Декабрь — самый тяжелый месяц для статистики и аналитики. Выдавать ипотечные кредиты осталось всего несколько дней, а мы оперируем только данными за ноябрь. Тем не менее, итоги года очевидны, и многие перспективные тенденции уже начали проявляться. Итак, предварительные итоги года для Высшей ипотечной лиги.
Главная тенденция года заключается в том, что ипотечное кредитование ведет себя как паровоз, которому не дали остановиться в прошлом году, поддержав программой субсидирования. Теперь же ипотечный паровоз разогнался и уже сам не собирается останавливаться. С долей 4–5% от ВВП это еще паровоз, а с долей 15–20% — уже локомотив. Движение и последующее преобразование ипотечного паровоза можно описать станциями и пейзажами за окном.
Станция первая. Общий итог 2016 года
Объем ипотечных кредитов в 2016 году увеличится на 26,5–28,5% и достигнет 1,450–1,475 млрд рублей. Будет выдано 853–867 тыс. кредитов. Первая цифра диапазона равна майскому прогнозу «Русипотеки», вторая определена исходя из текущих результатов.
Для справки: на предыдущих станциях были такие информационные табло:
2013 — 1,354 трлн руб.
2014 — 1,764 трлн руб.
2015 — 1,147 трлн руб.
Взгляд вперед. В 2017 году будет повторен результат рекордного 2014 года.
Станция вторая. Программа субсидирования
На 1 декабря выдано по программе 862,699 млрд рублей, а в 2016 году — 488,651 млрд рублей.
В первую очередь программа поддержала строительную отрасль
В 2016 году по программе выдавалось 37,5% от всех ипотечных кредитов. Это средний результат за год, но для многих кредиторов и застройщиков программа субсидирования имела существенно больший вес.
Текущие расходы на программу составили 11,3 млрд рублей. Выделенных ранее бюджетных средств хватит на компенсационные выплаты по выданным кредитам. По программе было приобретено 24 млн кв. м жилья, из которых 37% оплачены средствами населения. В первую очередь программа поддержала строительную отрасль. Положительный эффект получили также банки и заемщики.
Принципиальными особенностями конца программы является следующее:
- большинство кредиторов предлагает условия лучше нормативных 12% годовых,
- после уменьшения размера компенсации по вновь выдаваемым кредитам до уровня 0,5 п. п. кредитование по программе не уменьшилось,
- значительная группа ведущих банков объявила о готовности в 2017 году выполнить кредитные заявки по программе, принятые до 31 декабря, что равносильно продлению льготы за свой счет.
Взгляд вперед. В нынешнем виде программа сделала свое дело и не требует продления. При обсуждении любой подобной программы полезно честно ответить на вопрос: в чьих интересах она может осуществляться?
Станция третья. Ставки кредитования
В усредненной ставке кредитования присутствует и ставка по собственным программам банка, и ставка по программе субсидирования. Вклад собственных программ банков превышает 60%. Последняя из официально измеренных ставок за октябрь равна 12,44% и вплотную приближается к ежемесячным ставкам 2014 года.
К моменту отработки принятых заявок может произойти снижение ключевой ставки, которое также поддержит тенденцию уменьшения ставок
В последнем квартале ведущие кредиторы снижали ставки кредитования по всем программам. Упомянутый выше факт продления банками кредитования по программе субсидирования может сказаться положительно на средней ставке по выданным кредитам. К моменту отработки принятых заявок может произойти снижение ключевой ставки, которое также поддержит тенденцию уменьшения ставок.
Взгляд вперед. Вкупе со снижением ставок по кредитам на вторичную недвижимость можно предположить дальнейшее уменьшение ставок предложения по конкретным кредитным продуктам и средней ставки по выданным кредитам.
Станция четвертая. Ипотечные кредиторы
Первое. Адаптация коммерческих банков.
Банки четко отработали окно возможностей, когда большинство других кредитных продуктов либо экономически, либо регулятивно продвигались тяжело. В течение года кроме наращивания объемов происходило интенсивное внедрение различных сервисов.
Второе. Развитие розничного бизнеса АИЖК.
АИЖК в течение года продолжало комплексную деятельность по увеличению доступности жилья. А вот в розничном направлении произошел определенный разворот. Судя по всему, в деятельности АИЖК розничное направление рассматривается в качестве дополнительного вклада в увеличение доступности ипотечных кредитов и создание условий для секьюритизации банками своих ипотечных портфелей.
