Раньше возьмешь ипотеку — есть шанс раньше отдать
Ипотечные заемщики в России молодеют с каждым годом. По данным банка «ДельтаКредит», за последнее десятилетие средний возраст ипотечного заемщика в кредитной организации снизился с 43,7 до 37,1 года. Другие банки подтверждают эту тенденцию.
Согласно статистике банка «ДельтаКредит», с 2005 года средний возраст ипотечного заемщика сократился на 6,6 года – с 43,7 до 37,1. Возраст поступательно снижался каждый год на протяжении десятилетия.
В 2005 году наибольшую долю среди «ипотечников» занимали заемщики в возрасте 36–40 лет (31,25%), на втором месте — категория «41–45 лет» (25,78%), на третьем – «46–60 лет» (13,98%).
Через пять лет «золото» досталось клиентам в возрасте от 31 до 35 лет (их доля составила 27,63%), «серебро» — в возрасте от 36 до 40 лет (26,98%), «бронза» — от 41 до 45 лет (16,16%).
В 2015 году крупнейшая группа клиентов также относится к возрастной категории 31–35 лет (24,59%). За ней следуют заемщики 36–40 лет (21,10%), замыкают топ-3 заемщики в возрасте от 26 до 30 лет (19,23%).
При этом значительного изменения срока ипотечного кредита в среднем по рынку за последние пять лет не отмечается. Так, по данным «ДельтаКредита», средневзвешенный срок по выданным с начала года рублевым кредитам в 2011 году составлял 14,9 года, в 2012-м – 15 лет, в 2013-м – 14,7 года, в 2014-м – 15 лет, а за три квартала 2015 года – 14,5 года.
Согласно стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года, целевой показатель по среднему сроку кредита планируется увеличить до 30 лет. Пока этого явно не происходит.
Зато, если сравнить аналогичные периоды (с января по июль включительно) 2014 и 2015 годов, в «ДельтаКредите» отмечают рост количества досрочных погашений – с 27,3 тыс. до 29,6 тыс. штук. В эти цифры входят как частично-досрочные выплаты, так и полное погашение задолженности перед банком.
Количество таких погашений выросло примерно на 8%, но нужно принять во внимание, что и количество кредитов в портфеле «ДельтаКредита» значительно увеличилось. На 1 января 2014 года их было около 49 тыс. штук, а на 1 января 2015 года – более 59 тыс.
Заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова утверждает, что в целом за последние годы ипотека стала доступнее. Банки сейчас предлагают более широкий набор программ, внимательно подходят к оценке клиентов, число потенциальных заемщиков расширяется.
«Также государством и банками разрабатываются и внедряются новые программы, направленные на повышение доступности ипотеки для сегмента молодых заемщиков, — говорит Асланова. — Финансовая грамотность населения также сыграла немаловажную роль: ипотека все чаще рассматривается не как обременение, а как реальная возможность получить собственное жилье».
Асланова отмечает, что в России существует ряд ипотечных программ для молодежи как на уровне государственных программ, так и среди предложений банков. Например, возможность использования материнского капитала как первоначальный взнос по ипотечному кредиту.
В «ДельтаКредите» действует программа «Ипотека молодым». Программа совместима со всеми видами ипотечных кредитов «ДельтаКредита» (исключением является кредитование на любые цели). Суть ее в том, что при рождении или усыновлении ребенка заемщик может отсрочить погашение части займа, составляющей основной долг, и вносить плату только по процентам. При этом требования по возрасту заемщика на момент появления ребенка и обращения за отсрочкой как раз соответствуют статистике появления первенца в российских семьях (до 35 лет), а количество обращений неограниченно.
С вышеприведенными цифрами согласны в Абсолют Банке, где за прошедшие три года диапазон возраста клиента изменился с 35–44 лет до 25–34. В банке отмечают, что в 2015 году количество более молодых клиентов выросло еще на 10%.
Заместитель председателя правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова называет пять основных причин «омоложения» клиентов.
Во-первых, сокращение доли инвестиционных сделок на фоне заметного роста сделок с целью улучшения жилищных условий. Дело в том, что в инвестиционных сделках преобладали заемщики в возрасте старше 40 лет.
