Ипотечный кредит может быть не тем, чем он кажется
Нецелевые ипотечные кредиты пользуются все большей популярностью среди заемщиков. Вместо потребительских кредитов банковские клиенты все чаще предпочитают брать ипотеку, сообщают банкиры. Портал Банки.ру разбирался в хитростях этого продукта.
Ипотека ради ремонта
Нецелевые ипотечные кредиты под залог существующего жилья все чаще становятся альтернативой классическим потребительским кредитам, сообщают представители банков. Как рассказал Банки.ру первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов, заемщики все чаще предпочитают данный продукт вместо потребительских кредитов и займов на развитие бизнеса. «В отличие от других сегментов ипотечного кредитования, кредиты под залог имеющейся недвижимости показывают интересную динамику. Кредиты под залог жилья на различные цели составляют порядка половины объема нашего ипотечного портфеля. И спрос на эти кредиты растет очень активно, в марте — апреле он удвоился», — рассказал Жигунов.
Ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости на рынке подразделяются на две категории: целевые и нецелевые. Последние банки начали активно продвигать в 2013 году. «Если исходить из норм федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», данные кредиты являются ипотекой. Однако среди банков и банковских экспертов нет единого мнения на этот счет. Некоторые считают такие кредиты ипотекой, а некоторые — потребительским кредитованием», — поясняет адвокат компании «Деловой фарватер» Антон Соничев, добавляя, что первая версия приоритетна. Ипотека — это кредит под залог недвижимости. И не имеет значения, покупается заложенная недвижимость на средства этого кредита или нет.
Условия по нецелевым ипотечным кредитам несколько жестче, указывает юрист BGP Litigation Наталия Юрченкова. Кредит можно использовать на любые цели: приобрести недвижимость или земельный участок, оплатить учебу, сделать ремонт либо купить новую технику. Сроки также меньше — в среднем до 15 лет, процентные ставки выше — в рублях в среднем от 18%. Размер кредита не превышает 60% стоимости закладываемой недвижимости.
«Мы отмечаем, что сегодня нецелевыми ипотечными кредитами стали пользоваться люди, которые раньше пользовались потребкредитами, а также малый и средний бизнес», — говорит Жигунов. По его мнению, спрос на нецелевые кредиты объясним: банки ужесточили требования к заемщикам, и для многих клиентов стала выгоднее взять в банке 1—2 млн рублей под залог имеющийся недвижимости, чем оформлять потребительский кредит.
«Обычно нецелевой кредит является альтернативой кредиту наличными. Основные его преимущества — более низкая ставка, длительный срок, который позволяет установить комфортный размер платежа, и возможность взять большую сумму», — поясняет вице-президент, заместитель директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Нина Крючкова.
Банкиры отмечают, что заемщиков данных кредитов можно условно разделить на две равные категории. «Первая категория — это индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса, которые оформляют кредиты под залог недвижимости с коммерческой целью. Вторая группа — наемные работники, которые, как и в случае со стандартной ипотекой, берут данный кредит для приобретения земельных участков, домов, а также для проведения крупных ремонтов», — комментирует директор департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко.
Предпринимателю выгодно оформлять данные кредиты как физлицу, поскольку кредит более обеспечен и считается более качественным. Для частного заемщика выгода в том, что в отличие от потребкредита нецелевой ипотечный кредит можно взять на больший срок и по меньшей процентной ставке. Легче платежная нагрузка — меньше вероятности выйти в просрочку. «Такой кредит берут для осуществления крупных покупок, финансирование которых за счет стандартного ипотечного кредита невозможно. Например, для приобретения дорогостоящего автомобиля, земельного участка, дачи, а также на ремонт или строительство дома либо квартиры», — говорит Крючкова.
В Райффайзенбанке описали портрет заемщика. «Обычно это жители крупных городов России с высшим образованием, семейные люди со средним возрастом 36 лет, а также менеджеры среднего звена в крупных компаниях с официальным средним доходом 56 тысяч рублей и еще одним жильем в собственности», — рассказал начальник управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов.
В банке «Югра» считают, что это пока непопулярный вид кредитов. «Можно сказать, что он уже близок к ломбардному кредитованию, мы не видим, чтобы на такие кредиты был спрос. Люди могут пойти на такое в том случае, если срочно нужны большие деньги для бизнеса и нет другой недвижимости или имущества, которое можно отдать в залог», — рассуждает первый заместитель председателя правления банка «Югра» Юрий Мельников.
В чем подвох?
