Стремительное обесценивание рубля сделало актуальной проблему валютной ипотеки. Заемщики, чьи кредиты уже были реструктурированы после кризиса 2008 года, вновь обращаются в банки с теми же проблемами. РБК проанализировал, при каких условиях стоит рефинансировать такие займы.
Опасная ипотека
Валютная ипотека приобрела популярность в 2005–2007 годах. В тот момент ставка по жилищным кредитам в долларах и евро была выгодной: 8–9% годовых против 14–15% годовых в рублях. Доллар тогда стоил около 28 руб., а евро – около 37 руб.
«Оценить разницу в ставках можно с помощью нехитрых подсчетов: ежегодная переплата по кредиту в 3 млн руб. составляла около 420 тыс. руб., а по кредиту в $100 тыс. (примерный валютный эквивалент 3 млн руб. по курсу тех лет) – $8 тыс., или чуть больше 220 тыс. руб.», – рассказывает заместитель председателя правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова.
Однако во время начавшегося в 2008 году кризиса все риски валютной ипотеки проявились в полном объеме. Вместе с курсами выросли и ежемесячные платежи по валютным кредитам на покупку жилья. Если средний платеж по жилищному кредиту в долларах составлял $1 тыс., то его эквивалент в рублях вырос с 28–30 тыс. до 36–38 тыс. руб.
«Доля расходов на погашение ежемесячного займа по валютному кредиту в большинстве семей была очень велика и в ряде случаев достигала 70% общего дохода. Именно тогда, в конце 2008 – начале 2009 года, у коллекторов появилась новая категория должников – по валютным займам», – вспоминает президент коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева.
Рост курса доллара более чем на 60% с начала года сделал проблему валютной ипотеки снова актуальной. Более того, неожиданно выяснилось, что количество заемщиков на самом деле довольно велико – они подписывают петиции, призывая перевести кредиты в рубли и предлагая банкам разделить с ними ответственность за выдачу валютных кредитов.
Просрочка растет
«За год доля просроченной задолженности по валютным ипотечным кредитам выросла на 2 п.п. и к октябрю 2014 года составляла 14% от общего объема ипотеки», – приводит цифры директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков. При этом просроченная задолженность в рублевой ипотеке снизилась с 2,9% в начале года до 2,5%.
По данным «Секвойя Кредит Консолидейшн», наиболее активный рост просроченной задолженности совпадал с резким ростом курса доллара. В феврале, октябре и ноябре просрочка увеличивалась более чем на 2% по сравнению с прошлыми месяцами.
Просроченная задолженность по валютным ипотечным кредитам действительно растет в условиях стремительного снижения курса рубля, как и количество запросов на реструктуризацию таких кредитов, признает начальник управления риск-менеджмента физических лиц Райффайзенбанка Станислав Тывес.
Значительная часть клиентов, имеющих валютную ипотеку, сейчас обращается в банк за рефинансированием своих кредитов, соглашается заместитель начальника департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка Юлия Елсукова.
В первом квартале 2014 года количество обращений по программе рефинансирования в банк «ДельтаКредит» в два раза превысило общее количество обращений за 2013 год, рассказывает руководитель отдела маркетинговых коммуникаций банка Елена Бирюкова. Во втором квартале произошел резкий спад – на 80% по сравнению с первым кварталом. А в третьем квартале количество обращений вновь возросло – в два раза по сравнению с первым кварталом.
«При этом после первичной консультации подавляющее большинство обратившихся взяли паузу на обдумывание решения. Теперь мы видим постепенное возвращение клиентов, уже готовых рефинансироваться», – говорит Бирюкова.
В основном на просрочку выходят те же клиенты с валютными кредитами, что и в 2009 году. Некоторые из этих кредитов уже были ранее реструктурированы, рассказывает Тывес.
