Пока ставки по ипотеке обновляют исторические минимумы, спрос на новостройки подталкивает цены вверх. Действительно ли ипотека сейчас выгоднее аренды, а само жилье стало доступнее по цене?
Ставки по ипотеке находятся на минимальных значениях за всю историю России. По данным ЦБ, в мае средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в рублях снизилась до рекордных 7,4% годовых. В июне этот показатель немного вырос (до 7,5%), что регулятор объяснял действиями отдельных участников рынка. Ставка по ипотеке падает вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. По ожиданиям рынка и самого Центробанка, нынешние 4,25% годовых для регулятора не предел.
В июне доля ссуд, выданных по льготной ставке, достигла 33% от всего объема выдач
Снижение средней ипотечной ставки также частично объясняется запуском новой льготной программы на новостройки под 6,5% годовых, которая была призвана повысить спрос на жилье в период пандемии и поддержать застройщиков. Программа, действительно, возымела успех. Уже в июне доля ссуд, выданных по льготной ставке, достигла 33% от всего объема выдач.
Ипотека дешевле, квартиры дороже
Косвенно на увеличение доступности жилищных кредитов может указывать рост доли ипотечных сделок в общем объеме продаж, полагают эксперты. «На столичном рынке новостроек в июне она достигла рекордных 68% — это на 18 процентных пунктов выше, чем годом ранее. В июле показатель вернулся на прежний уровень — 55%», — рассказывает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
За счет выхода на рынок покупателей, которые не готовы были оформлять ипотеку под 8% и выше, спрос на покупку жилья по сравнению с началом весны вырос почти на 50%, отмечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. «Спрос, конечно, ожил после снятия ограничений, но ему все равно далеко до прошлогодних показателей», — констатирует глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По данным Росреестра за июнь, добавляет он, количество ДДУ в Москве выросло на 57% по сравнению с маем, однако относительно июня прошлого года число сделок рухнуло на 58,4%.
В целом по стране с марта по июль «квадрат» подорожал в среднем на 2%
Тем не менее рост спроса подстегнул цены на недвижимость, в особенности на новостройки. По данным Единого ресурса застройщиков, которые приводит «Метриум», в марте средний «квадрат» в многоквартирных домах по стране стоил 80,8 тыс. рублей, а в июле — уже 86 тыс. рублей. Таким образом, за четыре месяца показатель увеличился на 6,4%, а с начала года — на 10%. На вторичном рынке цены увечились не так заметно. В целом по стране с марта по июль «квадрат» подорожал в среднем на 2%.
При этом основной ценовой прирост связан не только и не столько с запуском программы льготной ипотеки. «Полагаю, столь стремительный рост был обусловлен переходом на эскроу-счета, а также девальвацией рубля в марте — эти факторы увеличили себестоимость строительства», — говорит Щекин.
«Поскольку застройщики понимают, что им необходимо компенсировать низкие объемы апреля и мая, а также возможный спад в ноябре с окончанием госпрограммы, то не удивительно, что происходит повышение цен, тем более на фоне повышенного спроса», — полагает директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич. По его словам, в этой ситуации выиграют ипотечные заемщики, купившие недвижимость с целью инвестирования.
Тем не менее желание девелоперов компенсировать ценами карантинный простой уперлось в низкую платежеспособность потенциальных покупателей, отмечает Репченко. Поэтому одновременно с номинальным повышением цен застройщикам приходилось стимулировать продажи специальными акциями — как прямыми скидками, так и дешевой ипотекой.
«Банки нарастили выручку, застройщики повысили цены, покупатели получили примерно такой же продукт, какой приобрели бы год назад по более низкой цене, но по высокой ставке по ипотеке», — заключает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Проверим, как изменилась итоговая стоимость ипотеки с начала года с учетом роста цен на недвижимость. В январе 2020 года средневзвешенная ставка по ипотечному займу составляла 8,79%, в июне — 7,5%. Допустим, в январе мы хотели купить квартиру в новостройке за 5 млн рублей, в июне такое жилье стоило бы уже 5,5 млн рублей. Воспользуемся ипотечным калькулятором. Первоначальный взнос — 20%, срок кредита — 20 лет. Получается, если бы сделка прошла в январе, то в качестве взноса нужно было бы оплатить 1 млн рублей, ежемесячный платеж по кредиту составлял бы 35 505 рублей, а общая сумма выплат с учетом переплаты — 8 млн 486 тыс. рублей. Если бы ипотеку взяли в июне по средней ставке, то первоначальный взнос был бы 1,1 млн рублей, платеж — 35 510 рублей, а общая выплата — 8 млн 487 тыс. Немногим больше, чем по кредиту, взятому в январе. А вот по льготной ставке 6,5% кредит действительно оказался бы более выгодным: с платежом около 33 тыс. рублей в месяц и итоговой суммой выплат 7 млн 856 тыс.
