Увольнения, сокращение доходов населения и желание сэкономить привели к росту количества досрочных расторжений договоров найма жилья. Наниматели потеряли возможность оплачивать аренду, а собственники жилья оказались не готовы перестраиваться и снижать ставки. При этом рассчитывать на начало делового сезона и оживление рынка на этот раз не приходится. Эксперты прогнозируют снижение арендных ставок на жилье в пределах 25–50% и пик кризиса на рынке.
Квартира не сдается
Компания «ИНКОМ-недвижимость» опубликовала данные о ситуации на рынке аренды жилья. Последние месяцы 2014 года стали шоковым периодом для участников рынка аренды жилья: многие наниматели потеряли возможность осуществлять арендные выплаты, многие собственники не готовы были перестраиваться и снижать ставки. Итог – рекордное за последние пять лет количество досрочно расторгнутых договоров найма. В конце 2014 года их было 35% от общего числа заключенных сделок.
Сегодня доля аннулированных соглашений составляет не более 5%, однако их причиной в 80% случаев является задержка выплат, приходят к выводу в агентстве недвижимости. Остальные 20% — причины, связанные с денежными вопросами. К примеру, повышение арендной ставки в период действия договора найма, несвоевременная оплата телефонных переговоров, просрочка или отказ нанимателя от оплаты жилищно-коммунальных услуг, которая предусмотрена договором. Сюда же входят бытовые споры – порча имущества и жалобы соседей.
По мнению заместителя директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксаны Поляковой, изменение количества расторгнутых договоров найма имеет психологический характер. «Пик досрочного расторжения договоров найма пришелся на начало кризиса, что совершенно естественно. Резкое изменение социально-экономических условий повергает людей в шок, вызывает страх и растерянность. Неизвестно, как себя вести в новых обстоятельствах», — рассуждает Полякова. Впрочем, по ее мнению, постепенно шок проходит, квартиросъемщик находит тот вариант, который ему по карману, а наймодатель заинтересован в том, чтобы сдать свою квартиру, пусть по более низкой цене. Таким образом, количество расторгнутых договоров уменьшается — люди привыкают жить в предлагаемых обстоятельствах, адаптируются к ним. По словам Оксаны Поляковой, спрос постепенно растет, хотя он по-прежнему ниже предложения, и ценовые показатели существенно не меняются. По данным «ИНКОМ-Недвижимости», в августе 2015 года однокомнатная квартира в Москве сдается в среднем по стоимости от 27 тыс. до 35 тыс. рублей, двухкомнатная — от 35 тыс. до 43 тыс., трехкомнатная — от 40 тыс. до 56 тыс. рублей. Год назад средняя стоимость аренды была примерно такой же: однокомнатная квартира стоила 30,9 тыс. рублей, двухкомнатная — 41,6 тыс., трехкомнатная — 55,9 тыс.
Впрочем, говорить об изменениях в лучшую сторону рано, считают участники рынка. «По данным нашего агентства недвижимости, количество расторгнутых раньше срока договоров не уменьшилось, а, напротив, увеличилось по сравнению с прошлым годом вдвое. И с каждым месяцем количество съездов из квартир только возрастает», — комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Абажур» Мария Вебер. Она называет причины — отложенные увольнения, общее отсутствие денег у населения, а также желание сэкономить. Например, семьи с детьми летом активно расторгали договоры на более дорогих квартирах и переселялись в более дешевые, поскольку впереди были большие расходы в связи со сборами детей в школу.
По данным компании «БЕСТ-Недвижимость», доля расторгнутых договоров найма по состоянию на июль 2015 года составляет в среднем 15%. «Если провести аналогию с декабрем прошлого года, можно отметить, что наниматели занимали позицию выжидания. Ждали резкого понижения цен на рынке аренды. В начале 2015 года этого не произошло. Вышеуказанная тенденция наметилась в конце февраля», — комментирует директор центра аренды квартир ГК «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Гасиловская.
Директор отдела продаж ЦИАН Константин Кведаравичюс указывает, что сокращение количества договоров, расторгнутых раньше срока, связано в первую очередь с уменьшением общего количества заключенных сделок. Этот показатель, по данным ЦИАН, снизился по сравнению с прошлым годом на 30—50%, в зависимости от региона.
