Ипотечный рынок пытается подняться со дна, достигнутого в начале 2015 года
Несмотря на то что просрочка по ипотечным кредитам до сих находится на низком уровне и не имеет тенденции к резкому росту, с ипотекой по-прежнему не все хорошо. В этом сегменте образовались явные диспропорции. По данным ОКБ, снижается средний размер выдаваемого банками ипотечного кредита и растет средний размер ежемесячного платежа. При этом обозначилась тенденция к снижению среднего размера долга на одного заемщика.
Согласно статистическим данным, которыми с Банки.ру поделилось Объединенное кредитное бюро (ОКБ), доля просроченных счетов по ипотечным кредитам в России на июль 2015 года составляет 3,6%, если брать за основу количество кредитов, и 3,1%, если брать за основу объем просроченной задолженности в рублях.
По состоянию на июль текущего года в базе ОКБ, где содержится 182 млн кредитных историй по 59,5 млн заемщиков из всех регионов страны, есть информация о 2,5 млн ипотечных счетов. Общее количество заемщиков с действующими счетами при этом составляет 2,3 млн человек, из них превалирующее большинство – люди от 26 до 59 лет. Остаток ссудной задолженности (включая просроченную) по этим заемщикам составляет около 3 трлн рублей.
В июле банками, которые сотрудничают с ОКБ, было выдано 32,5 тыс. ипотечных ссуд на общую сумму свыше 49 млрд рублей. Заметно, что ипотечный рынок потихоньку восстанавливается, так как с мая идет рост выдач, однако до «валютных» значений конца прошлого года еще далеко. Например, в ноябре прошлого года было выдано порядка 60 тыс. ссуд на 102 млрд рублей, а в декабре – 99 тыс. ссуд на 162 млрд рублей.
Впрочем, возможно, ситуацию еще поправит программа госсубсидирования ипотеки. Кроме того, недавно стало известно, что главы администрации Москвы и Подмосковья могут обратиться к руководству страны с просьбой снизить ставки по ипотеке до 7% годовых на срок до полугода для поддержания ипотечного спроса.
«Все проекты, связанные с государственным субсидированием кредитования, нацелены, в первую очередь, на поддержание строительной отрасли. Безусловно, банки получают возможность выдавать больше кредитов и с помощью государства обеспечить адекватную доходность формируемого портфеля при условии получения субсидий от государства. Однако подобные «костыли» не решают системные вопросы банковской отрасли — наличие долгосрочных ресурсов по адекватным ценам, — замечает заместитель директора департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Андрей Точеный. — Как правило, финансирование подобных проектов осуществляется за счет бюджетных средств через профильные министерства. В свою очередь, участие в данной программе смогут принять все основные игроки ипотечного рынка».
Как видно из аналитики ОКБ, доля ипотеки в розничном кредитном портфеле российских банков неуклонно растет. В количественном выражении доля ипотеки увеличилась с начала прошлого года с 2,9% до 3,5% в июле этого года, в качественном выражении (в рублях) — с 28% до 33%.
Примечательно, что снижается средний размер выдаваемого банками ипотечного кредита. Если в январе 2014 года он равнялся 1,615 млн рублей, то в июле 2015 года – уже 1,508 млн рублей. При этом вырос средний ежемесячный платеж на одного заемщика – с 20,8 тыс. до 22 тыс. рублей. А вот средний размер долга на одного заемщика еще с зимы имеет тенденцию к снижению. Для сравнения: в январе текущего года этот показатель равнялся 1,305 млн рублей, а в июле упал до отметки в 1,280 млн рублей.
По оценкам заместителя генерального директора ОКБ Николая Мясникова, сегмент ипотечного кредитования продолжает расти, причем более активно, чем остальные сегменты. Он считает, что к следующему году доля ипотеки в портфелях российских банков может достичь отметки 40%.
«Средний размер выданного кредита снижается с начала 2015 года, это обусловлено несколькими факторами. С одной стороны, банки стали еще более пристально подходить к оценке рисков, зачастую снижая сумму одобряемого кредита. С другой — большинство ипотечных сделок сейчас проходят в сегменте новостроек, где сумма среднего чека зачастую ниже, чем в сегменте «вторички», — рассказывает Мясников. — Что касается увеличения суммы ежемесячного платежа, то на нее оказывают влияние несколько факторов, среди которых не только сумма кредита, но также срок кредитования и процентная ставка. Ставки в 2015 году существенно выросли по сравнению с предыдущими годами, а заемщики в свою очередь стремятся взять кредит на более короткий срок, опасаясь долгосрочных обязательств. Таким образом, сумма ежемесячного платежа увеличивается даже при снижении суммы кредита. В настоящий момент я не вижу серьезных предпосылок для снижения среднего ежемесячного платежа. Средний размер долга начал снижаться с февраля, что, во-первых, свидетельствует о снижении суммы выданного кредита, а также может говорить о стремлении заемщиков в условиях нестабильности погашать ипотечные кредиты большими платежами».
