Теодор Тозер уже 20 лет профессионально связан с ипотечным сектором США, и ситуацию на этом рынке ему довелось рассмотреть с обеих сторон — и как представителю коммерческой структуры, и как представителю государственного агентства. Момент, когда ипотечный кризис в США стал необратимым, был неуловим, утверждает он, — никто не мог предположить, что последствия будут столь разрушительны. Сейчас этот рынок в порядке, главная проблема, которая не дает возможности экономике США восстанавливаться быстрее, — это переизбыток построенного во время бума жилья.
У нас разные модели
— Я до сих пор помню воскресенье 7 сентября 2008 г. в редакции. Мы уже сдали номер, но не расходились — сидели перед новостными терминалами, почти уверенные, что до начала торгов в Азии будут какие-то важные новости из США. И дождались — власти США объявили о национализации Fannie Mae и Freddie Mac. Стало понятно, что кризис — явление системное и коллапсом Bear Stearns и пары-тройки фондов дело не ограничится. Что было самым трудным в то время?
— Непонимание того, что происходит. Банковский сектор терял ликвидность, и все центробанки мира снизили процентные ставки в один и тот же день. В моем мире именно это стало индикатором того, что кризис — системное явление. Я связан с фондовым рынком с конца 70-х гг., и в первый раз я видел, как все центробанки одновременно снизили ставки, чтобы простимулировать экономику.
— Fannie Mae и Freddie Mac были национализированы три года назад. Ginnie Mae изначально было госагентством. По вашему мнению, ипотечные агентства должны быть государственными или частными?
— Проблема Fannie Mae и Freddie Mac была в том, что это были частные компании, в отношении которых предполагалось, что они имеют государственные гарантии. Я считаю, нужно выбирать: либо вы — частная компания и тогда не пользуетесь поддержкой правительства, либо вы — госагентство, которое не получает прибыли, не пользуется заемными средствами, гарантирующими частный доход. Гибридная структура оказалась нежизнеспособной, гибрид — это слишком опасно, когда компания, цель которой — получение дохода, пользуется еще и госгарантиями и дешевым фондированием.
— А Ginnie Mae получало госпомощь?
— Нет. Наоборот, оно зарабатывало деньги минфину. За последний год мы получили прибыль в размере $1,2 млрд.
— Как у вас получается зарабатывать, когда ваши конкуренты вынуждены принимать госпомощь?
— У нас разные модели. Fannie Mae и Freddie Mac делали две вещи, которые не делали мы. Одним из основных источников их дохода был ипотечный портфель. Они покупали ипотечные кредиты, инструменты, обеспеченные ипотечными кредитами, которые получали госгарантии. По сути, они были крупнейшим в мире хедж-фондом. Мы никогда этого не делали. Мы не давали гарантий по ипотечному портфелю. Потому что наша работа — гарантировать бонды эмитентов, наш инвестпортфель на 100% состоит из казначейских облигаций США.
— У вас просто нет плохих активов, которые списывались в кризис?
— Плюс, по нашей модели, мы не поддерживаем кредиторов, мы поддерживаем держателей бондов, чтобы быть уверенными, что каждый месяц они получают процентные выплаты. Наши облигации — фактически это обязательства кредиторов, и мы не предоставляем гарантий, если только кредитор совсем не перестанет существовать. У Fannie и Freddie все было по-другому. Они покупали ипотечные ссуды у кредиторов, после чего кредиторы не несли по ним обязательств, ипотечные ссуды не налагали на них никакой ответственности. В нашей ситуации в кредитных операциях банки-кредиторы могут потерять деньги.
Нам приходится заниматься поиском жильцов
— Смогут ли Fannie и Freddie вернуть госпомощь? Многие крупные банки, которые в кризис получили госпомощь, уже ее вернули или возвращают.