Во-вторых, заработали программы социальных институтов (программа «Материнский капитал» действует с 1 января 2007 года; играет роль и программа для молодых ученых, запущенная Агентством по ипотечному жилищному кредитованию с 4 августа 2011 года).
«Третья причина — спрос на ипотеку сместился на города-миллионники. В том числе зачастую речь идет о молодых людях, которые в силу своей мобильности приняли решение перебираться из области в город или из небольших городов в столицу. Часто в этом процессе им помогают родители, которые могут выступить созаемщиками при оформлении ипотеки», — поясняет Ушкова.
Четвертая возможная причина, по ее мнению, — увеличение доли клиентов поколения Y кредитоспособного возраста (молодые люди, родившиеся в 80-е и 90-е годы прошлого века). Эти люди не хотят ждать. Они хотят всего и сразу и не желают откладывать на потом то, что можно реализовать сегодня. Вероятно, это накладывает свой отпечаток и на их потребительское поведение.
Пятой причиной наша собеседница называет привлекательные ставки по ипотеке, доступные сейчас благодаря различным госпрограммам.
«Срок ипотечного кредита изменился несущественно. Полагаю, следует обратить внимание не на номинальный срок ипотечного кредита по договору, а на реальный срок жизни кредита. Ведь все мы понимаем, что реальный срок кредита, как правило, отличается от максимального по кредитному договору. Реальный средний срок жизни ипотечного займа в нашем банке составляет семь с половиной лет, — говорит Ушкова. — Мы обратили внимание на существенное снижение доли кредитов, по которым проводилось досрочное или частично-досрочное гашение кредитов в текущем году. Связываю это с тем, что клиенты с осторожностью смотрят в будущее, у них снижается уровень социального оптимизма. Это же подтверждают многочисленные исследования. Кроме этого, наше население уже научилось реагировать на кризисные явления в экономике. И сейчас мы видим, как многие заемщики предпочитают открыть вклад в банке и тем самым держать своеобразную «заначку» на всякий случай, нежели пускать эти деньги на погашение ипотеки, ставка по которой зачастую получается сопоставима или даже ниже, чем по вкладам».
В Абсолют Банке также действует ряд ипотечных программ, которые нацелены на молодых клиентов. В частности, ипотечная программа «Молодая семья», по которой первоначальный взнос составляет 10%, ипотека с возможностью погашения с помощью материнского капитала. Дополнительно в 2015 году банк запустил ипотечную программу в рамках государственной программы Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, направленной на обеспечение доступным и комфортным жильем жителей ХМАО в 2014—2020 годах (благодаря ей участники получают возмещение части ипотечной ставки по кредиту). Есть также программа для молодых специалистов РЖД, которая позволяет субсидировать части затрат на уплату начисленных процентов по ипотечным кредитам за счет работодателя.
Если брать статистику банка «Уралсиб», столь резкого снижения возраста ипотечных заемщиков там не наблюдается. В 2015 году средний возраст «ипотечника» в банке составляет 37,5 года, а в целом по розничному кредитному портфелю средний срок 39,6 года. «Специфика наших программ заключается в том, что наиболее льготные условия мы предоставляем клиентам, имеющим положительную историю взаимоотношений с банком, а также достаточный первый взнос — от 30%. А к обозначенному возрасту клиенты как раз обладают указанными критериями. Опять же к этому возрасту становится актуальной потребность расширения своей жилплощади», — уточняет главный исполнительный директор по розничному бизнесу банка «Уралсиб» Алексей Ашурков. Полученные данные «ДельтаКредита» он поясняет государственной поддержкой молодых семей, в том числе с возможностью направления средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита, а также менее жесткой кредитной политикой банков, сместившейся в сегмент с меньшими первоначальными взносами, где как раз и «базируются» молодые клиенты.
Как указывает Ашурков, средний срок кредита по рынку несколько уменьшился (по данным Банка России, со 178 до 174 месяцев), в «Уралсибе» же средний срок кредитов, выданных в текущем году, составил 164 месяца (в среднем по портфелю — 199 месяцев).
