В кризис основатель ГК «Мортон» Александр Ручьев и его партнеры рискнули, скупая землю в Подмосковье на банковские кредиты. Сегодня его компания входит в первую тройку застройщиков России по объему строительства, за десять лет она планирует вложить в свои проекты 500 млрд руб. О том, куда пойдут эти деньги, чем плохи китайские строители и как застройщики понимают «духовные скрепы», АЛЕКСАНДР РУЧЬЕВ рассказал корреспонденту РБК АЛЕКСЕЮ ПАСТУШИНУ.
СКУПКА В КРИЗИС
— До кризиса про «Мортон» мало кто знал. Что помогло резко нарастить свои строительные мощности?
— Конечно, до кризиса мы были не такими крупными девелоперами. Но в кризис многие девелоперские компании не вкладывались в земельный банк, а мы взяли кредиты, вложились и сразу после кризиса вышли уже с готовыми площадками, поймав волну отложенного спроса.
— То есть вы не боялись в кризис брать кредиты?
— Мы не боялись, просто само по себе привлечение кредитов в кризис было осложнено. Но при этом цены на земельные участки упали в три раза. Так получилось, что те банки, с которыми мы сотрудничали, в кризис неплохо себя чувствовали. Они и приняли решение о выдаче нам кредитных средств.
— Много ли у вас проектов в «старой» Москве?
— Мало. Есть поселок Северный, где мы будем строить 110 тыс. кв. м жилья. Есть площадка в Зеленограде, где мы сейчас разрабатываем документацию. На севере Москвы мы сегодня строим IT-кластер МФТИ площадью 30 700 кв. м. Он станет первым проектом в рамках строительства технопарка «Физтех XXI» на 430 000 кв. м для наукоемкого и высокотехнологичного бизнеса.
Мы планируем совместно с Москомархитектурой провести конкурс на создание архитектурного проекта развития этой территории. Здесь появится комплекс с научными лабораториями, инжиниринговыми центрами, бизнес-инкубаторами и научно-исследовательскими центрами. Это даст Москве 30 тыс. рабочих мест и серьезную точку роста.
— Почему у компании не так много столичных строек?
— В Москве есть специфика с оформлением документов, порядок которого гораздо сложнее, чем в области. Хотя и Подмосковье сейчас тоже идет по пути ужесточения регламентов, и сроки тоже начинают удлиняться. В принципе я считаю, это неизбежность, такова специфика крупных мировых мегаполисов.
— Почему в 2013 году вы решили купить площадку «Алмаз-?Антея»?
— Потому что за этим будущее. Новая Москва — это все-таки более отдаленная перспектива. А редевелопмент промзон — насущная необходимость для столицы. К тому же там есть сложившаяся инфраструктура. Нам интересно построить там офисные комплексы, собрать всю компанию в одном месте. Совокупность всех этих факторов заставила нас рискнуть.
— Это будет большой проект?
— Наши желания — около 170 тыс. кв. м жилья и 100 тыс. кв. м офисов. В Москве инвестиционная себестоимость колеблется в районе 100 тыс. руб. за 1 кв. м. Соответственно, 270 тыс. кв. м — это 27 млрд руб.
— Каков ваш общий земельный банк?
— Где-то около 9 млн кв. м.
— А кредитная нагрузка?
— Около 19 млрд руб.
— Основной кредитор — Сбербанк?
— Да, Сбербанк — самый крупный, Московский индустриальный банк, банк «Санкт-Петербург» и Промсвязьбанк. Эта четверка нас активно кредитует.
— Сильно ли планируете нарастить девелоперский портфель?
— В ближайшие шесть-семь лет в Московской области мы планируем построить 6,5 млн кв. м и около 1,5 млн кв. м — в Москве, в том числе Новой. Сейчас у нас построено 3,5 млн кв. м.
— Сколько вы продали за прошлый год?
— Мы продали в общей сложности, в том числе и путем расчета с подрядчиками, около 900 тыс. кв. м.
— Сколько выручили от продажи?
