Главные цифры и тренды свердловского ипотечного рынка в 2019 году
Фото:
ИА "БанкИнформСервис"
Рэнкинг
Впервые с 2015 года ипотечный рынок зафиксировал падение. В Свердловской области в 2019 году было выдано 43669 ипотечных кредитов на общую сумму 89,8 млрд рублей, и это меньше, чем годом ранее - на 8,3% в рублях и почти на 15% в штуках. При всём при том 2019 год сложно назвать плохим для рынка: в полной мере имеется эффект высокой базы, ведь сравнение проводится с 2018-м, когда ипотека испытала просто фантастический взлёт.
Да и в этом году некоторые банки показали результаты, близкие к фантастическим (на общем фоне, по крайней мере). Банк ДОМ.РФ нарастил ипотечные выдачи в Свердловской области почти в три раза, Промсвязьбанк - вдвое, «Открытие» и Транскапиталбанк - примерно в полтора раза. Естественно, это (как и более скромные успехи других банков) привело к перераспределению долей рынка и перетасовке рэнкинга.
Ринат Иржанов, управляющий Уральским филиалом ПСБ:
- Ключевыми драйверами роста стали выдачи в сегменте строящегося жилья, а также по госпрограммам «Военная ипотека» и «Семейная ипотека».
Дополнительную динамику процессу придал выход на региональный рынок Альфа-Банка, сразу устремившегося в ТОП-5, а также объединение «Открытия» с Бинбанком (в 2018 году у них были отдельные показатели).Отметим, что рэнкинг 2018 года мы составляли в основном по данным Банка России, но с 1 января 2019 года публикация ипотечной статистики по отдельным организациям прекратилась. Теперь мы располагаем только данными самих банков, некоторые из которых были даны в округлённом виде (в таблице они выделены красным цветом). Несколько крупных банков отказались либо не смогли предоставить региональные цифры. В результате нам пришлось отказаться от распределения мест и публикации данных по росту (падению) показателей и позиций в рэнкинге. Приведённые доли рынка носят примерный и справочный характер.
ТОП ипотечных банков Свердловской области. 2019 год
Банк
Объём выданных кредитов, млн рублей
Доля рынка, %
Количество выданных кредитов, штук
Сбербанк
40620
45,23
22640
ВТБ
22000
24,5
10000
Банк ДОМ.РФ
3600
4,01
1800
Абсолют Банк
3053,2
3,4
1252
Альфа-Банк
3000
3,3
1400
ПСБ
2704
3,01
1220
«Открытие»
2500
2,78
нет данных
Росбанк Дом
1700
1,89
860
Россельхозбанк
1379,5
1,54
648
«Уралсиб»
1300
1,45
532
УБРиР
1060
1,18
504
Транскапиталбанк
824,5
0,92
429
Совкомбанк
356
0,4
168
БЖФ
174,2
0,19
83
Входить в ТОП-10 и занимать свыше 1% рынка могут Газпромбанк, Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, АК БАРС Банк (не предоставили информацию).
Почему прогнозы не оправдались?
В начале 2019 года банковское сообщество оценивало ипотечные перспективы весьма позитивно: по итогам года ожидали пусть и умеренного, но прироста. Что же помешало этим прогнозам сбыться, особенно в условиях рекордно низких ставок? По мнению экспертов, основной причиной стало перераспределение спроса, причём в обе стороны: в конце 2018 года имели место покупки на опережение, спровоцированные начавшимся тогда повышением ставок, а во второй половине 2019-го стал формироваться отложенный спрос.
Михаил Хорьков, руководитель Аналитического отдела УПН:
- Затяжная экономическая стагнация влияет на ожидания покупателей. А рынку жилья кроме снижения ставок по ипотеке нужен позитивный информационный фон. Заёмщикам и покупателям не хватает оптимизма. И без реальных экономических изменений эти ощущения не переломить. К тому же всё это наложилось на возросшие цены на квартиры. Сам факт снижения ставок по ипотеке в начале этого процесса не создаёт большого притока новых заёмщиков. Это связано с тем, что разница была не очень существенная. Само движение ставок вниз на фоне последовательного снижения ключевой ставки закладывает ожидания дальнейшего удешевления ипотеки.
Елена Ботош, руководитель ипотечного направления УБРиР:
- Действительно, снижение ставок не привело к существенному росту спроса на ипотеку. Новый бум в ипотечном кредитовании пока не случился. Частично это связано с ожиданиями дальнейшего снижения, а частично с отсутствием роста реальных доходов населения, низкой покупательной способностью.
Тренды
1. Рост конкуренции
Упомянутые выше причины не позволяют нам с полной уверенностью выделить ТОП-10 и даже ТОП-3 банков и, соответственно, рассчитать доли рынка, занимаемые десяткой и тройкой. Однако некоторые выводы сделать можно.
Количество банков, имеющих долю регионального рынка свыше 2%, за год выросло с пяти до восьми, количество банков с долей свыше 3% - с трёх до семи.