«Это, на наш взгляд, связано с неготовностью заемщиков брать большие суммы на длительный срок. Основные клиенты нашего банка — те, кто улучшает свои жилищные условия, продавая имеющуюся недвижимость. Следовательно, доплата и сумма кредита не такая большая, и, взяв кредит на меньший срок, можно рассчитывать на чуть более низкую ставку», — поясняет наш собеседник.
Как рассказали в Связь-Банке, который входит в группу ВЭБ, там в основном кредитуются молодые люди в возрасте до 30 лет или чуть старше, так как банк, кроме выдачи классической ипотеки, предоставляет ипотечные кредиты военнослужащим по программе «Военная ипотека».
«Многие клиенты при получении кредита запрашивают максимально возможный срок кредитования, что позволяет им получить большую сумму кредита. По мере обслуживания своего долга заемщики, используя свое право на частично-досрочное погашение кредита, снижают срок кредита или сумму ежемесячного платежа (по своему усмотрению). Сказать, что в настоящее время эта тенденция усилилась, нельзя. Так было всегда. Но можно отметить, что спрос на кредиты сроком на 30 лет был меньше, чем на кредиты сроком на 20 лет. Об этом говорит статистика», — рассуждает директор департамента развития бизнеса Московского региона Связь-Банка Марина Царегородцева.
Она полагает, что в первую очередь ипотека стала более доступной благодаря программе субсидирования процентной ставки, в связи с чем у многих клиентов, в том числе и у молодежи, появился шанс приобрести свою квартиру в ипотеку. Кроме того, молодые семьи могут воспользоваться субсидированной ипотекой с участием материнского капитала.
«Ипотечные заемщики всегда стремились и стремятся гасить кредит в кратчайшие сроки. При первый же возможности клиенты вносят деньги с целью частично-досрочного погашения, тем самым либо снижая сумму ежемесячного платежа, либо уменьшая срок кредита», — комментирует Царегородцева тенденции касательно досрочных погашений.
Вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина уверена, что более молодой возраст заемщиков определяется изменением потребительского поведения, общей осведомленностью и повышением финансовой грамотности населения, а также доступностью ипотеки.
«Десять лет назад рынок ипотечного кредитования только обретал свою форму, ипотека была совсем иной, условия были значительно хуже для заемщиков. Была комиссия за выдачу кредита, некоторые банки взимали комиссию за рассмотрение заявки, существовали моратории на досрочное погашение или комиссии за досрочное погашение, условия кредитной документации были менее прозрачными, активно использовались рисковые программы с плавающими ставками и кредитами в валюте, — вспоминает наша собеседница. — С того времени многое изменилось. Ипотека стала более понятной и ориентированной на интересы заемщиков. Многие заемщики уже имеют опыт выплаты ипотеки, свой собственный или своих родственников. Ипотека в принципе стала более доступной для заемщиков любого возраста. Отменены комиссии, моратории. Сам процесс стал более прозрачным и понятным для заемщиков. Ипотека для молодых заемщиков более доступна из-за возможности получить ипотечный кредит на более длительный срок, чем для возрастных заемщиков, у которых действуют ограничения по возрасту».
Что касается изменения контрактных сроков ипотечных кредитов, их Юдина не замечает, как и изменения среднего срока жизни кредита.
«По-прежнему средний контрактный срок ипотеки составляет 15 лет, средний срок жизни кредита — семь лет. Люди берут кредит на более длительный срок, желая сократить обязательный ежемесячный платеж, но по факту, наверное, каждый стремится погасить долг как можно скорее, — говорит она. — С возможным увеличением пенсионного возраста в России срок предоставляемых кредитов, скорее всего, не изменится, так как большинство банков при определении максимального срока кредита не привязываются напрямую к пенсионному возрасту. Тем не менее при отсутствии мораториев и комиссий за досрочное погашение заемщики стремятся как можно быстрее погасить свои обязательства. Именно в связи с этим средний срок жизни кредита в два раза меньше среднего контрактного срока».
Анна ДУБРОВСКАЯ,
