по нашим расчетам, во втором полугодии 2020 года она составила менее 1% совокупной выдачи, в то время как на кредитование квартир приходилось порядка 70%.
Обусловлена такая динамика несколькими факторами. Во-первых, загородная недвижимость является для банков менее ликвидной, чем квартиры. В связи с этим ставки для таких объектов выше ставок по кредитам на покупку квартир, а минимальный первоначальный взнос больше. Более строгие требования банков к загородному жилью как объекту залога (технические характеристики, удаленность от города, этажность, наличие коммуникаций и др.) также снижают уровень одобрения таких сделок. Играет свою роль и то, что льготные программы с господдержкой, являющиеся драйвером развития этого сегмента в последние годы, распространяются не на все загородное жилье, что существенно ограничивает спрос населения на такие кредиты.
Тем не менее способы выгодно взять кредит на покупку загородной недвижимости в настоящее время все же есть.
Лайфхак первый: берем льготный кредит от государства
В банковских тарифах основными целями кредитования, связанными с покупкой заемщиками загородного жилья, являются:
- приобретение готовых и строящихся коттеджей (жилых домов с земельными участками);
- приобретение готовых и строящихся таунхаусов (части жилых домов блокированной застройки или квартир в них);
- приобретение садовых и дачных домов;
- приобретение земельных участков для дальнейшего строительства на них частных домов или индивидуальное строительство на уже имеющихся в собственности участках земли.
Часть из этих целей подойдет для оформления льготного кредита с государственной поддержкой. Напомним, что в настоящее время в России действует несколько программ такого рода: ипотека с господдержкой, семейная ипотека, сельская ипотека, дальневосточная ипотека и военная ипотека.
Так, строящийся или готовый таунхаус у юридического лица позволяют приобрести все перечисленные программы. Дом с земельным участком на первичном рынке можно купить по семейной, сельской, дальневосточной ипотеке, а на вторичном — по сельской и дальневосточной ипотеке при условии, что жилье находится на территории сельских поселений. Также две последние программы позволяют взять кредит на приобретение земельного участка и дальнейшее строительство на нем жилого дома.
Военная ипотека распространяется на покупку как строящихся, так и готовых таунхаусов и домов с земельными участками. Помимо этой программы, военнослужащие могут приобретать загородное жилье и по всем другим льготным предложениям, если соответствуют их требованиям.
Льготные программы с господдержкой, в рамках которых можно оформить кредит на покупку загородной недвижимости
Программа
Категория заемщиков
Какое загородное жилье можно купить
Условия кредитования
Срок действия
Ипотека с господдержкой
любая
таунхаус у юрлица
- ставка до 6,5% годовых;
- сумма кредита до 12 млн рублей в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО и до 6 млн рублей в иных регионах;
- первоначальный взнос от 15%
до 30 июня 2021 года
Семейная ипотека
- семьи, в которых с 01.01.2018 по 31.12.2022 родился второй или последующий ребенок;
- семьи с детьми-инвалидами, рожденными до 31.12.2022 (ребенок может быть единственным)
- таунхаус у юрлица;
- дом с земельным участком у юрлица¹
- ставка до 6% годовых;
- сумма кредита до 12 млн рублей в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО и до 6 млн рублей в иных регионах;
- первоначальный взнос от 15%
до 31 декабря 2022 года
Сельская ипотека
любая
- таунхаус;
- дом с земельным участком;
- участок под строительство дома на сельских территориях
- ставка до 3% годовых;
- сумма кредита до 5 млн рублей в ЛО и ДФО и до 3 млн рублей в иных регионах;
- первоначальный взнос от 10%
до 31 декабря 2024 года
Дальневосточная ипотека
- супруги не старше 35 лет;
- родители-одиночки не старше 35 лет с несовершеннолетним ребенком;
- владельцы дальневосточных гектаров
- таунхаус;
- дом с земельным участком, в т. ч. у физического лица, если жилье приобретается на сельских территориях;
- земельный участок под строительство дома
- ставка до 2% годовых;
- сумма кредита до 6 млн рублей;
- первоначальный взнос от 15%
до 31 декабря 2024 года
Военная ипотека
военнослужащие — участники НИС не менее трех лет
- таунхаус;
- дом с земельным участком
- срок кредита ограничен моментом выхода заемщика на пенсию;
- погашение осуществляется за счет средств федерального бюджета
не ограничен
¹ На Дальнем Востоке можно также купить вторичное загородное жилье при условии расположения его в сельской местности.