— Выручка в прошлом году — 51,1 млрд руб. Прибыль была не очень большая, может быть, около 1 млрд руб. Мы достаточно активно вкладывались в сферу ЖКХ и в новые земельные площадки. Но в ближайшие два года точно не планируем ничего покупать.
— А продавать?
— У нас есть две-три площадки, которые мы готовы продать. В общей сложности это миллион квадратных метров. То есть чуть больше 10% нашего земельного банка.
— Каков размер вашей инвестиционной программы на ближайшее время?
— Мы в год вкладываем 50 млрд руб., а у нас программа на десять лет, получается 500 млрд руб.
— Кому принадлежит «Мортон»?
— Это небольшая группа физлиц.
— У вас есть доля в компании?
— Мне тоже какой-то пакет принадлежит.
— Он больше 50%?
— Я бы не брался так утверждать, но какой-то есть.
СВОИМИ СИЛАМИ
— Рассматриваете ли вы новые инструменты для привлечения инвестиций помимо банковского финансирования?
— Рассматриваем, но… Выпуск облигаций и выход на биржу — в нашей стране эти продукты для девелопмента слишком дороги. Мы продумываем варианты работы с деньгами частных инвесторов. Не секрет, что в России огромное количество частных вкладов держится в банках под фиксированный доход. ЦБ называет сумму 1,5 трлн руб. «мертвого» спящего капитала, который банками перепродается уже по более высоким ценам бизнесу и используется в области потребительского кредитования.
— Год назад РБК писал, что вы рассматриваете возможность создания инвестиционного инструмента, похожего на ПИФы.
— Мы создали такой инструмент год назад, продавали от 1 кв. м. Проект принес доходность нашим клиентам около 16% годовых, но не стал массовым. Пока мы этот проект закрыли и думаем над другими продуктами.
— Вы недавно запустили свой первый ДСК. Каковы планы развития производственной базы?
— Да, пока мы запустили первые линии. Всего у нас 12 линий, в полном объеме завод заработает в октябре. Он рассчитан на 500 тыс. кв. м жилья и 70 тыс. кв. м социальных объектов в год, обеспечивая всего лишь 40% нашего объема. Сама идеология завода такова, что 70% продукции он производит для нас, а 30% идет на рынок. На его строительство мы потратили около 9 млрд руб. Сейчас ведем переговоры с Москвой о том, чтобы построить свой второй завод уже на территории столицы.
— Планируете ли входить в совместные проекты с другими компаниями?
— Есть такая заповедь апостольская, называется «отойди от зла, твори добро». У нас рынок сформирован, и больших изменений ждать не стоит. Есть компании с откровенно плохой репутацией, есть компании с хорошей репутацией. Например, с ДСК-1 и ГВСУ мы готовы входить в любые программы. В то же время с СУ-155 мы не готовы входить в совместные проекты.
— Опасаетесь ли вы конкуренции со стороны китайских строительных компаний, привлечение которых активно обсуждается в правительстве?
— С моей точки зрения, это не совсем корректный путь. Потому что такое привлечение подрядчиков — это увеличение трудовой миграции и уменьшение работающих внутренних ресурсов. Здесь, возможно, надо идти другим путем. Естественно, приезжий подрядчик никогда не будет дешевле нашего: накладные расходы, удаленное управление — все будет влиять на его экономику. Мы и с китайцами, и с турками вели переговоры, но они не дешевле наших подрядчиков. Самый надежный подрядчик свой собственный — это рабочий, который живет здесь, а на работу ездит на общественном транспорте.
— Как же, по-вашему, тогда добиться эффективного строительства доступного жилья?
— Если мы хотим сделать нормальное доступное жилье, то надо работать над экономической ситуацией. Я бы даже сказал, над геоэкономической ситуацией, потому что у нас экономика привязана к месту. Но любой город имеет предел роста, он не может бесконечно расти, иначе начинает ухудшаться система управления этим городом, нельзя управлять сотней префектур. Например, жители Москвы уже не так часто пересекают город с одного конца на другой, потому что он стал слишком большим.