Ставки по нецелевым займам ниже, чем ставки по потребкредитам, но в целом выше, чем по ипотеке. В Банке Жилищного Финансирования ставки аналогичны «классическим» ипотечным кредитам на покупку жилья и начинаются от 14,9% в рублях на срок до 20 лет. Сумма кредита колеблется от 1 млн до 10 млн рублей. Размер кредита составляет до 50% оценки рыночной стоимости недвижимости.
В Абсолют Банке процентная ставка на кредит под залог собственного жилья составляет от 15,5% годовых. Максимальный срок кредитования — 15 лет. Размер кредита может достигать 70% от стоимости закладываемого объекта недвижимости. В банке есть надбавка в 2% для заемщиков, которые осуществляют предпринимательскую деятельность. Таким образом, для собственников бизнеса процентная ставка составляет 17,5% .
В Московском Кредитном Банке сумма кредита составляет от 1 млн до 30 млн рублей, срок — от одного года до 20 лет, ставка — от 18,25% годовых (при оплате комиссии за снижение процентной ставки — от 17,25% годовых), сообщила начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова. Финучреждение может одобрить сумму не более 80% от оценочной стоимости залога.
По словам заместителя председателя правления банка «ДельтаКредит» Ирины Аслановой, размер «кредита на улучшение жилищных условий» составляет до 50% от стоимости имеющейся недвижимости, ставки выше, чем по классической ипотеке, — от 15,5% годовых, срок кредита — от трех до 15 лет.
Еще один игрок, занимающийся активной выдачей таких продуктов, — Транскапиталбанк, где минимальная ставка на такой кредит составляет 16,5%, сумма — до 10 млн рублей, срок — 180 месяцев. Для сравнения: минимальная ставка по ипотеке в банке начинается от 10,9% по программе с господдержкой.
Как бы ипотека как бы растет
Доля нецелевых кредитов под залог существующего жилья в большинстве банков пока невысока. По данным агентства «Русипотека», среди игроков, активно работающих на рынке ипотечного кредитования, за 2015 год объем выдачи данного вида кредитов на сумму свыше 1 млрд рублей есть только у ВТБ 24 (5,5 млрд рублей, 3% от объема выданных ипотечных жилищных кредитов), Россельхозбанка (1,2 млрд рублей, 3%), Абсолют Банка (1,1 млрд рублей, 7%), Транскапиталбанка (1,1 млрд рублей, 11%), Банка Жилищного Финансирования (6,2 млрд рублей, 78%).
По словам Ирины Простаковой из МКБ, доля продукта в общих выдачах ипотечных кредитов аналогична доле в портфеле и составляет около 25%. В I квартале 2015 года наблюдался трехкратный спад, что было связано с ситуацией на рынке — увеличением ключевой ставки и, как следствие, повышением ставок по кредитам.
Впрочем, по мнению большинства опрошенных Банки.ру экспертов, спрос на такие продукты будет расти. «В связи с кризисными явлениями в экономике нецелевой ипотечный кредит — хорошая альтернатива кредиту на юридическое лицо. Здесь существуют преимущества и по срокам кредитования, и по кредитным ставкам, и по вероятности одобрения. Считаю, что у этого продукта неплохое будущее, поскольку он является хорошей альтернативой коммерческим кредитам для предпринимателей и потребительским кредитам для физических лиц», — убежден генеральный директор ООО «Русипотека» Альберт Ипполитов. Он указывает, что для банков это означает расширение линейки своих продуктов. Что касается рисков, по мнению Ипполитова, такой кредит с точки зрения обеспечения является крайне надежным.
Игорь Жигунов со своей стороны отмечает, что за последние четыре года — с 2012 по 2015-й — объем рынка нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости вырос не менее чем в три раза. Если в 2013 году объем рынка составлял около 12—15 млрд рублей, то уже к 2015 году объем ежегодной выдачи таких кредитов практически достиг 30 млрд рублей, не считая коммерческой недвижимости. «Коммерческая недвижимость не отражается в статистике. Но можно смело предположить, что по коммерческой недвижимости тенденция похожая», — говорит Жигунов. По его мнению, если бы не резкий рост ставок по кредитам в I квартале, рынок показал бы рост минимум в два раза.
То, что объем выдач таких продуктов будет расти, ясно и из планов опрошенных банков. «Мы планируем выдать около 500 миллионов рублей», — заявил Андрей Морозов из Райффайзенбанка. В 2015 году эта цифра в кредитной организации составляла 171,8 млн рублей.