— Я думаю, что будет не так просто. Коммерческие банки занимаются и другими операциями, не только ипотекой, они предоставляют все виды услуг. У Fannie и Freddie более узкий бизнес, и они не смогут работать с инвестпортфелем, заниматься секьюритизацией — их портфели секьюритизированных инструментов уменьшаются, потому что инвестиционное сообщество не надеется, что ценные бумаги, выпущенные Fannie и Freddie, такого же уровня безрисковости, как ценные бумаги Ginnie Mae, так что им будет непросто разместить инструменты, обеспеченные ипотекой. Им будет непросто вернуть госпомощь, со временем они, возможно, это сделают, но для них это будет труднее, чем для коммерческих банков.
— Что в деятельности банков не позволяет сектору и экономике США восстанавливаться быстрее?
— Самая большая проблема, которая сейчас стоит перед нами, заключается в переизбытке построенного жилья во время спекулятивного бума. Условия кредитования с 2004 г. до начала кризиса в 2007 г. были настолько мягкими, что дома строились для людей, которые никогда не собирались в них жить. Так что теперь у нас лишние дома, нам приходится заниматься поиском жильцов, чтобы экономика справилась с избыточным предложением. До этого момента будет ощущаться давление на цены на жилье — возможно, им еще предстоит упасть до минимума, прежде чем они снова начнут расти. Это ограничивает и темп, которого можно ожидать от восстановления экономики, потому что сейчас мы проходим через процесс возвращения банками в свою собственность жилья неплательщиков по ипотечным кредитам. Как раз в данный момент мы занимаемся передачей части такого жилья на рынок аренды, чтобы люди могли арендовать эти дома. Мы хотим сделать жилье привлекательным, чтобы люди снова покупали его. А люди, наверное, думают: цены на жилье еще упадут, поэтому покупать не будут, так что мы хотим, чтобы они снимали жилье пару лет — до того момента, когда смогут его купить. Это первое, что нас сильно тянет назад. Второе — это регулирование. В ответ на кризис мы провели реформу регулирования, но эти изменения еще далеки от завершения. Закон Додда — Фрэнка содержит множество требований, что регулирование должно быть радикально пересмотрено. И этот глобальный пересмотр пока не завершен. Многие сейчас ждут изменений в правилах покупки ценных бумаг, правил, касающихся обязательств, которые они хотят застраховать. Из-за этого тоже возникает некоторое сопротивление.
— Если сейчас много домов не занято, что вы думаете о законопроекте, который предлагает давать трехлетние резидентские визы в США тем, кто покупает дорогое жилье — от $500 000 за дом?
— Это действительно интересный вопрос. Но я не могу говорить о причинах давать визы тем, кто покупает жилье.
Главная проблема США
— Некоторое время назад Греция думала о том, чтобы предложить богатым инвесторам купить у нее некоторые острова. Может быть, мы увидим рынок продажи дорогого жилья тем, кто может это себе позволить. Так же, как, например, существует private banking для богатых людей.
— Главная проблема в США — не с дорогими домами, главная проблема в том, что средний класс по-прежнему ждет, когда рынок жилья стабилизируется. Дорогие дома — это совсем другой вопрос, сейчас происходит смена парадигмы в ценообразовании на рынке жилья. Даже в сегменте жилья для рабочего класса есть проблемы — избыток предложения ощущается во всех сегментах.
— Мы говорим о переизбытке жилья на рынке, но, насколько мне известно, сейчас большая часть молодежи в США не может позволить себе купить собственное жилье. Для их родителей жилье было доступно, но молодежь уже не может себе позволить взять ипотечный кредит. Не кажется ли вам, что сейчас меняется целая культура, основанная на том, что в США всегда считалось нормальным: семья живет в собственном доме. Не увидим ли мы через 15—20 лет совершенно иную картину? Вернется ли после кризиса ситуация в прежнее русло, смогут ли средний класс и рабочие семьи по-прежнему жить в собственном доме и будет ли жилье по карману выпускникам университетов и колледжей? Не придется ли им жить у родителей?