С моей точки зрения, надо работать над тем, чтобы создавать новые зоны девелопмента путем формирования новых городов с нуля, ориентированных на новые отрасли промышленности. Я вижу, что был бы точно востребован медицинский город по типу германского Фрайбурга, например. Или город айтишников, где крупнейшие мировые компании в области IT имели бы штаб-квартиры, IT-лаборатории, институты, университеты. Вот такие специализированные города, которые ориентированы на прорывные отрасли промышленности, которые мы должны у себя развить. Это может стать будущим девелопмента.
Государство должно каким-то образом построить костяк, а потом уже девелоперы будут вокруг него наращивать инфраструктуру. И тогда возникнет неизбежно отток спроса на эти города.
— В транспортную инфраструктуру готовы вкладываться?
— Сейчас мы в Новой Москве разрабатываем проект, у нас есть предварительные договоренности с Москвой, что 7 км дороги с развязкой построю я, а остальное построит столица. Также мы реализуем проект легкого метро в Ленинском районе Московской области на принципах концессии.
НЕ СТРОЙКОЙ ЕДИНОЙ
— Чем кроме девелопмента жилья вы занимаетесь?
— Параллельно мы развиваем ряд сопутствующих бизнесов в сфере ЖКХ. А для диверсификации финансовых потоков активно развиваем коммерческую недвижимость. В собственности у нас уже более 100 тыс. кв. м. Это первые этажи наших домов и небольшие торговые комплексы в наших же микрорайонах. Есть разработки в сфере транспорта, но это скорее венчурный проект, он пока не вышел в стадию активной реализации.
— Какие наработки сейчас вы развиваете в сфере ЖКХ и как взаимодействуете с Минстроем в этом плане?
— У нас есть два основных направления. Первое — это водоканал с очистными сооружениями. Мы создали совместно с немецкой компанией проектную группу и сделали проект крупных очистных сооружений в Балашихе, построили и с июля вышли уже на промышленную эксплуатацию. Есть несколько своих водозаборных узлов: четыре небольших очистных сооружения и одни глобальные общегородские. Мы планируем и дальше это развивать в Московской области, а также в тех регионах, которые хотят строить их за внебюджетные средства. На эту тему мы подписали соглашение со Сбербанком России, а с Минстроем отрабатываем варианты концессионного соглашения.
Также у нас есть своя теплогенерирующая компания. Здесь сложнее, потому что достаточно долго ограничивались тарифы в части продажи тепла, а газ при этом дорожал. Поэтому прибыль этих компаний близка к нулю. Но мы надеемся, что изменение подхода к тарифообразованию сделает этот бизнес интересным.
И есть своя электросетевая компания, не очень большая, которую мы пока развиваем, но, возможно, придется продать ее какому-то стратегическому игроку.
Группа компаний «Мортон» была основана в Александром Ручьевым в 1994 году. В 2013 году компания построила в столичном регионе ?1,02 млн кв. м жилья, что на 27% превысило объемы строительства «Мортона» в 2012 году.
Выручка компании по итогам 2013 года выросла на 14% и превысила 51,1 млрд руб. Девелоперский портфель в столичном регионе к началу 2014 года достиг 36 проектов более чем на 7,5 млн кв. м жилья.
«Мортон» входит в первую сотню рейтинга Forbes «200 крупнейших непубличных компаний России».
Крупнейшие проекты компании: микрорайон «Солнцево-Парк» площадью 480 тыс. кв. м жилья и общим объемом инвестиций 24 млрд руб., ?«Бутово Парк» площадью 370 тыс. кв. м жилья и объемом инвестиций свыше 19 млрд руб., микрорайон «1 Мая» площадью 300 тыс. кв. м жилья и общим объемом инвестиций 14,5 млрд руб., а также микрорайон «Катюшки» площадью 320тыс. кв. м жилья и объемом инвестиций 15 млрд руб.
В 2014 году «Мортон» запустила первый собственный домостроительный комбинат «Град» мощностью 525 тыс. кв. м изделий в год, который построен в партнерстве с «Роснано».
