В ходе нашего исследования мы выяснили, что 18% инвесторов считают структурирование сделки для оптимизации налогообложения основной трудностью при покупке доходной недвижимости за рубежом. Действительно, как платить меньше налогов с зарубежной недвижимости?
Налоги — одна из самых больших статей расходов при владении инвестиционными объектами. Если не прибегнуть к мерам по уменьшению фискального бремени, большая часть доходности может быть потеряна. Более того, налоговое регулирование ужесточается и в России, и Европе. Банковская система становится все более транспарентной, и с 2018 года российские налоговые органы будут автоматически получать данные о счетах россиян в ЕС.
Лицо физическое или юридическое?
Первоочередное решение, которое принимает инвестор, задумывающийся о налоговой оптимизации, — оформить объект на физическое или юридическое лицо. От этого выбора зависит объем налогов, поскольку ставки и условия для компаний и частных лиц различаются.
Физическое или юридическое лицо?
| Оформление на физическое лицо | Оформление на юридическое лицо | |
| Плюсы | — Отсутствие издержек на содержание компании — Меньше налог на прирост капитала (в некоторых странах есть освобождение от налога спустя несколько лет владения) | — При определенных условиях — отсутствие налога на наследование (Германия, Франция) — Иногда ниже ставки налога на прибыль, чем для физических лиц — Удобство управления — Бoльшая приватность |
| Минусы | — Максимальная ставка налога на прибыль выше, чем для юридических лиц — Нельзя скрыть бенефициара — Доплачивается до 13% НДФЛ с выручки (если ставка налога в другой стране ниже, чем в РФ) | — Расходы на содержание компании — Есть налог на имущество юридических лиц (Великобритания, Франция) |
| Когда стоит выбирать (примерные суммы) | Если объект стоит менее 1,25 млн евро | Если объект стоит более 1,25 млн евро |
Для покупателей объектов стоимостью примерно до 1,25 млн евро почти всегда проще и дешевле оформить объект на физическое лицо, так как это не требует никаких дополнительных издержек. Сложность в том, что во многих странах ставка налога на прибыль у физических лиц выше, чем у юридических, и пропорциональна доходу.
Если объект дороже 1,25 млн евро, сделку, как правило, выгоднее оформить на юридическое лицо, поскольку стоимость открытия и менеджмента компании нивелируется за счет меньшей ставки налога на прибыль и больших возможностей для оптимизации налогообложения.
Еще до заключения сделки специалисты сделают бесплатную финансовую модель и подскажут, как правильно структурировать сделку. После этого вы сможете также подтвердить расчеты у независимых налоговых консультантов.
Налоги при владении недвижимостью с помощью компании
При владении доходной недвижимостью через компанию существует налог на прибыль (корпоративный налог), в который входят:
— налог на доход от сдачи имущества в аренду;
— налог на объект недвижимости (обычно платит арендатор);
— налог на наследство;
— налог на прирост капитала при продаже недвижимости (в некоторых случаях — при отчуждении доли компании).
Есть также налог на дивиденды, который отсутствует, если владелец реинвестирует доход, полученный от продажи, в недвижимость в той же стране.
По сравнению с тем случаем, когда недвижимость оформлена на физическое лицо, при владении с помощью компании может отсутствовать налог на наследство, и есть больше возможностей снизить налогооблагаемую базу.
Ставки налогов для физических и юридических лиц
| Налог на доходы/прибыль | Налог на прирост капитала | Налог на наследование | Налог на имущество | ||
| Великобритания | Физические лица | 20–45% | 20–28% (не платится при продаже дома для основного места жительства) | 40% (супруги не платят) | Нет* |
| Юридические лица | 20% | 20% | Нет | От 3 500 фунтов стерлингов для объектов дороже 500 тыс. фунтов* | |
| Германия | Физические лица | 14–47,47% | 14–47,47% (отсутствует при владении более 10 лет) | До 50% | Нет* |
| Юридические лица | 15,825% | 15,825% (не платится при инвестициях в другой объект в течение 4 лет) | Нет при определенных условиях** | Нет* | |
| Франция | Физические лица | 20–45% | 20–45% (нет после 22 лет владения) | 5–60% (не платят супруги) | Нет* |
| Юридические лица | 33,33% | 33,33% (нет после 22 лет владения) | Отсутствует при оформлении на SCI | 3%* | |
* Есть налог на недвижимость, который платят арендаторы помещений.
** Бизнес должен функционировать в течение минимум семи лет после приобретения активов, а уровень расходов на зарплаты должен превышать первоначальный уровень в восемь раз, или количество сотрудников должно превышать 20 человек.
Рассмотрим подробнее оптимизацию налога на прибыль, который платится по месту нахождения объекта недвижимости. Стандартный механизм уменьшения налогооблагаемой базы — вычеты расходов, сопряженных с покупкой и владением, самые важные из которых:
— стоимость привлечения займа учредителя;
— стоимость привлечения банковского кредита;
— амортизация здания;
— расходы на оформление сделки;
— издержки во время владения.
Вычеты всех расходов, перечисленных выше, в совокупности могут значительно снизить сумму налога на прибыль на горизонте первых 10 лет владения недвижимостью. Например, при годовом доходе от аренды в 30 тыс. евро налогооблагаемая база может составить 10 тыс. евро (20 тыс. евро вычитаются за счет амортизации, процентов по ипотеке и займа учредителя).