— Проблема доступности жилья в США связана не столько с ценами на жилье или ставками по кредитам, сколько с уровнем безработицы. Молодые люди не могут найти работу. Если вы посмотрите на цены на жилье и доходы, то увидите, что соотношение между ними, возможно, самое лучшее за последнее десятилетие. Цены на жилье снизились, ставки на небывало низком уровне, но проблема в том, что много молодых людей выходят из колледжа с долгом по кредиту на высшее образование, а работу им найти не так просто. Мне кажется, что, как только рынок занятости в США стабилизируется, тогда и можно будет об этом говорить. Молодежь хочет жить в собственном доме, но они также хотят финансовой защищенности, хотят, чтобы у них была работа, сбережения, хотят, чтобы в финансах был порядок прежде, чем они возьмут на себя такие большие обязательства. Думаю, что через 5—6 лет доступность собственного жилья вернется на тот уровень, который был до кризиса.
Но если от кризиса есть какая-то польза, то она заключается в том, что люди поняли: свой дом — это ответственность. В опросах общественного мнения среди тех, кто снимает жилье, есть вопрос, какова основная причина, по которой люди не покупают собственное жилье. Раньше среди ответов всегда называлось: «коплю на первоначальный взнос», — а теперь: «чтобы были деньги на содержание дома». На случай, если отопление выйдет из строя или водопровод выйдет из строя. К сожалению, не все задумываются, во что обойдется им содержание дома. Люди стали серьезно относиться к покупке и содержанию дома. Раньше люди относились к возможности иметь собственный дом почти как к праву, данному Господом. Теперь они понимают, что жилье — это то, за что они должны нести ответственность. Но это может сделать жилищный сектор гораздо более живым. Как только экономика стабилизируется, люди снова начнут покупать жилье. Так что я смотрю на жилищный рынок с большим оптимизмом в течение ближайших 5—10 лет. Мне кажется, сейчас ситуация на нем лучше, чем была в течение долгого времени.
— Не было ли у вас ощущения в 2004—2006 гг., что требования банков к ипотечным заемщикам ослабли настолько, что могут быть неприятности?
— Уже в 2004—2005 гг. мы все понимали, что ситуация может выйти из-под контроля — в какой-то степени. Но все по-прежнему думали, что все не так плохо. Потом уже наступило что-то вроде похмелья после вечеринки — никто не думал, что последствия будут такими масштабными.
— Но ощущение, что ситуация может выйти из-под контроля, все же было?
— Да, мы видели, что люди покупают жилье, которое им не по карману, но думали, что, поскольку жилье дорожает, у них не будет проблем с тем, чтобы его продать, поэтому мы продолжали выдавать кредиты. Это было поворотным моментом, после которого для жилищного сектора начались большие неприятности, потому что мы с самого начала должны были давать кредиты только тем, кто мог их выплачивать, и делать это последовательно и задумываться над тем, что мы делаем. Cмена парадигмы произошла в 2004 г., когда требования к заемщикам стали ослабевать все сильнее и сильнее, а жилье продолжало дорожать и все стали закрывать на это глаза, потому что мы исходили из того, сколько кредитов могут превратиться в безнадежные, сколько денег мы можем потерять при переводе жилья неплательщиков в собственность банков. И в этот момент произошел большой сдвиг в кредитном анализе.
Везде было много нарушений
— К банкам США инвесторы подали множество исков — инвесторы, которым они продавали секьюритизированные облигации во время кризиса. Bank of America согласился заплатить $8,5 млрд, но теперь власти хотят вмешаться, чтобы заставить банк заплатить еще больше. Можете вспомнить самый отвратительный пример того, что банки продавали под видом секьюритизированных ипотечных кредитов?
— Везде было много нарушений, например в инвестбанкинге — вспомните хотя бы Merrill Lynch, кредитные брокеры и инвесторы тоже мошенничали с процентными ставками, обещая платить более высокую доходность. А покупателям очень хотелось купить дом. Во всем процессе [связанном с выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов] было много жадности, поэтому мне трудно выделить какую-то организацию или группу — к тому же были покупатели, которые из-за ажиотажа, вызванного ростом цен на жилье, были готовы его покупать. Были инвесторы, зарабатывавшие огромный процентный доход, и ни о чем другом, кроме бондов и быстрой окупаемости вложений, они не думали. Если мы возьмем любой сегмент, например банки, сейчас правительство думает в первую очередь о том, как двигаться вперед, потому что если кого-то объявлять виновным, то всех надо объявлять виновными.