В 2016 году были реализованы кардинальные изменения в организации деятельности, в том числе:
- оптимизация функции обслуживания и передача ее банку ВТБ 24,
- ревизия партнерской сети и значительная активизация ее работы,
- отлажено комбинированное формирование кредитного портфеля через выкуп закладных и выдачу займов по агентской схеме,
- развитие продуктовой линейки и предложение рыночных условий кредитования,
- ежемесячное увеличение объема кредитования.
Ипотечный рынок будет развиваться, но меньшим числом кредиторов
В итоге АИЖК к концу года достигло ежемесячного уровня около 2 млрд рублей, что позволит по итогам года существенно улучшить прошлогодний результат 13,2 млрд рублей и выйти на уровень 20 млрд рублей. С точки зрения конкуренции это результат на уровне 11–12-го места в Высшей ипотечной лиге.
Отмеченное обстоятельство требует учета розничного направления АИЖК в качестве постоянного внеконкурсного участника Высшей ипотечной лиги.
Взгляд вперед. Ипотечный рынок будет развиваться, но меньшим числом кредиторов. Не все выдержат трудный путь.
Посмотрев со станций вперед, можно представить, какие пейзажи встретятся на пути ипотечного паровоза.
Главный ландшафтный мотив — риски сменяются возможностями и наоборот.
Первый пейзаж: финтех и диджитализация как отражение борьбы полезного с бесполезным.
Одной фразой пейзаж можно представить так: смешанный лес из гонки затрат, оптимизации процессов, новых возможностей, развращения потребителя бесплатным и всепоглощающим онлайном, приучения к самостоятельности.
Второй пейзаж: конкуренция за каждым поворотом.
Новые и (или) реорганизованные участники, старые кредиторы с единственным уверенно растущим продуктом, небанковские займодавцы — все они будут рваться в бой.
Третий пейзаж: за холмом — дистанционная ипотека.
В короткий срок будет реализован полный цикл: идентификация, одобрение, сделка, обслуживание. С этим справятся не все и не сразу. Успеха добьются кредиторы, умеющие развиваться самостоятельно и использовать государственные ресурсы.
Четвертый пейзаж года: непрямая дорога.
Здесь не менее разнообразные заросли, а в них — поддержка ипотечного кредитования (истинные цели), жилищная политика (последовательность), новостройки (ценообразование и объем), вторичная недвижимость (ожидания и потребности), экономический рост (надежда).
Пятый пейзаж года: на горизонте с биноклем.
Там мы видим рост возможностей для ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) и надежду, что рефинансирование будет быстрым, дешевым и обеспеченным спросом. Заемщикам уже было обещано снижение процентной ставки на 0,7–1,5 п. п. Есть даже названия этого пейзажа: Фабрика ипотечных ценных бумаг АИЖК, однотраншевые ИЦБ. Вот-вот мы увидим первые реализации нового продукта и, возможно, бинокль не понадобится. Чуть-чуть терпения.
Главный пейзаж этого и следующих годов.
Образно можно представить так: рельсы тянутся вниз, а ипотечный паровоз карабкается в гору, а за ней следующая, и не одна. Итак, по рельсам вниз идут инфляция, процентные ставки, маржа, а вот за доходностью ипотечного бизнеса надо карабкаться вверх, где она достижима только при больших объемах.
Краски, кисточки и способы раскраски пейзажей обсудим в следующем году.
Ипотечное табло Высшей ипотечной лиги 2016 года
Табло составлено по итогам 11 месяцев и, несмотря на его предварительный характер, можно не сомневаться в указанном распределении мест.
В общий рейтинг, в соответствии с Правилами Высшей ипотечной лиги, включены кредиторы, достигшие 1% доли рынка с допустимым округлением.
Все дополнительные номинации можно представить единым табло.
Конкурсная таблица Высшей ипотечной лиги
Все дополнительные номинации можно представить единым табло.
Единое табло дополнительных номинаций
Вместо заключения
На пути ипотечного паровоза ожидаются станции по следующему расписанию.
Расписание ипотечного паровоза
О прогнозах развития ипотечного рынка можно узнать на Третьем Российском ипотечном конгрессе 9 февраля 2017 года.