Пример расчета налога для юридических лиц в Германии, евро(данные Tranio)
| Расчет налогооблагаемой базы | |
| Стоимость недвижимости | 500 000 |
| Годовой доход от аренды | 30 000 |
| Вычет амортизации здания (2%) | 10 000 |
| Вычет процентов по ипотеке (LTV 50%, 2% годовых) | 5 000 |
| Вычет процентов по займу учредителя (LTV 25%, 4% годовых) | 5 000 |
| Налогооблагаемый доход | 10 000 |
| Расчет налога | |
| Корпоративный налог (15%) | 1 500 |
| Надбавка солидарности (0,825%) | 82,5 |
| Общая сумма налога | 1 582,5 |
| Доход после уплаты налогов | 28 417,5 |
Однако важно понимать, что списание амортизации грозит уменьшением балансовой стоимости и увеличением налога на прирост капитала при продаже объекта.
Есть способ не платить налог на продажу недвижимости. Например, если владение германской фирмой (GmbH) изначально было организовано через люксембургскую головную компанию, то при продаже объекта и головной компании в Люксембурге можно избежать уплаты налога на прирост капитала в Германии. Если же продавать GmbH, то налог придется платить.
В общем случае, когда недвижимость приобретена иностранной компанией (например, юридическим лицом, зарегистрированным на Кипре), налог на прибыль от аренды, на имущество и на прирост капитала при продаже платятся в той стране, где находится объект недвижимости, то есть, например, в Германии. Дальше доходы декларируются в той стране, где зарегистрирована компания, в соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения. Немецкие юридические лица платят в Германии налоги со всех источников дохода в мире, а иностранные — только с тех, что находятся в Германии.
На что еще обратить внимание
Помимо четырех основных налогов, упомянутых выше, существуют также налоговые обязательства, возникающие в связи с получаемыми за рубежом доходами и регулирующим этот вопрос соглашением об избежании двойного налогообложения. Важно понимать, что соглашение не подразумевает освобождение от уплаты налога на родине, но избавляет от «двойной оплаты». То есть гражданину России, получающему доход в другой стране и платящему там же налог, доплачивать в РФ нужно будет, только если налог за рубежом меньше российского. В других случаях нужно только задекларировать зарубежные доходы, и ничего доплачивать не придется.
Важный нюанс: налоговая рассчитывает налог по-разному в зависимости от того, владеет ли российский гражданин зарубежной недвижимостью через компанию или в качестве физического лица.
Если недвижимость оформлена на юридическое лицо, доходы от аренды перечисляются на счет компании. Далее есть три варианта распоряжения этим доходом: выплата дивидендов, выплата займа учредителя или реинвестиция. Если недвижимостью владеет зарубежный инвестор и его страна подписала соглашение об избежании двойного налогообложения со страной, где находится объект, то ему нужно будет заплатить:
— разницу между суммой налога в стране получения дохода (нахождения объекта) и суммой налога в стране резидентства (в рамках соглашения об избежании двойного налогообложения с Германией немецкие компании сдают отчетность по налоговым нормам ФРГ и налоговые вычеты считаются «как в Германии», поэтому российским гражданам, владеющих GmbH, достаточно задекларировать контролируемую иностранную компанию);
— разницу между подоходными налогами на дивиденды. Российская компания не платит налог на дивиденды, если не менее года владеет минимум 50-процентной долей в уставном капитале (фонде) организации, которая выплачивает дивиденды, и страна, где находится организация, не включена в список офшоров, а также государств и территорий, предоставляющих льготный налоговый режим. В остальных случаях ставка налога на дивиденды составляет 13%;
— разницу между процентными ставками займа учредителя. Процентный доход включается в налогооблагаемую прибыль компании.
Если недвижимость оформлена на физическое лицо, российская налоговая не будет принимать к зачету оптимизацию налога на прибыль в Германии и будет считать налог по ставке 13% (НДФЛ) со всего дохода от аренды. Если эффективная ставка налога за рубежом будет ниже, чем 13% с оборота, в России нужно будет заплатить разницу. Это еще один плюс структурировать зарубежную недвижимость через компанию.
При владении недвижимостью в Германии, например, зачету в России подлежат следующие налоги:
— налог, уплаченный с дохода от недвижимого имущества (например, от сдачи в аренду);
— от отчуждения недвижимого имущества;
— с дивидендов (от немецкой компании — владельца недвижимости) — в рамках уплаченных подоходного налога (Einkommensteuer).
С 1 января 2016 года введено правило: зачет суммы налога, уплаченного за рубежом, производится, только если подобная возможность предусмотрена договором об избежании двойного налогообложения.
Важно также учитывать, что дешевые ставки по ипотеке будут признаны материальной выгодой физического лица. Расчет зависит от того, в какой валюте выдан кредит; если в иностранной валюте — налоговая база рассчитывается по формуле «9% минус ставка кредита». Налоговая ставка для резидентов — 35%.
Для инвестора выгоднее всего вариант, при котором сделку удается организовать так, чтобы платить налоги только в стране нахождения объекта недвижимости. Такая возможность зависит от налогового резидентства инвестора, межгосударственных соглашений об избежании двойного налогообложения, формы собственности и других факторов.
Индивидуальные обстоятельства
Ответ на вопрос об оптимальном структурировании сделки для уменьшения налогового бремени зависит не только от стоимости объекта недвижимости, но и от индивидуальных обстоятельств инвестора. Если инвестор планирует купить доходную недвижимость на сумму более 1,25 млн евро в перспективе 10 лет, то с большой долей вероятности проще сразу структурировать через компанию. В любом случае желательно обратиться за консультацией к специалисту по налогам перед заключением сделки.
Георгий КАЧМАЗОВ, управляющий партнер Tranio, для