Ипотека не для всех
Доля одобрения ипотечных заявок сократилась
Получается, ставки по программам господдержки действительно сделали ипотеку привлекательнее — для тех, кто подходит под условия. Спрос на жилищные кредиты вырос, но далеко не все желающие смогли получить одобрение. Дело в том, что с резким ухудшением экономической ситуации, ростом безработицы и увеличением просрочки по кредитам банки «закрутили» свою риск-политику, то есть стали тщательнее подходить к отбору заемщиков. В результате доля одобрения ипотечных заявок сократилась.
Так, по данным НБКИ, в марте банки одобрили 74,3% заявок на ипотеку, в апреле этот показатель снизился до 67,7% и продолжал планомерно падать до 62,8% в июне. По словам генерального директора «Эквифакса» Олега Лагуткина, в июле — августе уже можно говорить о смягчении требований банков к клиентам, претендующим на получение ипотечных кредитов, что связано с изменением программ государственной поддержки и снижением ключевой ставки. Тем не менее уровень одобрения ипотечных кредитов и сейчас ниже докризисных показателей.
Снижение порога для входа
Еще один немаловажный индикатор доступности ипотеки — это уровень первоначального взноса. Дело в том, что для получения льготной ставки по ипотечным госпрограммам нужно было накопить как минимум 20% первоначального взноса. Это было довольно существенным ограничением для большой части заемщиков.
Банки могли выдавать ипотеку с первоначальным взносом ниже 20% по своим программам. Объем выдачи зависит от того, насколько банк готов рисковать. Например, в июле в ВТБ кредиты с таким взносом составляли менее 10% от общего объема выдач ипотеки, в Росбанке — 21%, в Газпромбанке — 43%.
В I квартале 2020 года, то есть еще до «коронакризиса», доля таких кредитов по рынку колебалась в пределах 20%, отметили в пресс-службе Альфа-Банка. Однако с момента начала кризисных явлений и после выхода постановления по госпрограмме с ограничением первоначального взноса в 20% доля таких кредитов на рынке стала стремиться к нулю, добавили в банке.
Интенсивность ипотечных сделок должна еще больше возрасти
Правительство решило исправить ситуацию. В августе вышло долгожданное постановление о снижении первоначального взноса по льготным ипотечным программам — с 20% до 15%. Так что интенсивность ипотечных сделок должна еще больше возрасти.
Аренда vs ипотека
В конце июля замглавы Минстроя России Никита Стасишин заявил, что благодаря программе льготной ипотеки по ставке 6,5% покупка квартиры стала выгоднее аренды. Однако эксперты поставили под сомнение такие выводы.
Ипотека могла бы быть выгодной, если бы ожидался рост цен на жилье
По словам Олега Репченко, доходность аренды сейчас вряд ли превышает 4–5%. По сути, это означает, что арендатор платит за пользование квартирой 4–5% в год от рыночной цены квартиры. «По ипотеке он будет платить за квартиру 6,5% в год, при этом нужно еще накопить на первоначальный взнос, а поскольку речь идет о новостройках, то все равно еще и тратить деньги на аренду, пока дом не достроят», — рассуждает эксперт. Ипотека могла бы быть выгодной, если бы ожидался рост цен на жилье, добавляет он. «Но в ближайшие годы с учетом серьезного удара «коронакризиса» по экономике вряд ли стоит ожидать ощутимого роста цен на жилье», — считает Репченко.
В среднем аренда однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м в Москве обходится в 35 тыс. рублей, приводит пример Надежда Коркка. При этом средняя стоимость аналогичной квартиры в московской новостройке составляет порядка 7,7 млн рублей. При первом взносе 20% (1,5 млн рублей) по кредиту сроком на 20 лет ежемесячный платеж при ставке 6,1% составит почти 45 тыс. рублей. Более того, однокомнатная квартира в готовой новостройке обойдется еще дороже, так что аренда остается более дешевым вариантом решения жилищного вопроса в Москве.