Анна БРЫТКОВА,
Ипотечный кредит может быть не тем, чем он кажется Нецелевые ипотечные кредиты пользуются все большей популярностью среди заемщиков. Вместо потребительских кредитов банковские клиенты все чаще предпочитают брать ипотеку, сообщают банкиры. Портал Банки.ру разбирался в хитростях этого продукта. Ипотека ради ремонта Нецелевые ипотечные кредиты под залог существующего жилья все чаще становятся альтернативой классическим потребительским кредитам, сообщают представители банков. Как рассказал Банки.ру первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов, заемщики все чаще предпочитают данный продукт вместо потребительских кредитов и займов на развитие бизнеса. «В отличие от других сегментов ипотечного кредитования, кредиты под залог имеющейся недвижимости показывают интересную динамику. Кредиты под залог жилья на различные цели составляют порядка половины объема нашего ипотечного портфеля. И спрос на эти кредиты растет очень активно, в марте — апреле он удвоился», — рассказал Жигунов. Ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости на рынке подразделяются на две категории: целевые и нецелевые. Последние банки начали активно продвигать в 2013 году. «Если исходить из норм федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», данные кредиты являются ипотекой. Однако среди банков и банковских экспертов нет единого мнения на этот счет. Некоторые считают такие кредиты ипотекой, а некоторые — потребительским кредитованием», — поясняет адвокат компании «Деловой фарватер» Антон Соничев, добавляя, что первая версия приоритетна. Ипотека — это кредит под залог недвижимости. И не имеет значения, покупается заложенная недвижимость на средства этого кредита или нет. Условия по нецелевым ипотечным кредитам несколько жестче, указывает юрист BGP Litigation Наталия Юрченкова. Кредит можно использовать на любые цели: приобрести недвижимость или земельный участок, оплатить учебу, сделать ремонт либо купить новую технику. Сроки также меньше — в среднем до 15 лет, процентные ставки выше — в рублях в среднем от 18%. Размер кредита не превышает 60% стоимости закладываемой недвижимости. «Мы отмечаем, что сегодня нецелевыми ипотечными кредитами стали пользоваться люди, которые раньше пользовались потребкредитами, а также малый и средний бизнес», — говорит Жигунов. По его мнению, спрос на нецелевые кредиты объясним: банки ужесточили требования к заемщикам, и для многих клиентов стала выгоднее взять в банке 1—2 млн рублей под залог имеющийся недвижимости, чем оформлять потребительский кредит. «Обычно нецелевой кредит является альтернативой кредиту наличными. Основные его преимущества — более низкая ставка, длительный срок, который позволяет установить комфортный размер платежа, и возможность взять большую сумму», — поясняет вице-президент, заместитель директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Нина Крючкова. Банкиры отмечают, что заемщиков данных кредитов можно условно разделить на две равные категории. «Первая категория — это индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса, которые оформляют кредиты под залог недвижимости с коммерческой целью. Вторая группа — наемные работники, которые, как и в случае со стандартной ипотекой, берут данный кредит для приобретения земельных участков, домов, а также для проведения крупных ремонтов», — комментирует директор департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко. Предпринимателю выгодно оформлять данные кредиты как физлицу, поскольку кредит более обеспечен и считается более качественным. Для частного заемщика выгода в том, что в отличие от потребкредита нецелевой ипотечный кредит можно взять на больший срок и по меньшей процентной ставке. Легче платежная нагрузка — меньше вероятности выйти в просрочку. «Такой кредит берут для осуществления крупных покупок, финансирование которых за счет стандартного ипотечного кредита невозможно. Например, для приобретения дорогостоящего автомобиля, земельного участка, дачи, а также на ремонт или строительство дома либо квартиры», — говорит Крючкова. В Райффайзенбанке описали портрет заемщика. «Обычно это жители крупных городов России с высшим образованием, семейные люди со средним возрастом 36 лет, а также менеджеры среднего звена в крупных компаниях с официальным средним доходом 56 тысяч рублей и еще одним жильем в собственности», — рассказал начальник управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов. В банке «Югра» считают, что это пока непопулярный вид кредитов. «Можно сказать, что он уже близок к ломбардному кредитованию, мы не видим, чтобы