Глава «ДельтаКредита» Мишель КОЛЬБЕР рассказал в интервью порталу Банки.ру, как решается проблема валютных заемщиков, как лучше продавать ипотеку и почему кризис — это часть обыденной жизни банкира.
— С 2017 года государство не оказывает поддержку первичному ипотечному рынку. Как это отразится на рынке и на вашем банке в частности?
— Программа субсидирования была тактически правильным ответом на начало кризиса. Она помогла избежать коллапса на рынке ипотеки в период, когда ставки были высоки, стабилизировала рынок ипотеки, а также помогла девелоперам. И для нас, для банка «ДельтаКредит», было совершенно очевидно, что это временная мера — господдержка не могла длиться вечно. Мы взяли себе небольшой лимит — 14,9 миллиарда рублей, — чтобы поддержать выдачи на первичном рынке. Мы воспользовались программой в гораздо меньшем объеме, чем госбанки, но это осознанный выбор. Он обусловлен нашей риск-моделью: в России при покупке жилья в ипотеку полная сумма перечисляется продавцу, независимо от стадии постройки (в Европе это происходит частями, в зависимости от готовности здания), и, конечно, в этом есть определенный риск для банка. Большая часть нашего портфеля сосредоточена на выдачах на вторичном рынке.
Я предполагаю, что отмена господдержки не повлияет на рынок. Что касается нас, то в 2016 году объем новых выдач без учета всех программ рефинансирования в банке был на уровне 2014 года, но все равно немного ниже — 37,1 миллиарда против 38,5 миллиарда рублей. В 2017 году мы прогнозируем выдачи новой ипотеки без учета всех программ рефинансирования на уровне 50—55 миллиардов рублей.
Сейчас наблюдается постепенный рост. Также хотелось бы упомянуть изменения в 214-ФЗ, цель которых — законодательно обезопасить заемщиков от рисков застройщиков. На мой взгляд, это поможет восстановлению рынка. Конечно же, рынок подвержен не только влиянию процентной ставки, но и принятию таких мер, как снижение рисков для заемщиков.
— Какая у вас доля первичного жилья в выдачах?
— Доля первичного жилья у нас — около 20%. В некоторых регионах она больше. Например, в Ленинградской области — около 32%, в ряде регионов — около 10%. В Москве доля первичного жилья — также около 20%.
— Какие ставки по вторичному жилью вы ожидаете на 2017 год?
— Мы все находимся в ожидании поведения Центробанка. В конце 2016 года мы прогнозировали снижение ставок в первом полугодии до уровня 11,75—12,25%, однако сейчас я должен сделать поправку, что это возможно при условии снижения ключевой ставки ЦБ на следующем заседании. В любом случае, банки ждут эту меру, и лично я надеюсь на улучшение экономической ситуации, что поможет банкам снижать ставки.
— Вы планируете менять ставки по ипотеке на ближайший квартал?
— У нас недавно, в начале года, уже было снижение.
— Вы сказали о том, что ставка — это далеко не единственный параметр, который важен для заемщика. Как изменилось требование заемщика к банку?
— Основные требования — это снижение рисков для заемщиков по первичному жилью, а также снижение сроков рассмотрения заявки и качество обслуживания. Именно поэтому в мае прошлого года мы внедрили продукт под названием «ДельтаЭкспресс», который позволяет заемщику заполнить заявку онлайн с помощью своего гаджета и в течение пяти минут получить одобрение банка. Этот сервис позволил нам выдать кредитов на общую сумму один миллиард рублей.
Также важны изменения в ТК РФ, которые обязывают работодателя выплачивать зарплату два раза в месяц. В связи с этим законом мы внедрили продукт «БиВикли» или «Платеж раз в 14 дней», который позволяет производить оплату два раза в месяц. Суть этого продукта состоит в том, что клиент погашает заем так же, как он получает зарплату.
— Что изменилось в поведении заемщиков за 2016 год? Что меняется в отношении людей к банку?
— Очень сложный вопрос, потому что я нахожусь здесь только третий год, это не очень большой срок. Я отвечу по-другому: не забывайте о том, что ипотека в России — молодой продукт. «ДельтаКредит» выдает ипотеку с 1999 года, меньше чем через десять лет после распада Советского Союза, в котором фактически не было недвижимости в собственности. Население cтало очень заинтересовано в покупке жилья, и банки готовы были поддерживать их спрос. Но рост рынка притормозили кризисы, которые существенно повлияли на платежеспособность заемщиков. И вопрос финансовой грамотности заемщиков сейчас лежит на стороне рынка. Ипотека — это важное и долгосрочное обязательство, поэтому банки должны исключать возможность того, что клиент может предоставить поддельные документы и показать более высокий доход, они должны сохранять бдительность и принимать меры по совершенствованию методов и инструментов андеррайтинга.
— Как вы решаете проблемы с валютными ипотечниками?
