В июле средняя ставка по ипотечным кредитам в чешских банках побила очередной исторический минимум, опустившись до 2,95% годовых. Дальнейшее заметное падение представляется маловероятным: запаса для движения у ставки практически не осталось, банки и так выдают кредиты едва ли не в убыток себе, лишь бы сохранить и увеличить клиентскую базу на будущее.
Лето нынешнего года — лучшее за всю историю новой Чехии время для получения и рефинансирования ипотечных кредитов: что бы ни произошло в будущем, таких низких ставок местное население, скорее всего, уже не увидит. Поэтому заемщики, у которых подходит к концу очередной срок фиксации ставки, спешат закрепить новые цифры, причем на как можно более длительный период. По разным данным, рефинансируют свои кредиты 70—90% тех, у кого в этом году заканчивается срок фиксации. Среди них есть и иностранцы, в том числе россияне, которые массово получали ипотечные кредиты до кризиса 2008—2009 годов под 5—6% годовых, а то и выше.
Ставки: творческий процесс
Надо понимать, что средняя ставка 2,95% годовых по большей части относится к заемщикам-чехам с приличной зарплатой, хорошей историей платежей по ипотеке и относительно невысокой суммой остатка кредита. Для иностранцев, временно или постоянно живущих в Чехии, ставки, естественно, выше: владельцы жилья без ПМЖ могут рассчитывать на 3,2—4% годовых. Конечно, если человек официально работает в Чехии, получает высокую зарплату и просит у банка рефинансировать кредит в размере 25% цены хорошей квартиры в престижном районе Праги, он может получить и 2,9%, а то и ниже, даже будучи иностранцем. Но это все-таки редкий частный случай.
Определение ипотечной ставки — процесс творческий, его результат зависит от личного решения менеджера банка. А значит, заемщику обязательно надо торговаться, сравнивать предложения разных банков, шантажировать свой банк уходом к конкурентам. Это помогает сбить изначально предложенную ставку на 0,5 процентного пункта, если она была более или менее адекватной, или намного сильнее, если банк попытался обмануть «глупого иностранца», предложив завышенный процент. Бывает, что банк начинает торговаться с 6% годовых, рассчитывая на незнание иностранцем рынка, языка или обычаев. Если же показать, что вы в курсе того, как эта система работает, предложение снижается до 4%, а потом и еще на 0,5—0,7 п. п.
Очень действенный метод снижения ставки — отправка в банк отсканированного предложения другого банка с вашими данными и привлекательной процентной ставкой. В Чехии принято верить на слово (сканированная копия — это не документ), поэтому некоторые заемщики цинично исправляют с помощью графического редактора ставку в таком предложении на более низкую или вовсе подставляют в найденный в Интернете бланк свою фамилию и желаемые параметры кредита. Смешно, но это работает.
Сроки: раньше времени не расплатишься
В Чехии принято фиксировать ставку по ипотечному кредиту на один, три года или пять лет. Однолетняя фиксация встречается очень редко, обычно люди закрепляют ставку на три года, реже — на пять лет. Срок в десять лет в рекламе встречается, но это экзотика. Впрочем, сейчас как раз такой момент, когда чем больше срок фиксации, тем лучше: маловероятно, что через три года ставки сохранятся на нынешнем уровне или тем более уйдут еще ниже. Фиксация означает, что в течение оговоренного срока банк не может менять ставку, а заемщик не может выплатить весь кредит или его часть, кроме текущих платежей. Жесткого запрета для заемщика нет, но в договоре прописывается довольно высокий штраф, который делает такую операцию невыгодной. Как всегда, из правила бывают исключения: например, mBank готов принимать без штрафа внеочередные платежи на сумму до 20% остатка в год.
В зависимости от срока фиксации ставки могут немного отличаться, но обычно речь идет о 0,1—0,2 п. п., что в реальности означает совсем небольшую разницу в деньгах. Что интересно, логика «чем дольше фиксация, тем выше ставка» срабатывает не всегда. Сложно сказать, с чем это связано, но в некоторых случаях ставки с фиксацией на пять лет оказываются ниже, чем с фиксацией на три года. При выборе ипотеки или рефинансирования не стоит полагаться на логику, необходимо рассмотреть все доступные варианты.
Суммы: чем меньше, тем лучше
Максимальная доля кредита в цене недвижимости у разных банков отличается, но стандартно речь идет о 70%. В некоторых случаях возможно финансирование до 100%, но рассчитывать на это, тем более иностранцу, не стоит. Банки очень любят, когда кредит составляет 50% цены жилья и меньше, это относится как к новой ипотеке, так и к рефинансированию. В этом случае они предложат особенно привлекательные ставки.