Как решить проблему
Самым простым способом является рефинансирование кредита, то есть получение кредита в рублях для погашения действующего кредита в долларах. Не все российские банки готовы рефинансировать собственные кредиты. Так, банк «ДельтаКредит» рефинансирует кредиты собственных заемщиков и клиентов других банков, а банк «Нордеа» готов предоставить кредит только на погашение ипотеки, выданной другим банком.
Перевод кредита из валюты в рубли позволяет устранить самый главный негативный фактор – валютный риск: вместо плавающей суммы, которая может вырасти в любой момент, заемщик получает фиксированную сумму ежемесячного платежа.
Однако решение о рефинансировании всегда требует от вас прогноза, будет ли доллар расти дальше. Если курс американской валюты останется на том же уровне, вы проиграете.
Впрочем, с учетом нынешних довольно высоких курсов одной только конвертации может оказаться недостаточно.
Если даже после перевода валютной ипотеки в рублевую ежемесячный платеж серьезно вырос, то стоит рассмотреть и такой вариант, как реструктуризация кредита. Это могут быть «кредитные каникулы», когда заемщик может в течение нескольких месяцев не выплачивать ежемесячные взносы, или увеличение срока кредита, за счет чего ежемесячный платеж снизится.
Продажа квартиры – крайний вариант, хотя в отдельных ситуациях он остается единственным.
В будущем у россиян может появиться совсем уж экзотический способ решить проблемы с ипотекой. Сейчас в Государственной думе во втором чтении рассматривается законопроект «О банкротстве физических лиц». Он должен будет вступить в силу по истечении одного года со дня его официального опубликования.
Согласно законопроекту, неплатежеспособным будет признаваться должник, который не может удовлетворить требования кредиторов в течение трех месяцев с момента возникновения просрочки, объясняет адвокат коллегии «Юков и партнеры» Владимир Клименко.
Сумма таких требований должна составлять не менее 50 тыс. руб. Предполагается, что с заявлением о признании банкротом в суд смогут обратиться сам гражданин и его кредитор. Суд может вынести решение о приостановке взыскания долгов и составить план реструктуризации, в котором будут описаны порядок и сроки погашения кредита.
Если должник не будет добросовестно выполнять новые обязательства, то он может быть объявлен банкротом. Это повлечет за собой продажу имущества на торгах. Процедура банкротства чревата несколькими ограничениями. Например, гражданин будет обязан сообщать о своем банкротстве при получении кредита в течение пяти лет и не сможет зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель в течение года после банкротства. Впрочем, после такой процедуры желание связываться с кредитами может быть отбито у вас навсегда.
Как застраховаться
Страховых программ, которые хеджировали бы валютные риски при ипотечном кредитовании, на рынке пока нет. Застраховаться от курсовых колебаний можно самостоятельно с помощью производных финансовых инструментов. В частности, зафиксировать цену будущей покупки валюты, необходимой для выплат, позволяют фьючерсы или опционы на курс доллара на Московской бирже.
Фьючерсную позицию удобнее всего выстраивать, исходя из графика погашения ипотеки, объясняет управляющий директор по срочному рынку Московской биржи Роман Сульжик. Например, если ваш ежемесячный платеж составляет $1 тыс., то можно купить фьючерс на эту же сумму. Если через месяц курс доллара вырастет, вы сможете компенсировать разницу, продав фьючерс.
На биржевом рынке доступны фьючерсы с разными сроками обращения – от трех месяцев до одного года. Один лот составляет $1 тыс.
«Если цена пойдет не туда, вы понесете потери в размере разницы покупки и продажи фьючерса. В таких случаях можно использовать опционы. В нашем случае, если курс доллара идет вверх, купленный опцион колл фактически зафиксирует нужный вам курс. Если курс пойдет вниз, то ваш убыток будет ограничен суммой уплаченной премии за покупку опциона», – говорит Сульжик.
Минусом является необходимость открывать брокерский счет. Кроме того, из-за того что максимальный срок исполнения производных инструментов, как правило, не превышает нескольких месяцев, переносить позицию по фьючерсам придется довольно часто.