— На момент начала кризиса в России было 32 тысячи валютных заемщиков, а у нас в «ДельтаКредите» — порядка 6 500, наш ипотечный портфель составлял 550 миллионов долларов. Сейчас в России осталось 17 тысяч заемщиков, а в «ДельтаКредите» их осталось не более 2 тысяч человек. Мы значительно снизили наш валютный портфель — примерно на 70%, и это снижение более существенно, чем в среднем по рынку. Руководство Societe Generale поддержало наше решение, и мы смогли рефинансировать клиентов. У нас разработано несколько программ, которые мы предлагали нашим валютным заемщикам. Это была очень трудная работа, которую мы проводили два года.
— Вы продолжаете эту работу? Ведь у вас остались недовольные ипотечные заемщики, которые не договорились с вами.
— Да, действительно, у нас есть такие заемщики. Некоторым из них просто нужно больше времени, чтобы обдумать, принять решение и договориться с банком. Потому что это достаточно сложно психологически, имея кредит в долларах, перевести его в рубли и получить на выходе большую сумму долга. Мы это прекрасно понимаем. Наша задача — найти правильный баланс, который мы можем вынести финансово и который клиент может принять для себя. Мы продолжаем нашу работу, но в любом случае среди большинства, которое пришло к консенсусу с банком, будут те, кто останется недовольным.
— Как правило, заемщики недовольны курсом конвертации, который предлагает банк.
— К сожалению, мы не можем предложить им курс, который был на момент выдачи кредита. Есть факторы, на которые банк не может повлиять. Кроме того, большинство таких клиентов получили определенную выгоду, когда процентная ставка по валютному кредиту до кризиса была гораздо ниже процентной ставки по рублевому кредиту. Мне очень жаль, что, когда курс был ниже 53 рублей за доллар в 2015-м, нам не удалось убедить всех заемщиков рефинансироваться, хотя многие из них согласились. Затем нам пришлось разрабатывать индивидуальные программы-предложения для наших заемщиков. На данный момент это более 4 тысяч семей, которым мы успешно помогли.
— У вас осталось порядка 2 тысяч заемщиков в валюте. А есть те, кто не нуждается в рефинансировании?
— Конечно. И мы понимаем, что по этой причине наш валютный портфель не будет нулевым.
— Сейчас суды активно встают на сторону банков, и банки получают законное право выселить заемщика. У вас много таких случаев?
— Да, такие случаи есть. Но глобально их намного больше по рублевым кредитам, чем по валютным, просто потому, что наш рублевый портфель существенно больше валютного: на 31 января общий портфель составил 137,6 миллиарда рублей, из этой суммы валютный портфель по курсу на 31 января — 9,2 миллиарда рублей (153 миллиона долларов). И кроме того, по валютным заемщикам мы начали действовать в рамках судебных процедур не так давно. Мы дали время клиентам рассмотреть предложения со стороны банка и принять решение. В судебную плоскость мы переходили только в тех случаях, когда не удавалось прийти к компромиссу. Таких случаев значительно меньше, чем число семей, которым мы помогли.
— Какие каналы продаж ипотеки наиболее оптимальны?
— Я бы не сказал, что какой-то канал более или менее успешен и что банку нужно концентрироваться на работе в одном, конкретном направлении. Каждый канал позволяет нам найти «своего» клиента, повысить эффективность, диверсифицировать портфель. Глобально B2B-каналы занимают 66% наших продаж. Среди них наиболее существенный объем дают риелторы — это почти половина непрямых продаж. На втором месте — банки-партнеры и продажи через Росбанк, на третьем месте — застройщики. В прямых продажах наибольшую долю занимает лидогенерация.
Я убежден также, что будет расти доля диджитал-продаж.
— Каким вы видите размер своего ипотечного портфеля на конец 2017 года?
— У нас был большой прирост выдач в 2016 году, и мы планируем существенный рост в 2017 году — до 172,5 миллиарда рублей. Общее число клиентов на конец 2017 года — около 90 тысяч.
— По итогам 2016 года банк убыточен. Почему и какие прогнозы у вас по прибыли на 2017 год?
— Убыток 2016 года сгенерирован долларовым портфелем — за счет дисконта по ставкам, списания части долга и резервов.
В 2017 году мы планируем вернуться к прибыли. Мы активно наращиваем долю рублевого портфеля. До кризиса она была около 80%, теперь она уже более 95%. Рублевый портфель хороший, устойчивый к риску, мы планируем активно развиваться в 2017 году.
— Почему вы приняли решение работать здесь, в Москве? На мой взгляд, российский бизнес, в частности банковский, сейчас не в лучшем состоянии.
— На протяжении всего карьерного пути я работал в европейских странах, и возможность поработать в России крайне заинтересовала меня. К сожалению, мой приезд совпал в началом кризиса. Но я понимаю, что если ты банкир, то это часть твоей обыденной жизни. Более того, это часть повторяющегося экономического цикла, испытание, с которым сталкивается экономика и банкинг каждой страны. Возможно, для нашего банка кризисная ситуация стала чуть большим шоком, чем для остальных — из-за того, что у нас был довольно большой валютный портфель ипотечных кредитов. Но в любом случае Россия — очень интересная страна, с большим внутренним потенциалом. И, кроме того, это очень интересная страна для ипотечного банка.
Если рассматривать другие, личные причины, то Россия — это совершенно новый тип культуры для меня. И это тоже интересно.
Беседовала Наталья РОМАНОВА,
