от валютной ипотеки уже в то время.
— Сколько у вас в банке валютных ипотечников?
— Около 300 человек. Среди них только единицы согласились на снижение ставки до предлагаемого уровня, рефинансирование, конвертацию в рубли и иные инструменты снижения кредитного бремени. Основная масса приходится на кредиты, открытые в 2004—2005 годах, такие клиенты ожидают какого-то глобального решения от государства.
— Как вы считаете, правильно ли поступили люди, которые в последние годы конвертировали валютную ипотеку в рубли?
— Я считаю, что это было правильное решение. Когда состояние экономики страны ухудшалось, когда был очевиден значительный рост курса валют, заемщикам нужно было спасать ситуацию, несмотря на потери при конвертации.
— А сейчас еще есть смысл конвертироваться в рубли?
— Тут все зависит от того, кто как будет чувствовать себя более защищенным. Мы видим сейчас, что курс валюты более-менее стабилен, но может еще колебаться. Сложно советовать что-то конкретное, здесь каждый случай индивидуален.
— Не отмечаете ли вы, что лояльность физлиц к ипотечным продуктам снизилась?
— Нет. К валютным — может быть. Но к рублевым кредитам отношение не изменилось.
— Совсем недавно общественность была взбудоражена новостью о том, что могут быть наложены ограничения на досрочное погашение кредитов. Вы считаете, может такое случиться?
— Нет, это уже опровергли различные ведомства. Я тоже считаю, что ограничивать заемщиков в досрочном погашении никто не может — это будет прямым ущемлением их прав.
— Какая доля ваших ипотечных заемщиков досрочно гасит кредит?
— Практически все. Если брать средний заявленный срок кредита, то это 15 лет, а средний срок «жизни» кредита в портфеле — семь лет. Частичное досрочное погашение очень востребовано. Причем это не зависит от кризиса в стране. В любой период времени заемщики с крупными кредитами стараются избавиться от долга как можно быстрее.
— Какие новые продукты планируете для клиентов в части ипотеки?
— Работаем над запуском в ближайшее время продукта для покупки апартаментов на первичном и вторичном рынке. Собственно, непосредственно в Москве застройщиками сейчас в основном вводятся в эксплуатацию либо элитные жилищные комплексы, либо апартаменты. Плюсами апартаментов, конечно, являются более низкая цена, нераспространение норм Жилищного кодекса по перепланировкам — можно быть абсолютно свободным в проектировании своего жилья. Основный минус — невозможность прописаться в апартаментах, так как они являются по документам нежилым помещением. Но этот вопрос, скорее всего, законодательно будет решен в ближайшее время. Также существует определенный правовой вакуум в части управления этим видом недвижимости. Поэтому апартаменты в большинстве случаев — это второе жилье.
— Какой в банке «Открытие» сейчас объем ипотечного портфеля?
— В настоящий момент ипотечный портфель составляет порядка 60 миллиардов рублей.
— В каком объеме хотите реализовывать ипотечные апартаменты?
— Хотелось бы достигнуть уровня 8—10% в новых выдачах.
— На сколько в прошлом году прирос портфель банка? Какой рост закладываете в этом году?
— На начало 2016 года портфель прирос до 58,9 миллиарда рублей. В этом году мы ожидаем, что наши темпы выдачи будут не меньше, чем в 2015-м.
— Правительство РФ продлило программу ипотеки с господдержкой до конца 2016 года. Как вы считаете, будет ли программа продлена на 2017 год?
— Скорее всего, это будет понятно ближе к концу текущего года. При сохранении текущих рыночных условий или дальнейшем снижении ставок в продлении программы, на мой взгляд, необходимости не будет.
Беседовала Анна ДУБРОВСКАЯ,
