1. Что произошло?
2. Все ли квартиры будут продавать через эскроу?
3. Изменится ли процедура покупки жилья?
4. Как переход на эскроу повлияет на стоимость жилья?
5. Как это отразится на ипотечных ставках?
6. Чем рискует дольщик?
7. Готовы ли банки к переходу на проектное финансирование?
8. Что будет с застройщиками?
1 Что произошло?
С 1 июля новое долевое жилищное строительство перейдет на финансирование через счета эскроу. Это означает, что теперь деньги дольщиков будут поступать не напрямую застройщику, а на счет в банке. Застройщик получит доступ к нему только после передачи ключей от квартиры покупателю. Основной замысел реформы состоял в том, чтобы решить проблему обманутых дольщиков. Если застройщик банкротится, то деньги возвращаются покупателю или за счет них дом достраивают.
2 Все ли квартиры будут продавать через эскроу?
Через эскроу-счета будут продаваться только те квартиры, которые находятся на этапе строительства. За готовое жилье покупатель платит напрямую застройщику, ведь по таким сделкам рисков нет.
Тем не менее не все возводимые сейчас дома перейдут на новую схему финансирования с 1 июля. Правительство сделало исключение для объектов, построенных более чем на 30% и распроданных более чем на 10%, — им можно достраиваться по старым правилам. Застройщики торопились начать строительство и продажу квартир, чтобы успеть заскочить «в последний вагон». В Москомстройинвесте говорили, что после 1 июля продолжить работу без эскроу смогут около трети застройщиков, на которых приходится 85% жилья.
3 Изменится ли процедура покупки жилья?
Процедура покупки строящейся квартиры сильно не изменится. Отдельно идти в банк и заключать договор на открытие эскроу-счета клиенту не понадобится. При заключении договора купли-продажи с застройщиком он просто получит платежку с реквизитами счета эскроу, на который нужно перечислить деньги.
4 Как переход на эскроу повлияет на стоимость жилья?
Поскольку теперь застройщик не может распоряжаться деньгами дольщиков до завершения строительства, ему придется возводить объект на собственные деньги или обращаться в банк за кредитом. Ставка по проектному финансированию для застройщика зависит от того, сколько денег он привлек на счета эскроу. «Это может быть и ключевая ставка +2,5—4,00% годовых. Чем больше средств на эскроу, тем ниже ставка, вплоть до 0,1% годовых при покрытии кредита остатками средств на счетах эскроу на 170% и выше», — поясняет пресс-служба ВТБ.
В любом случае, расходы на строительство возрастают, что отразится и на стоимости квадратного метра. Так, по самым скромным оценкам Минстроя, после перехода на проектное финансирование жилье может подорожать в среднем на 5—6%. По подсчетам консалтинговой компании PwC, квартиры на «уровне котлована» могут подорожать на 9%.
«Постоянное внимание в СМИ к теме подорожания новостроек после введения эскроу уже в достаточной степени подстегнуло спрос на новостройки, включая отложенный спрос. Все, кто ожидал повышения цен, старались купить квартиры до вступления закона в силу», — отмечает руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко. Сам по себе высокий спрос уже поднял цены. Квартиры в новостройках дорожают быстрее, чем жилье на вторичном рынке, еще с конца прошлого года.
5 Как это отразится на ипотечных ставках?
Замминистра финансов Алексей Моисеев отмечал, что ипотечные ставки должны снижаться с переходом на эскроу-счета, поскольку риски по такой ипотеке ниже. Для работы с эскроу и проектным финансированием застройщик должен соответствовать строгим стандартам — это означает отсеивание слабых игроков и снижение системного риска застройщика, который закладывается в ставку.