Наряду с вышеперечисленными предложениями в настоящее время в РФ действует пилотная программа «ДОМ.РФ» по предоставлению льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство. Ее запуск связан с реализацией Минстроем проекта по развитию в России ИЖС и повышению проникновения ипотечного кредитования в этот сегмент. Получить льготный кредит на ИЖС на имеющемся в собственности заемщика участке или с одновременным его приобретением можно в Банке ДОМ.РФ. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости залога. Сумма кредитования может достигать 12 млн рублей в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО и 6 млн рублей в иных регионах. Процентная ставка не превышает 6,5% годовых и при подтверждении дохода выпиской из ПФР снижается до 6,1% годовых. Пока что срок действия этой программы — до 30 июня 2021 года, однако ввиду дальнейших планов властей по распространению на строительство частных домов эскроу-счетов и проектного финансирования можно ожидать, что эта программа будет продлена, а количество-банков и партнеров-застройщиков будет расширено. Так, СберБанк уже обозначил возможность перехода к такому кредитованию со второй половины текущего года.
Одновременно в краткосрочной перспективе у правительства и Минстроя есть цель включить индивидуальное жилищное строительство в перечень целей по всем льготным программам. Законопроект о распространении на ИЖС семейной ипотеки уже находится на рассмотрении в Госдуме.
Лайфхак второй: ищем специальные условия
Если программы с господдержкой по каким-либо причинам вам не подходят, воспользуйтесь стандартными предложениями банков. В нашей базе встречается два вида таких программ:
- Отдельные программы на приобретение загородного жилья, в рамках которых можно получить кредит на покупку или строительство дома с земельным участком, дачного или садового дома. Минимальный первоначальный взнос заемщика, как правило, начинается от 25% и зависит от конкретной цели и требований банка, а процентная ставка превышает ставки по кредитам на покупку квартир в среднем на 2—3 процентных пункта.
- Базовые программы на покупку строящегося или готового жилья, по которым денежные средства на покупку таунхауса или жилого дома с земельным участком можно получить на сопоставимых с квартирами условиях. В большинстве случаев они актуальны при покупке недвижимости у партнеров банка или у конкретных застройщиков, благодаря чему банки дают скидки к ставке или сниженный первоначальный взнос (15—20%, а не 25—40%, как на стандартных условиях).
В настоящее время Центробанк обсуждает с банковским сообществом варианты развития в России «зеленого финансирования». Оно предполагает предоставление на проект денежных средств при условии улучшения окружающей среды, смягчения последствий изменения климата и более эффективного использования ресурсов. Одним из его направлений будет «зеленая ипотека» — льготное кредитование при покупке квартир и домов, соответствующим критериям «зеленого жилья». Таким образом, в ближайшем будущем можно ожидать интересных специальных предложений от банков в партнерстве с застройщиками на покупку такой недвижимости.
Лайфхак третий: берем кредит под залог имеющейся недвижимости
Если денег на первоначальный взнос не хватает, но есть квартира или иная недвижимость в собственности, то купить заветный «домик в деревне» можно с помощью кредита под залог имеющейся недвижимости. Здесь возможны два варианта:
- Оформить целевой ипотечный кредит на покупку загородной недвижимости. При этом важно вовремя предоставить в банк подтверждение его целевого использования. В противном случае ставка может увеличиться на величину до 4 п. п.
- Оформить потребительский кредит на любые цели под залог имеющейся недвижимости. По сравнению с первым вариантом для него характерны более высокие ставки, но необходимость сбора и предоставления в банк дополнительных документов здесь отпадает, а скорость выдачи денежных средств зачастую больше, что может быть актуально, когда срок сделки поджимает.
Инна СОЛДАТЕНКОВА, отдел анализа банковских услуг Банки.ру