Если к моменту рефинансирования заемщик уже выплатил существенную часть кредита, он может получить от своего или нового банка больше денег, чем должен на данный момент, причем по пониженной ставке. Проще говоря, если семья платит 10 тыс. крон в месяц, то при рефинансировании можно либо снизить платеж до 8 тыс. крон, либо сохранить его, но дополнительно получить пару сотен тысяч крон наличными. Это удобно, если размер платежа невысок, но при этом, скажем, хочется сделать ремонт в той же ипотечной квартире. Однако стоит помнить, что после окончания нового срока фиксации (например, через пять лет) ставка может быть уже иной и размер долга увеличится.
Еще один способ улучшить ситуацию с кредитом — уменьшить срок ипотеки, например с 20 до 15 лет. При сниженной ставке выплаты останутся прежними, но кредит будет гаситься значительно быстрее. Банки в Чехии очень гибко реагируют на желания клиентов, поэтому можно предварительно, во время разговора или переписки с менеджером, поиграть условиями, чтобы понять, как получить максимальную выгоду от нынешней ситуации.
Кредиторы: великолепная пятерка
До 90% ипотечных кредитов в Чехии выдают и рефинансируют пять банков: Hypotecni banka, Ceska sporitelna, Komercni banka, Raiffeisen и UniCredit, причем первые три контролируют 70% рынка. Но это не значит, что заемщику следует обращаться только к ним, на рынке есть еще с десяток активных молодых банков, готовых предложить особо привлекательные условия перебежчикам из «большой пятерки».
Для русскоязычных жителей Чехии, понятное дело, особо привлекателен Сбербанк, который в этом году весьма активен. Интересно, что и многие посредники (о них поговорим ниже) советуют обращаться именно в Сбербанк, в том числе и чехам. Видимо, банк занимается маркетингом не только среди конечных заемщиков, но и среди ипотечных агентов, предлагая им особо выгодные условия за привлеченных заемщиков, но это лишь догадка. Однако у Сбербанка есть одна неприятная именно для иностранцев особенность. Дело в том, что до недавних пор иностранцы не могли купить в Чехии жилье как физическое лицо, поэтому обходили это правило, приобретая квартиру или дом на специально открытую фирму. Но ипотечный кредит на эту покупку они получали именно как физические лица, что создавало сложную коллизию: кредит выплачивает «физик», но заложенная под этот кредит недвижимость принадлежит фирме. Чешские банки еще тогда — пять-десять лет назад — научились обходить эту сложность. Сбербанк же и сейчас даже не рассматривает вариант рефинансирования кредита, полученного таким способом. То есть в Сбербанк имеет смысл идти, только если и кредит, и недвижимость записаны на одного человека (или семью).
Другие небольшие банки подкупают клиентов отсутствием дополнительных платежей (за ведение счета, операции и прочее) и скидками на другие свои услуги. Кроме того, в этих банках часто с пониманием относятся к нежеланию клиентов подтверждать свои доходы или проводить новую оценку недвижимости при рефинансировании кредита. Последний пункт, кстати, важен, так как стоимость новой оценки может свести на нет всю экономию от снижения процентной ставки за несколько лет. Среди лидеров нового поколения на чешском рынке можно выделить LBBW Bank, mBank, Equa Bank, GE Money Bank, Fio banka, Oberbank и WSPK.
Документы: нестандартный набор
Стандартного набора документов на рефинансирование ипотеки, которые требуется подавать в любой банк, в Чехии нет. Каждая кредитная организация требует что-то свое, причем набор может меняться: если в ваших документах менеджера что-то не устроило, он может запросить еще какие-то бумаги. Ключевой фактор при рефинансировании — аккуратность предыдущих платежей и хорошая кредитная история. Текущие доходы клиента — это не самое главное, хотя, если они высоки, это только хорошо.
Соответственно, помимо документов, подтверждающих личность клиента (паспорт, виза, иногда еще один любой документ, например внутренний российский паспорт), банки запрашивают справку из бюро кредитных историй, причем как по банковским кредитам, так и по небанковским займам. Кроме того, обычно нужны также страховка на жилье, выписка из кадастра недвижимости (о том, что это жилье принадлежит заемщику) и выписка с кредитного счета, в которой указана оставшаяся сумма долга. Желательно иметь более или менее свежую оценку своего заложенного жилья — давностью не более пяти-семи лет.