Однако сами банкиры не считают, что переход на эскроу значительно повлияет на уровень ставок по ипотечным кредитам. «В ближайшей перспективе мы не ожидаем сильного влияния проектного финансирования с использованием эскроу-счетов на ипотечные ставки», — говорит Оксана Матюшенко. «Ипотечные ставки зависят от общего уровня ставок в экономике, стоимости фондирования и уровня ключевой ставки»,— подчеркивают в «ДОМ.РФ». Тренд на их снижение и так есть, этому способствовало решение ЦБ снизить ключевую ставку в июне. «Мы ожидаем, что во втором полугодии 2019 года ставки по ипотеке могут опуститься до уровня ниже 10%», — отмечают в госкомпании.
«Ипотечная ставка для физлица может снизиться за счет перераспределения процентной нагрузки на партнера в рамках проектного финансирования», — считают в ВТБ. Некоторые банки обсуждают возможность введения скидок по ставке на покупку квартир у застройщиков, открывших в этом банке эскроу-счета. «Ряд банков уже сейчас предлагает возможности, когда застройщик вместо полной или частичной компенсации / снижения процентной ставки по собственному кредиту может выбрать другую опцию: снижение ставки по ипотеке покупателям квартир в его проекте, финансируемом банком», — поясняет руководитель департамента кредитования среднего бизнеса Альфа-Банка Елена Потемкина. Подобный пилотный проект в нескольких регионах уже запустил Сбербанк. Его клиенты, покупающие квартиры через эскроу, могут получить скидку по ипотеке — 0,8 или 1,6 процентного пункта.
6 Чем рискует дольщик?
Переход на счета эскроу действительно может решить проблемы дольщиков при банкротстве застройщика. Однако в этой схеме появляется новый риск — отзыв лицензии у банка. Средства на эскроу-счетах застрахованы в АСВ, однако установлен лимит по возмещению — 10 млн рублей. То есть если ваша квартира стоила больше, вернуть все не получится. Кроме того, если в обанкротившемся банке у вас было несколько эскроу-счетов на разные квартиры, суммарное возмещение все равно не превысит 10 млн. В случаях, когда эта сумма не в полном объеме покрывает величину денежных средств на счете эскроу, гражданин включается в реестр требований кредиторов банка.
7 Готовы ли банки к переходу на проектное финансирование?
Сейчас открывать счета эскроу и финансировать застройщиков имеют право порядка 100 банков, но на деле проектное финансирование девелоперам предоставляют немногие. В конце мая замглавы Минстроя России Никита Стасишин отмечал, что лишь шесть банков работают с проектным финансированием для застройщиков жилья. Банков, которые обладают экспертизой и опытом на этом рынке, действительно не так много, в основном это государственные и крупные кредитные организации. Например, Сбербанк с апреля 2018 года одобрил более 250 сделок проектного финансирования с эскроу. В ВТБ одобрено 35 проектов на общую сумму 115 млрд рублей. У Альфа-Банка в работе около 30 заявок от застройщиков из различных российских регионов на сумму более 20 млрд рублей.
8 Что будет с застройщиками?
Добровольно перейти на новый механизм застройщики могли еще с 1 июля 2018 года. Однако процесс идет вяло. В начале июня глава Центробанка Эльвира Набиуллина на совещании у президента сообщила, что лишь 27% переводимых на новый механизм застройщиков подали заявки на проектное финансирование в банки. По данным госкомпании «ДОМ.РФ», пока из 123,5 млн кв. м жилья в стадии строительства только 4,6 млн кв. м реализуется с использованием счетов эскроу и проектного финансирования.
В Минстрое инертность компаний объясняли тем, что застройщики даже не рассчитывают получить одобрение на кредит и не хотят тратить на это время. В действительности, банки выставляют заемщикам высокие требования, небольшие застройщики могут лишиться источников финансирования, что чревато банкротствами. По расчетам консалтинговой компании Knight Frank, доходность реальных девелоперских проектов в массовом сегменте из-за введения счетов эскроу может сократиться в 1,5-2,5 раза. «Из тех кому потребуется проектное финансирование, порядка 1/3 могут его не получить из-за низкой устойчивости проектов. Для них, думаем, решением станет небанковский продукт»,— отмечает управляющий директор-начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова.
Евгения ОГУРЦОВА,