Судя по отзывам участников рынка, нестабильная ситуация характерна и для рынка элитной недвижимости. Руководитель блока реализации недвижимости бизнес- и элиткласса компании «БЕСТ-Новострой» Оксана Дивеева отмечает, что рынок арендного жилья в сегменте бизнес- и элиткласса сложно оценивать — рынок весьма узкий, а предложения индивидуальны.
«Сильные колебания курса валют также не добавили баланса. Сегодня бытуют разные мнения. Арендаторы желают видеть цены в рублях, арендодатели – в долларах», — говорит Дивеева. В итоге, по ее словам, появилась практика «длинных договоров». Что это означает? «Раньше договор аренды был относительно простым: цена, срок действия договора и опись имущества. Сейчас появилось много дополнительных и специфических условий. Согласовывают моменты, иногда просят поменять ковры и мебель. Раньше стороны находили взаимопонимание в течение месяца, теперь за три-четыре месяца. Выявились сложности с комиссией. Некоторые клиенты просят, чтобы арендатор пожил хотя бы три месяца, и уже затем платят комиссионные. Иначе зачем платить, если потом надо искать нового арендатора», — делится Оксана Дивеева.
Стоимость аренды элитной недвижимости также изменилась. По оценкам компании «БЕСТ-Новострой», если ранее объект стоил 10 тыс. долларов, то теперь – 400 тыс. рублей. Ранее собственники повышали цены на 10%, теперь арендаторы диктуют свои условия и пытаются снижать цены на 10–15%. При этом есть сложности со сдачей недвижимости. Как признается собеседница Банки.ру, в настоящее время сдать квартиру за 25–30 тыс. долларов практически невозможно. На рынке такие квартиры простаивают месяцами, а клиентов практически нет.
«Тех цен мы не увидим никогда»
Ожидания риелторов и экспертов рынка недвижимости в отношении рынка аренды жилья далеки от оптимизма. «В настоящее время и в текущей экономической ситуации строить какие-либо прогнозы в долгосрочном периоде – все равно что гадать на кофейной гуще», – говорит первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. Она признает, что цены по сравнению с началом года пошли вниз, но в июле наблюдался небольшой рост, связанный, скорее всего, с сезонностью. Есть вероятность, что за сезон стоимость найма немного подрастет, особенно если продолжится рост спроса и снижение предложения. Максимальный рост цен, по предположениям Жуковой, составит порядка 5% к стоимости июня. Но как изменится ситуация со средними арендными ставками по окончании сезона, делать выводы не торопится. «Я вижу пока два варианта: Первый – цены замрут на достигнутом уровне до следующего сезона – такое развитие характерно для стабильного рынка аренды. Второй вариант – цены пойдут вниз – такой вариант возможен при падении спроса и росте предложения», — рассуждает Жукова.
Ко второму варианту склоняется большинство опрошенных Банки.ру экспертов. «На мой взгляд, пик кризиса впереди. Самое тяжелое время для арендодателей наступит этой осенью. Собственники жилья «летают в облаках» и выставляют свои квартиры по прошлогодним ценам. Аргумент один: впереди сентябрь, сезон «высокой аренды». Но самое печальное, что в этом году никакого «сезона» не будет. Будет лишь огромное количество квартир по завышенным ценам, огромное количество собственников, бьющихся в истерике от того, что не могут сдать свою квартиру полтора-два месяца, и единичные наниматели, заваленные предложениями на любой вкус», — считает Мария Вебер из агентства «Абажур». Она признает: если в конце прошлого августа телефоны «разрывались» от звонков потенциальных нанимателей, то «сейчас нет и половины того, что было в прошлом году». При этом июль, август и сентябрь считаются самыми «жаркими» месяцами для аренды.