Все остальное — на усмотрение банка и конкретного кредитного менеджера. Кто-то может захотеть увидеть подтверждение доходов, кто-то — квитанции на оплату коммунальных услуг (чтобы понять, сколько денег остается от зарплаты), кто-то — другие документы, насколько хватит фантазии. Впрочем, если менеджер банка злоупотребляет вниманием и временем клиента, можно смело переключиться на другой банк. Или пожаловаться начальству, что тоже весьма эффективно. К собранным документам добавляется заявление на рефинансирование кредита на бланке соответствующего банка.
В целом сбор документов вряд ли занимает больше одного дня. Собранные и отсканированные документы посылаются по электронной почте в банк или агенту (см. ниже), а показывать оригиналы придется только один раз: в окончательно выбранном банке при заключении договора. Если же банк, в котором у клиента уже есть ипотечный кредит, после переговоров, шантажа и угроз предложит хорошие условия, то и вовсе никакие документы не нужны: ставка со следующего месяца снижается сама по себе.
Процесс переговоров в нормальной ситуации может продлиться пару недель: отвечать на письмо в тот же день в Чехии не принято, а иногда менеджер банка может просто забыть или не увидеть письма. Если ответа нет три-четыре рабочих дня, стоит позвонить и поинтересоваться своим запросом.
Агенты: бесплатная помощь
В Чехии очень развит институт ипотечных маклеров — агентов. Это специально обученные люди с хорошими связями в банках, которые (теоретически) знают, в какой банк лучше обратиться конкретному клиенту с конкретной ситуацией. Они помогают с выбором банка, заполнением заявления (это не так просто, кстати) и сбором документов. Кроме того, считается, что они представляют клиента в переговорах с банком. Если заемщик намерен обратиться в несколько кредитных организаций сразу (а так и надо), то работа с агентом сэкономит время, так как сканированные документы и заявления нужно предоставить только ему, а уже он будет рассылать и разносить их по банкам. В конечном итоге агент сообщает, какие ставки конкретно данному заемщику официально предложили опрошенные банки, а клиент выбирает подходящий вариант и едет в финучреждение вместе с агентом, чтобы заключить договор.
Для заемщиков работа агента бесплатна, он получает деньги только от банка — за приведенного клиента. Естественно, тут есть некоторый элемент конфликта интересов: агенту выгоднее привести клиента не в тот банк, где ниже ставка, а в тот, что платит большее вознаграждение агенту. Но тут деваться некуда — приходится доверять, а также заранее изучать репутацию агентов и рекомендации от их предыдущих клиентов. Стоит заметить, что не все агенты — ответственные, компетентные и дружественные к клиентам специалисты. Встречаются и случайные люди, плохо знающие рынок или просто безответственно относящиеся к своей работе. Но заемщик агенту ничего не должен, и в любой момент можно перестать общаться с одним и переключиться на другого, благо выбор всегда есть.
В Чехии существуют сайты, где заемщик может оставить заявку с описанием требуемого кредита, а десятки агентов предложат ему свои услуги, предварительно сообщив примерную ставку, на которую можно рассчитывать. Практика показывает, что доверять этим предложениям нельзя: предварительные ставки призваны в первую очередь привлечь внимание к данному агенту, реальность же может оказаться значительно хуже. Правильнее в данной ситуации изучить историю агентов, их рейтинг, отзывы и написать сразу нескольким. По реакции на письмо уже будет лучше видно, с кем стоит работать, а с кем — нет.
Впрочем, если у иностранца есть свободное время, знание языка и реалий, можно обойтись и без агента, хотя выгоды от этого по большому счету никакой нет. Кстати, среди ипотечных маклеров в Чехии есть и русскоязычные, в том числе весьма толковые.
Выводы: расслабляться нельзя
Если у вас есть действующая ипотека в Чехии и подходит срок окончания фиксации ставки, сейчас самое время заняться ее рефинансированием и получить очень выгодные условия. Это не слишком сложный процесс, чаще всего не требующий больших усилий по сбору документов и изучению рынка. Иностранец может рассчитывать на получение нового кредита или изменение условий по старому по ставке около 3,5% годовых в чешских кронах. Вполне вероятно, что не потребуется предоставлять справки о доходах, выписки с текущих и депозитных счетов и прочее. Банки настроены к клиентам очень доброжелательно, но расслабляться тоже нельзя: обязательно нужно жестко торговаться, шантажировать переходом к конкурентам, показывать выгодные предложения от других банков — все это позволяет снизить процентную ставку или улучшить другие условия кредита (сумму, сроки). При желании можно воспользоваться услугами ипотечных агентов и специальных ипотечных сайтов, чтобы не тратить время на рассылку запросов в банки и общение с ними. Услуги агентов для заемщика бесплатны, но среди специалистов встречаются и не очень компетентные люди, поэтому процесс лучше как минимум держать на контроле.
Артем ЕЙСКОВ для