При этом совокупная доля ТОП-10 превышает 91% (в нашей таблице она равна 91,1%, а если какой-то из неучтённых банков входит в десятку, цифра от этого только увеличится), хотя в предыдущие годы доля ТОП-10 снижалась (с 94% в 2016-м до 90,5% в 2018-м). То есть, ситуация изменилась. Раньше бурная борьба шла за попадание в ТОП-10, теперь она происходит непосредственно в десятке, активные «малые игроки» покрупнели и основательно теснят как верхушку рэнкинга, так и тех, кто ещё пару лет назад был на одном уровне с ними.
В то же время это не означает, что сформировался какой-то клуб победителей, которые будут и впредь делить рынок исключительно между собой. Борьба продолжается, и шансы подняться есть у всех. В 2019 году это продемонстрировали Альфа-Банк, с ходу занявший долю рынка больше 3%, и Транскапиталбанк, остающийся во втором десятке, но тем не менее нарастивший выдачи в полтора раза.
2. Разворот ставок к снижению
Безусловно, главный тренд года. Повышение ставок имело место в январе-мае, средняя стоимость выданной в Свердловской области ипотеки за это время выросла с 9,87% до 10,58% (данные ЦБ РФ, помесячная разбивка). Однако во второй половине года ставки не только отыграли назад, но и несколько раз обновили исторические минимумы. В декабре показатель ушёл ниже 9%, составив 8,96%.
3. Рост среднего размера и срока кредита
Тенденция не нова, наблюдается как минимум с 2017 года и не имеет прямой корреляции с ростом цен на жильё. Впрочем, в Свердловской области она проявилась слабее, чем на общероссийском рынке. Тем не менее во второй половине 2019 года средний размер ипотечного кредита в регионе закрепился выше 2 млн рублей, а по итогам года составил 2,057 млн (в 2018 году - 1,912 млн). Средний срок вырос с 17 до 18 лет.
Светлана Ковалёва, руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге:
- Екатеринбуржцы стали чаще покупать в ипотеку более просторную и дорогостоящую (из-за роста цен) недвижимость. В связи с этим средний метраж ипотечных квартир вырос с 42 кв. м. до 50 кв. м., а средняя сумма жилищного займа в Абсолют Банке - с 2,05 млн рублей до 2,43 млн рублей. В 2020 году средняя сумма ипотеки из-за роста цен на жилье может вырасти на 5-10%. Средний размер первоначального взноса уменьшился, но незначительно - с 32% до 29% от полной стоимости жилья.
4. «Перезапуск» семейной ипотекиВ феврале 2019 года президент России Владимир Путин инициировал превращение семейной ипотеки, запущенной годом ранее, в «совсем льготную». До этого заёмщики получали в рамках программы льготную ставку (не выше 6%) только на несколько лет (не более восьми). Теперь эта ставка распространяется на весь срок кредита. На практике это было осуществлено к середине года. Кроме того, с апреля банки стали по собственной инициативе снижать стоимость семейной ипотеки от установленного государством 6-процентного предела всё ниже и ниже (первым это сделал Абсолют Банк). Логично, что в результате выдачи ипотеки по госпрограмме выросли в разы. В некоторых банках доля этого сегмента в общем объёме ипотечных продаж приблизилась к 10%, а доля от ипотечных выдач на первичное жильё достигла четверти.
Прогнозы
Эксперты полагают, что семейная ипотека останется одним из драйверов рынка. Поддержит его и новая демографическая мера - повышение материнского капитала.
Елена Ботош, руководитель ипотечного направления УБРиР:
- Мы ожидаем, что в 2020 увеличится спрос на программу кредитования с материнским капиталом, однако оценить величину предполагаемого спроса пока затруднительно. Стоит отметить, что увеличится досрочное погашение по ипотеке за счет средств материнского капитала, так как молодые семьи с первым ребенком, уже имеющие ипотечный кредит, будут направлять средства мат.капитала именно на погашение действующих обязательств.
Прогнозы по рынку в целом остаются позитивными, хотя в этом году они довольно сдержаны. Глава свердловского филиала Банка «Открытие» Наталья Алемасова говорит о росте в пределах 5%, указывая на сокращение сегмента перекредитования: «Рефинансирование пойдёт на спад. Все, кто хотел рефинансироваться, уже рефинансировались». В Абсолют Банке ожидают рост рынка на 10-15%.
Светлана Ковалёва, руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге:
- Безусловно, снижение ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ позитивно отразится на объемах выдачи жилищных кредитов. Мы прогнозируем рост рынка ипотеки в Свердловской области в 2020 году на 10-15%. Однако будут и сдерживающие факторы - в первую очередь, увеличение цен на жилую недвижимость и отсутствие роста реальных доходов населения. Снижает активность потенциального заемщика и необходимость больше копить на первоначальный взнос из-за изменения нормативов ЦБ.
Ставки продолжат снижаться, но уже не столь бурными темпами, как во второй половине 2019 года. «После того как они уйдут на уровень 8-8,5%, это должно оживить интерес к ипотеке. Высокое предложение на развитых рынках должно ограничить рост цен на квартиры. Если этого не произойдет, то выросшие цены нивелируют эффект от снижающейся ставки», - говорит Михаил Хорьков. Светлана Ковалёва предупреждает, что «ждать ставок ниже 8% годовых в 2020 году не стоит».