на такие кредиты был спрос. Люди могут пойти на такое в том случае, если срочно нужны большие деньги для бизнеса и нет другой недвижимости или имущества, которое можно отдать в залог», — рассуждает первый заместитель председателя правления банка «Югра» Юрий Мельников. В чем подвох? Ставки по нецелевым займам ниже, чем ставки по потребкредитам, но в целом выше, чем по ипотеке. В Банке Жилищного Финансирования ставки аналогичны «классическим» ипотечным кредитам на покупку жилья и начинаются от 14,9% в рублях на срок до 20 лет. Сумма кредита колеблется от 1 млн до 10 млн рублей. Размер кредита составляет до 50% оценки рыночной стоимости недвижимости. В Абсолют Банке процентная ставка на кредит под залог собственного жилья составляет от 15,5% годовых. Максимальный срок кредитования — 15 лет. Размер кредита может достигать 70% от стоимости закладываемого объекта недвижимости. В банке есть надбавка в 2% для заемщиков, которые осуществляют предпринимательскую деятельность. Таким образом, для собственников бизнеса процентная ставка составляет 17,5% . В Московском Кредитном Банке сумма кредита составляет от 1 млн до 30 млн рублей, срок — от одного года до 20 лет, ставка — от 18,25% годовых (при оплате комиссии за снижение процентной ставки — от 17,25% годовых), сообщила начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова. Финучреждение может одобрить сумму не более 80% от оценочной стоимости залога. По словам заместителя председателя правления банка «ДельтаКредит» Ирины Аслановой, размер «кредита на улучшение жилищных условий» составляет до 50% от стоимости имеющейся недвижимости, ставки выше, чем по классической ипотеке, — от 15,5% годовых, срок кредита — от трех до 15 лет. Еще один игрок, занимающийся активной выдачей таких продуктов, — Транскапиталбанк, где минимальная ставка на такой кредит составляет 16,5%, сумма — до 10 млн рублей, срок — 180 месяцев. Для сравнения: минимальная ставка по ипотеке в банке начинается от 10,9% по программе с господдержкой. Как бы ипотека как бы растет Доля нецелевых кредитов под залог существующего жилья в большинстве банков пока невысока. По данным агентства «Русипотека», среди игроков, активно работающих на рынке ипотечного кредитования, за 2015 год объем выдачи данного вида кредитов на сумму свыше 1 млрд рублей есть только у ВТБ 24 (5,5 млрд рублей, 3% от объема выданных ипотечных жилищных кредитов), Россельхозбанка (1,2 млрд рублей, 3%), Абсолют Банка (1,1 млрд рублей, 7%), Транскапиталбанка (1,1 млрд рублей, 11%), Банка Жилищного Финансирования (6,2 млрд рублей, 78%). По словам Ирины Простаковой из МКБ, доля продукта в общих выдачах ипотечных кредитов аналогична доле в портфеле и составляет около 25%. В I квартале 2015 года наблюдался трехкратный спад, что было связано с ситуацией на рынке — увеличением ключевой ставки и, как следствие, повышением ставок по кредитам. Впрочем, по мнению большинства опрошенных Банки.ру экспертов, спрос на такие продукты будет расти. «В связи с кризисными явлениями в экономике нецелевой ипотечный кредит — хорошая альтернатива кредиту на юридическое лицо. Здесь существуют преимущества и по срокам кредитования, и по кредитным ставкам, и по вероятности одобрения. Считаю, что у этого продукта неплохое будущее, поскольку он является хорошей альтернативой коммерческим кредитам для предпринимателей и потребительским кредитам для физических лиц», — убежден генеральный директор ООО «Русипотека» Альберт Ипполитов. Он указывает, что для банков это означает расширение линейки своих продуктов. Что касается рисков, по мнению Ипполитова, такой кредит с точки зрения обеспечения является крайне надежным. Игорь Жигунов со своей стороны отмечает, что за последние четыре года — с 2012 по 2015-й — объем рынка нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости вырос не менее чем в три раза. Если в 2013 году объем рынка составлял около 12—15 млрд рублей, то уже к 2015 году объем ежегодной выдачи таких кредитов практически достиг 30 млрд рублей, не считая коммерческой недвижимости. «Коммерческая недвижимость не отражается в статистике. Но можно смело предположить, что по коммерческой недвижимости тенденция похожая», — говорит Жигунов. По его мнению, если бы не резкий рост ставок по кредитам в I квартале, рынок показал бы рост минимум в два раза. То, что объем выдач таких продуктов будет расти, ясно и из планов опрошенных банков. «Мы планируем выдать около 500 миллионов рублей», — заявил Андрей Морозов из Райффайзенбанка. В 2015 году эта цифра в кредитной организации составляла 171,8 млн рублей. Анна БРЫТКОВА,