По прогнозам Вебер, арендные ставки будут снижаться в течение более двух-трех лет и снизятся вдвое, а многие перейдут на оплату в долларах. «Тех цен на аренду, которые были даже в прошлом году, мы не увидим больше никогда. Родители через пару лет будут рассказывать своим детям, как сказку, что сдавали свою скромную квартиру в Марьино за тысячу долларов и к ним стояла очередь из потенциальных нанимателей! Эти времена закончились навсегда. Сто долларов сейчас — это хорошие деньги. И люди будут сильно задумываться, на что их потратить», — считает Вебер.
Член совета директоров компании «Стройинвесттопаз» Максим Раевский соглашается, что пик кризиса, судя по волатильности курса рубля, еще впереди. Он полагает, что до конца года нефть будет стоить дешево, бюджеты будут дефицитными, рецессия продолжится, а инфляция будет расти. «Полагаю, что до конца года ставки на аренду потеряют еще 5–10%, в течение 2016 года – еще 3–5%», — считает эксперт.
Член правления Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость, (АКОН) Никита Чулочников считает, что новый пик турбулентности экономики в этом году может развернуть обратно потоки мигрантов, на которых, к примеру, в Москве часто делают ставку собственники жилья. По его словам, определенной альтернативой «аренды квартиры от бабушек» в домах массовых серий спальных районов станут многофункциональные комплексы, расположенные в удобных местах, которые готовы предложить за сопоставимые деньги более качественное жилье. Например, апартаменты с дополнительным набором сервисных услуг, фактически гостиничным сервисом, возможностью организации рабочего места, компактным доступом к объектам торговли, индустрии развлечений и сферы услуг.
Юлия Гасиловская также считает, что в октябре спрос существенно снизится, что может повлечь за собой понижение арендных ставок. «Если экономическая ситуация в стране не изменится, то в конце 2015-го и в 2016 году рынок аренды будет переживать стагнацию», — говорит она.
Константин Кведаравичюс из ЦИАН предполагает, что рост рынка к концу 2015 года возможен, но будет зависеть в первую очередь от экономической ситуации и курсов валют.
По словам Оксаны Дивеевой, ставки в элитном сегменте в долларах будут еще снижаться, если продолжится ослабление курса рубля. Таким образом, рынок найма жилья еще долгое время будет рынком арендатора.
Юристы напоминают о необходимости заключения договора найма жилья, особенно в условиях турбулентности рынка. Как подчеркивает партнер юридической группы «Яковлев и партнеры» Нина Евстратова, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
«Недвижимость — исторически главный инвестиционный актив в тренде роста экономики, а также главный падающий актив в момент кризиса. Разумеется, падение курса рубля влияет на базовые экономические показатели и ключевые рынки, в том числе такие, как рынок недвижимости. Падение цен на рынке аренды идет в унисон с кризисом, ибо это живой рынок, реагирующий на снижение покупательской способности и потребности во временном жилье здесь и сейчас. На рынке аренды изменения «снял-сдал» происходят очень часто и быстро. Нынешний кризис не исключение», — говорит директор Института актуальной экономики Никита Исаев. Он ожидает падения рублевых ставок на аренду жилья на 25% в перспективе ближайшего года. При этом восстановление рынка, по мнению Исаева, пойдет вслед за восстановлением спроса, а это будет зависеть от действий власти и развития кризисных явлений в экономике.
Член Общественной палаты РФ, первый заместитель председателя комиссии по развитию социальной инфраструктуры, местного самоуправления и ЖКХ Артем Кирьянов указывает, что падение реальных доходов населения касается обеих сторон рынка аренды. «Длительное сохранение ситуации с падением реальных доходов населения может привести к коллапсированию рынка аренды. Собственникам в Москве и ряде крупных городов может быть выгоднее продажа недвижимости и инвестирование средств, например, в недвижимость Болгарии», — отмечает Кирьянов. По его мнению, самое значимое изменение в системе аренды жилья, которое могло бы отчасти сгладить перекосы, — это выход в среднесрочной перспективе на рынок муниципального арендного жилья с длинными контрактами и ставками. Видимый эффект был бы при 10% объема муниципальной аренды. Реализовать подобную программу в Москве и Московской области, по мнению эксперта, вполне реально. Правда, непонятно, что ждет другие регионы.
Анна БРЫТКОВА,