— Даже сейчас у разных банков на балансе по-прежнему есть активы, стоимость которых оценить трудно. В первую очередь — ипотечные активы. Можете ли вы сказать о Fannie Mae и Freddie Mac, что они списали все плохие активы, или там есть бомба, которая еще взорвется?
— Думаю, Fannie Mae и Freddie Mac уже списали потери до реальной стоимости активов. Единственное, что еще может испортить картину, — это цены на жилье, которые продолжают падать. Они списали активы до их текущей рыночной стоимости, однако, если цены на жилье будут еще падать, это может повлиять на оценку активов, но, мне кажется, сейчас у них очень справедливая оценка. Поскольку Fannie Mae и Freddie Mac национализированы, у них нет причины искусственно надувать прибыль. Возможно, в прошлые годы они были более оптимистичны, чем стоило бы, но сейчас у них действительно нет причин не быть справедливыми в оценке стоимости активов.
— Какие дома сейчас продаются лучше — для среднего класса, для рабочего класса или для богатых людей?
— Основная разница не в том, какого класса жилье, а в том, где оно расположено. Посмотрите, в каких штатах больше жилья должников переходит в собственность банков, посмотрите, где в основном были спекуляции, — мне кажется, в Калифорнии, Неваде, Аризоне, Флориде. В этих штатах цены на жилье упали особенно ощутимо. Там дома строились из-за спекуляций. В других штатах, где не было такого количества спекуляций, рынок уже стабилизировался, и, возможно, цены даже немного выросли. Проблема в том, что построено слишком много жилья. Но везде все по-разному. Там, где девелоперы получали финансирование, там и строили, а люди приезжали туда и покупали жилье. Например, в густонаселенных местах на Западе. Девелоперы строили здесь дома, потому что они получали на это кредиты банков. А теперь читаем в заголовках газет, что на рынке переизбыток жилья. Я как-то говорил с лоббистами девелоперов в Вашингтоне, и они раздражены из-за того, что в некоторых регионах США переизбыток жилья, а в некоторых его не хватает. Но газеты почему-то пишут только о переизбытке жилья. Однако если поговорить с девелоперами, окажется, что все зависит от региона. Если говорить о регионах, где добывается нефть и в городе живет всего несколько тысяч человек, это одно, если же мы говорим о Лас-Вегасе или Неваде, где было много спекуляций, то, наверное, пройдет еще 10 лет, прежде чем продадутся все дома, построенные на спекуляциях.
Уровень капитала нужно увеличивать
— Правильно ли я понимаю, что агентства — и Fannie Mae и Freddie Mac, в которых до кризиса были доли и у государства, и у частного капитала, — и Ginnie Mae создавались для осуществления специальных программ, например для предоставления жилья ветеранам войны во Вьетнаме. Какие программы есть у Ginnie Mae сейчас? И на кого они рассчитаны?
— [Мы работаем] через страховые программы (это Ginnie делает напрямую), а также с помощью Жилищной администрации, которая поддерживает покупателей первого жилья, потому что от них не требуется первоначального взноса, что помогает молодым людям, у кого часто нет денег на первоначальный взнос, покупать жилье. Мы поддерживаем программу гарантирования кредитов Администрации по делам ветеранов, цель которой — помочь военнослужащим, ветеранам и тем, кто демобилизуется из армии и переходит к гражданской жизни, купить жилье без первоначального взноса. Мы через Ginnie Mae финансируем программы еще одного агентства — Office of Public and Indian Housing (внутри Жилищной администрации), которое предоставляет жилье этническим группам.
— Вам когда-нибудь приходилось сталкиваться со случаями взяточничества, коррупции, откатов со стороны, например, банков или кого-то еще?
— По нашим программам? В США этого нет, поскольку жилищный сектор развит хорошо. Он развит до такой степени, что у потребителей есть стимул искать на рынке лучший продукт. Получение доступа к программам Ginnie Mae или Fannie Mae и Freddie Mac не имеет никакого значения, поскольку потребители привыкли выбирать на рынке лучшее.