В Райффайзенбанке указывают, что доля ипотечных кредитов в финансовой организации выросла с начала года на 4 процентных пункта. «Мы не видим у себя тенденции к снижению средней суммы кредита. Этот показатель понизился в январе 2015 года, но быстро выправился и к июлю 2015 года вернулся на прежний уровень — июля 2014 года, — отмечает начальник управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов. — Рост суммы среднего ежемесячного платежа по ипотечному кредиту на рынке в первую очередь связан с ростом ставок по ипотечным кредитам в 2015 году, причиной которого стали известные макроэкономические события».
За первые шесть месяцев текущего года доля ипотеки в кредитном портфеле ВТБ 24 выросла с 35% до 42%.
«В настоящее время целевые ориентиры и ожидания по 2016 год в процессе формирования. При этом, на наш взгляд, темпы роста ипотечного рынка в 2016 году будут сопоставимы с темпами роста рынка кредитования населения в целом, — комментирует ипотечные планы банка заместитель начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Михаил Сероштан. — В текущем году мы наблюдаем тенденцию к снижению средней суммы ипотечного кредита. Это результат комплекса причин — от падения стоимости жилья до более консервативной оценки клиентами своих возможностей и, соответственно, снижения аппетитов по расходам».
В Связь-Банке доля ипотечного портфеля с начала 2014 года выросла на 8 п. п.
«В планах до конца 2016 года стоит снижение доли ипотеки, формирование более сбалансированного портфеля, — поделился Андрей Точеный. — Относительно данных ОКБ могу сказать, что действительно в 2015 году наблюдается снижение средней суммы кредита. При этом существенных изменений в лимитах, устанавливаемых банками, не произошло. Прежде всего это связано с ростом кредитной нагрузки на одного клиента, что, в свою очередь, снижает максимально доступную сумму кредита для клиента. Кроме того, клиенты стали более осознанно подходить к оценке своих возможностей».
Доля ипотеки в ЮниКредит Банке растет за счет вступления в программу государственного субсидирования, сообщили в кредитной организации.
«В целом по рынку в структуре ипотеки растет доля первичного рынка недвижимости, где, соответственно, дешевле цены на один квадратный метр. По этой причине средний размер выдаваемого кредита снижается, — говорит директор департамента розничных продаж ЮниКредит Банка Сергей Васяткин. — Сумма ежемесячного платежа выросла на рынке из-за повышения процентных ставок, которое произошло в декабре 2014 года».
Некоторое снижение размера выдаваемого кредита и. о. начальника отдела разработки и контроля стратегий, управляющий по стратегическому анализу Промсвязьбанка Сергей Наркевич объясняет несколькими причинами. «Прежде всего, заемщикам требуются меньшие суммы на фоне снижения цен на недвижимость (в Москве с более чем 210 тысяч рублей за квадратный метр на начало 2015 года до примерно 180 тысяч рублей за квадратный метр сейчас, по данным аналитического центра irn.ru). Кроме того, в текущих условиях на рынке остались наиболее качественные заемщики, которые готовы вносить значительные суммы — 30% и более от стоимости — в качестве первоначального взноса. Банки, в свою очередь, изменили стандарты кредитования, снизив лимиты на заемщика и ограничив выдачу новых кредитов в целом, — комментирует Наркевич. — Рост ежемесячного платежа в основном обусловлен двумя факторами. Рост процентных ставок, связанный с повышением ключевой ставки Банком России в декабре прошлого года, увеличил стоимость обслуживания кредитов. А заемщики в текущих условиях стараются быстрее погашать кредиты (по статистике Банка России, по сравнению с аналогичным периодом 2014 года за пять месяцев текущего года средний срок кредитования в ипотеке снизился со 178 до 174 месяцев), а уменьшение срока кредитования ведет к росту ежемесячных платежей».
Анна ДУБРОВСКАЯ,