— Поддерживаете ли вы меры, предусмотренные законом Додда — Фрэнка, вынуждающие банки наращивать капитал?
— Да, я думаю, что уровень капитала нужно увеличивать. В какой-то степени это затрагивает возможности кредитования, но системная поддержка очень важна. Самое важное — чтобы уровень капитала уравновешивал риски на балансах банков. Я видел, что происходит, когда имеет место системный кризис и никто не знает, смогут ли ваши партнеры выполнить обязательства, и это имеет разрушительный эффект. Такая ситуация не должна повториться в системе. Требования к капиталу должны быть адекватными, чтобы покрывать риск, и это самое главное. Требования к капиталу могут быть чрезмерными с политической точки зрения, поскольку политики хотят слишком многого. Но здесь разница очень тонкая. Главное в том, что зависимость от заемных средств в системе позволила ей рухнуть, потому что она была неустойчива.
Биография
Родился в 1957 г. В 1979 г. окончил Университет штата Индиана. По окончании университета занял пост вице-президента, менеджера по инвестициям BancOhio National Bank
1986
вице-президент, финансовый директор BancOhio National Bank
1989
старший вице-президент по рынкам капитала National City Mortgage Company
2010
президент Государственной национальной ипотечной ассоциации Government National Mortgage Association (Ginnie Mae)
Ипотечные агентства США: факты, цифры
Ginnie Mae, Fannie Mae и Freddie Mac — ипотечные агентства США. Учреждены конгрессом в 1968, 1938 и 1970 гг. соответственно. Их цель — обеспечивать американцев доступными жилищными кредитами, поддерживать стабильность, ликвидность и доступность ипотечных инструментов на вторичном рынке. Агентства секьюритизируют частные ипотечные займы и выпускают на рынок ипотечные инструменты с обеспечением.
Ginnie Mae не выпускает собственных ценных бумаг, но гарантирует глобальным инвесторам своевременные выплаты по ипотечным бумагам эмитентов, по которым выданы гарантии федеральных ведомств США, связанных с жилищным строительством. С начала ипотечного кризиса в США (сентябрь 2008 г.) Ginnie Mae предоставило обеспечение на сумму $1,3 трлн для ипотечных кредитов на покупку 4,8 млн домов по всей территории США.
Fannie Mae выдает гарантии по ипотечным займам, конвертируя их в ипотечные бумаги, выкупает ипотечные займы и ценные бумаги, выпуская собственные долговые обязательства на внутренний рынок США и на внешние рынки, выкупает ипотечные займы и ипотечные бумаги и выпускает собственные обеспеченные ипотечные бумаги.
Fannie Mae и Freddie Mac были национализированы в сентябре 2008 г., когда их совокупный долг достиг $1,6 трлн. На тот момент сумма выданных ими гарантий по ипотечным инструментам составляла около половины от общей суммы ипотечных долгов США в $12 трлн.
На 8 ноября 2011 г. совокупный чистый долг Fannie Mae и Freddie Mac перед налогоплательщиками (за вычетом дивидендов, выплаченных государству) — около $169 млрд. У Fannie Mae списано $112,6 млрд долга, у Freddie Mac — $72,2 млрд. Убыток за III квартал Freddie Mac — $4,4 млрд, Fannie Mae — $5,1 млрд. (Данные Reuters)
Ginnie Mae, государственная национальная ипотечная ассоциация
Чистая прибыль (за финансовый год, закончившийся 30 сентября 2011 г.) — $1,2 млрд.
Принадлежит правительству США.
За 2011 финансовый год Ginnie Mae профинансировало приобретение 60% от всего объема купленного в США жилья.
Историческая роль
«Как происходило и раньше в трудные времена, Ginnie Mae вышло на рынок, где прежде доминировали другие, чтобы гарантировать, что ключевые клиенты — эмитенты, домовладельцы и инвесторы — получали бы хорошее обслуживание. В этом наша историческая роль — представлять контрциклическую поддержку во времена кризиса». Из выступления Тозера в жилищной администрации США в феврале 2011 г.
Беседовала Татьяна БОЧКАРЕВА
